一、中國房子的價值如何判斷

同樣100平米的房子，在鶴崗值8萬，北京三環至少500萬。在我看來至少有以下幾個因素：城市配套（醫療、交通、衛生環境）、工作機會和平均收入、教育資源（一本分數和錄取率）、養老金標準、水資源和空氣。
前面幾條好理解，最後的水資源和空氣我解釋一下： 經常出差和旅遊的朋友會理解，有的地級市或者縣城的水的味道是不同的，有鹹的、發澀的、鹼水味道、或者非常渾濁。我曾經看到一個旅遊景點附近，一邊開採石油，另一邊養著螃蟹、種著稻子。就是再不打化肥和農藥，看到這樣的種植，你敢吃嗎？沒辦法，中國太大了，為了發展經濟，讓更多的人富起來，只能先汙染，後治理。先保大城市的飲用水安全，小地區，沒辦法，先填飽肚子，現在管不過來。
大家應該能明白我的意思了，水資源關係到你自己和自己全家的平均壽命，你說重要不重要？
全國就4個一線城市，十幾個二線城市，再有就是省會。咱們現在勞動人口，都想往這些理想的地方扎，進來了意味著後代享受優質的教育、醫療、大量的工作機會、方便的出行和低廉的交通費用、高額的養老金、安全的水資源和空氣、比平均數高的壽命。衡量以上的這些綜合條件只需要一個尺子，就是房價！勞動人口越希望進入的城市，房價越高。

二、單獨談論中國房價未來漲跌是無意義的，要分開看，組團看

總有人說中國未來人口驟降、房子多如蔥，然後房價應該下跌。咋一看邏輯沒問題，但是仔細一想是經不起推敲的。不用說未來多如蔥，現在很多城市的郊區房子已經多如蔥了，有賣不出去，爛尾的，因為地段偏遠，沒有配套和交通，即使很便宜，也是賣不出去的。

未來中國人口驟降、地段偏遠沒有配套和交通以及工作機會的房子更加多如蔥，這些房子比現在還要便宜。如果這樣說，我是認可的，因為這根本就是一個正確的廢話。

看明白了我第一條的，就會知道，價值越高的城市，與你競爭的永遠是勞動力人口，包括本地土著勞動力人口和小城市及廣大農村勞動力人口。只要勞動力人口一直往優質城市湧，就會支撐這個城市的價值，這與全國總人口沒啥關係。畢竟現在優質資源全在這二十個城市中，除非某個城市拒絕外來勞動力人口（北京）。

人口下降，最受影響的就是那些中小城市、縣城了。本來比大城市和省會競爭力就差，人口外流厲害，再加上勞動力人口不斷下降，更沒人居住了，未來會有更多的鶴崗。這麼說房子如蔥也是沒錯的，但前提一定要加限定條件，就是三四線中小城市。

只預測未來全國平均房價論斷在我看來就是耍流氓、玩偷換概念。我用得著每天關心鶴崗或者一個五線城市每年房價是漲了50還是跌了100嗎？北上廣深才是大部分人關心的，關係到入場券的難易程度。
討論房價的漲跌一定要分開看，北上廣深屬於第一梯隊，房價也應按照發達國家標準看待。拿全國平均收入來衡量一線城市的房價也是刻舟求劍，沒有任何可比性。
十幾個新一線城市和省會屬於第二梯隊，房價屬於中等發達國家。哪個城市比較靠前完全是仁者見仁的事情，也許某年一個政策和規劃，帶來鉅額的資金和機會就會使其升至一線城市。第二梯隊在我看來也是投資機會最大的，靠的是眼光和運氣，後面我會例項說明。
剩下的中小城市屬於第三梯隊，房價屬於發展中國家標準，也是投資風險最大的。房價不低，有些也差不多1萬多了，但是潛力有限，發展機會有限，這樣的資產很危險。
徹底被放棄的小縣城和小城市，沒有任何亮點和特色，人口現在顯著流失，只有老年人存在，屬於第四梯隊。但是喜歡賭博的玩家可以在這裡面淘金，比如17年的雄安，去年的丹東，分分鐘翻幾倍。特點是房價低的不能再低了，就是少量投資也不會賠太多。
還有一種屬於強特性旅遊城市，比如廈門、三亞、青島等。具有其他城市不具備的旅遊資源，沒有對比和標杆，這種房子會忽高忽低，很容易接盤。外部環境越穩當，這種房子的價值會緩慢增高。
本人做一個預測，就是未來二十年後，中國房價會兩極化，大城市門檻越來越高，價格越來越高，小城市無人問津，逐漸凋零。參照現在的A股，既有1200元的茅臺，又有大量低於2元以下的股票和退市股。

