許多人都說，2021年是樓市迎來轉向的一年，發生了許多過去從未出現的事情，首先是房價持續下跌，自2021年8月起，新房價格指數迎來了“三連跌”，10月平均房價為9749元/㎡，相較年初的時候下跌了13.11%。其次是調控措施方面，首次迎來了針對房企以及銀行的調控，比如“三道紅線”、“限貸令”等，收緊了樓市資金的注水口。最後是人們購房意向，出現了自1998年房改以來的首次共識，即未來房地產要走下坡路。
事實上，2021年樓市並不是直線回落，而是呈現“倒V型”的變化，從“普漲”到“普跌”，從“限漲”到“限跌”。根據第一財經整理資料顯示，自2021年8月以來，有至少23個城市透過約談房企或者新規調控的方式先後釋出了房價“限跌令”，值得注意的是，釋出“限跌”的城市並非都是四五線小城市，其中也包含了二線城市昆明，新一線城市瀋陽，以及國家中心城市天津。
與此同時，業界普遍認為21年樓市升溫起源於熱點城市的二手房市場，因此針對二手房市場的調控，成為2021年熱點城市調控的熱點。資料顯示全年至少有12個城市建立了二手房指導價機制，一線城市包含深圳、廣東，二線城市包含東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥，以及三亞、紹興、衢州、金華4個三線城市。從結果來看，起到了十分明顯的抑制效果，本輪樓市遇冷，同樣起源於熱點城市的二手房市場遇冷。
第三個亮點在於針對“學區房”的調控。作為房地產市場的“硬通貨”，以往許多熱點城市的學區房都會被炒到天價，更是有價無市，不僅助漲了樓市泡沫，同時也拉高了房價。因此2021年起，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州、天津、蕪湖、瀋陽、西寧共17個城市出手整頓學區房炒作亂象，對於打擊非理性板塊、加速房價迴歸居住屬性起到了明顯作用。
種種跡象表明，隨著一系列硬核的調控措施下，樓市的確已經開始走下坡路，未來樓市泡沫會不斷消除，住房會逐漸迴歸居住屬性，整體房價也會回落至親民屬性。那麼2022年房價走勢會如何？答案早已定調，20天內高層3次發聲房地產市場。首先是12月11日，中國國際經濟交流中心主辦的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆指出：“要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費”。
其次，12月23日，在“長期主義：應勢與圖新”為主題的中國房地產行業趨勢展望暨CIHAF2021第二十二屆中國住交會上，中國城鎮化促進會常務副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立表示：“隨著收入水平提高，住房可以不斷升級，即使在發達國家，房地產仍是拉動經濟增長的支柱產業”。最後是12月29日，央媒經濟日報也發文表示：房地產規模大、鏈條長、牽涉面廣，關係到百姓安居、生活幸福，房地產支柱產業沒有變。
短短20天內，三次喊話房地產市場，釋放什麼訊號？有人認為，這一系列動向說明未來房地產依舊是核心經濟支柱，需要房地產來拉動經濟發展，由此可見未來房價還會上漲。顯然，這樣的觀點並不正確，雖然早期房地產市場發展的確給經濟上漲做出了不少貢獻，但由於其本身不健康、不成熟的發展，如今已經影響了經濟正常執行，具體表現為：百姓消費能力下降、實體經濟邊緣化、過高的房價與居民收入水平不匹配、與城市發展不協調、一些城市過度依賴房地產。
筆者認為，這一系列動向，主要釋放了兩個訊號：其一是穩住百姓已購房者的心態。12月3日，某頭部房企在港交所釋出公告，明確表示“不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任，將制定境外債務重組方案，無法繼續履行一筆2.60億美元擔保債務履約責任”，意味著這個負債接近兩萬億元的“超級房企”已經明確攤牌表示，自己沒有錢來還債了。
與此同時，根據中國房地產報釋出的2020年上市房企負債排行資料顯示，除了該頭部房企以外，還有3家房企負債超過了1萬億，有47家房企負債超過千億。由此可見，作為資金密集型企業來說，即使是頭部房企，一旦出現了自身經營不善、盲目擴張的情況，就有可能導致資金鍊出現問題，引發一系列金融風險。資料顯示截至2021年12月30日，已經有396家房企破產。因此對於許多購房者來說，自然會擔憂由於房企破產導致的住房貶值或者期房爛尾的問題。
其二是糾正“房價會大跌”的觀念。對於許多無房剛需來說，自然是希望房價下跌得越快越好，這樣就能夠儘早實現買房的願望，減少經濟壓力，出現這種想法可以理解，但實際上卻無法實現，原因很簡單，根據央行資料顯示，當前按揭餘額超過38萬億元，並且城鎮家庭住房普及率已經高達96%，住房需求與居民支付力嚴重透支，許多家庭為此揹負了鉅額的房貸，因此房價一旦採取“一刀切”的方式調控樓市，很有可能引發“斷供潮”，加劇金融風險，上世紀90年代的日本以及08年的美國就是很好的先例。
這也就是為何每次高層會議提及房地產市場，都離不開“穩”這個字眼，穩樓市、穩房價、穩預期，同時也說明了為何上述23座城市會透過“限跌令”的方式來調控樓市：房價可以下跌，但是不能“亂跌”。正如央媒經濟日報發文強調的那樣：一些樓市“黑嘴”臆斷房價走勢，對樓市調控不利，大家要保持警惕和識別，即便是目前的樓市降溫明顯。
因此，隨著這些訊號逐漸出現，未來的房價走勢也逐漸明朗：房價大漲的時代已經過去了，在樓市不斷的調控以及人口流動的分化下，未來一些城市會出現房價下跌的情況，但是不會出現房價“亂跌”的問題，與此同時對於人口持續流入的城市來說，也不會出現房價大漲的情況，更有可能是“穩中有漲”或者“穩定不變”，因此對於已經買房的家庭來說，不用擔心自己住房會迅速貶值，對於還未買房的剛需來說，也不要過去期望房價大跌的事情發生。