三、 現在該不該上車？該不該投資？住房不炒的真正含義

你要分開來看。如果你是剛需，比如快要結婚、孩子入學等不可抗因素，還是不要等了，別因小失大，為了便宜幾萬塊錢把大事耽誤了，後悔莫及。本人深有體會，後面會說。

如果你是為了投資，那就按照標準來：

第一，看一下打算買的房子所處城市，要選屬於第一、二梯隊，再次一點，也必須是省會。這樣先保證你在短期被套的情況下，只要資金鍊不斷、將來有人去接你的盤。

第二，買入後，要判斷兩年內房價是否能夠上漲50%。買入房屋稅費成本平均4-5%，也許還有2個點的中介費，這就5-7個點。貸款7成，利息5-6之間。你持有兩年的淨成本大概是15-17個點，每年增加5個點的利息成本。也就是說一套房子，100萬買入，2年內漲到150萬，僅僅能賺30萬。這是在非常順利的情況下，如果遇到政策轉向，限售或者限購，基本就會被悶在裡面3-5年，房子是5年漲到150萬了，你基本是平手，僅能賺不到15萬。如果本輪城市房價漲幅很小或者沒漲，或者剛剛啟動，一定要迅速下手，直接去買新房商品房，好處是沒有中介費，賣家不會毀約。如果在漲幅末期或者再平穩期，建議觀望。

第三，國家政策方針，住房不炒。目前，利息沒有降低，房價維持平穩，建議少蹚渾水，少做左側交易，多做右側交易。目前房價維持平穩，量跌的趨勢其實對持有房產者最不利的情況了。如果上漲，可以隨時選擇賣出。如果快速下跌，可以選擇斷供求生。現在陰跌橫盤趨勢明顯，拖的越長，你投入的資金會越多，到最後無法斷供，老老實實風險自己接著，而不能甩給銀行。
舉例說明：房產100萬，首付30萬，20年貸款70萬，月供4500左右。如果第一年，房產立刻降價到80萬，你可以選擇不還了，認賠30萬，風險扔給銀行，銀行持有大量違約房產，就會為減少損失迅速在市場拍賣，在大量拋售面前，價格立刻下跌至50萬都是有可能的，違約後，你還能50萬買回，降低成本20萬。
還是那個例子，如果用了5年時間房子從100萬變成80萬，你的成本立刻變成57萬（首付30+5年還款額），說什麼咬牙你都得繼續還下去。即使事情不是那麼惡劣，5年時間，房子還值100萬，沒有升值，你的首付比例已經變成了將近6成（57萬），就是突然房子折半你都不可能把房子扔出去了，因為銀行的錢僅僅佔4成，銀行可以輕鬆收回本金。
現在國家就是乾的這個事情，限售限購同時出手，鎖死買方和賣方，就鎖你5年。5年時間內沒有流動性，無法大漲大跌，即使低了，政府還能拖一下，不會拖不住。都乖乖的還款，5年後，幾乎變成首付6成，銀行風險消失，即使房價隨便跌，也都會老老實實把款還完了，不會出現金融風險。炒房的那個時候早就熬不住了，資金成本就拖死他們，但凡能夠堅持住的，不會斷供。自住即使是那些恐慌性買入，無法還款的，銀行也不會收回房屋，只不過變成了共有產權，沒還清貸款前，賣不了，只能住。以上這兩種情況都是少數，不會出現大面積的惡意斷供。
住房不炒的本質就是炒房的讓你把錢還了，增加炒房成本。自住的怎麼都好說，政策法規託底。現在就是還款時間，投資的，沒有太好機會的時候還是忍一忍吧。