2021年下半年，全國房地產市場迅速降溫後政策環境逐漸改善，特別是企業端、居民端合理的資金需求正在得到滿足，購房者置業情緒略有好轉。近兩個月，貨幣政策繼續發力，全面降準、降息穩定市場預期，短期市場仍有降準降息預期，資金端的改善對樓市的平穩執行將起到積極作用。從市場恢復角度看，當前部分熱點城市市場已現企穩跡象，但多數城市調整態勢仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析師透過觀察各地樓市最新變化，形成區域樓市觀察系列報告，以供企業參考，本文為系列研究之中部篇。
2021上半年，長沙、武漢看漲預期強烈，需求旺盛，絕對成交量更是創近幾年新高，調控政策持續趨嚴，武漢針對熱點地區實行集中開盤並出臺房票制度，南昌採取“限房價、限地價、一次報價、禁馬甲”的土拍規則等。下半年市場預期回落，市場下行明顯，年末政策邊際調整，金融環境改善，利好年末業績衝刺，武漢、長沙成交量同比增長，而南昌供需同比雙雙下滑；鄭州年中受洪水衝擊，疊加疫情反撲，下半年市場下行明顯，土地暗淡成交，樓市去化不佳，年底宏觀政策持續發力，市場緩慢修復。
▌武漢：樓市供求平穩，區域分化嚴重
2021年，房地產行業迎來深度調整期，武漢樓市不可避免的發生市場波動。受去化降低、集中開盤、預售新規等因素影響，呈現高供給、高庫存、低去化特徵！區域分化、企業分化和產品分化十分明顯。
2021年，土地出讓金達到1944億元（全口徑），其中住宅用地成交出讓金1795億元，在全國城市中排名第7。首批供地採取了較為寬鬆的土拍條件和較低的土地保證金，引起共計超百家房企關注，光谷出現溢價超過100%地塊，創出地價新高；下半年，隨著市場降溫，土地出讓基本以底價為主，接近7成地塊為國資或地方平臺公司所獲。整體來看，2021年三批次土拍國資、地方平臺託底顯著，土地出讓金佔比超6成，民企參與前熱後冷明顯，民企參與也主要以勾地為主。
資料來源：中指資料CREIS
2021年，武漢新建商品住房全年成交約20.02萬套，穩居全國三甲！自2020年6月新版合同啟用，裝修計入房價，整體均價出現上調，隨著下半年市場形勢的急速調整，全市各專案以價換量，房價快速上漲態勢得到有效抑制。
2021年雖然市場總量保持了增長，但房企普遍沒有完成年度任務，市場競爭激烈，目前武漢專案數量超過500個，活躍的在售專案至少350個。2021年監測武漢開盤521次，平均去化率41%，創歷史新低，同時67%的開盤都伴隨打折促銷行為，以價換量普遍。預售新政與銷售壓力的挑戰，迫使企業不斷改變營銷策略和推盤節奏，工抵房、特價房及渠道營銷都成為了突圍的常規手段。總體來說，主城區情況稍好，開盤去化率為46%，新城區為34%，蔡甸、新洲、漢南等區域降溫較為明顯。
由於近兩年的調控和疫情影響，武漢市場存量不斷增長。截止2021年12月，武漢商品住宅庫存超過2000萬平米，處歷史高位，出清週期為11.6個月，一些新城區板塊超過20個月，壓力比較大，後期不排除出臺因城施策的差別化政策，針對區域精準供應。
資料來源：中指資料CREIS
武漢在商品房預售資金監管、人才落戶、公積金貸款、發展保障性租賃住房等方面進一步最佳化，更加直接有效，整治市場亂象，大力發展租售並舉、支援剛需購房、保障市場平穩執行。武漢不斷邁向高質量發展新階段，更具競爭力的房地產經濟，依然是不可或缺的強力引擎。置身優勝劣汰大時代，房企唯有不斷提升產品力、服務力、品牌競爭力，成為城市運營商與美好生活服務商。
▌長沙：樓市全年呈現“前熱後冷”，年末改善需求釋放帶動成交翹尾
政策維穩，長沙政策調控繼續擔當全國標兵。2021年長沙首創法拍房“精準限購”、施行二手房“明碼交易”，進一步對調控政策進行微調。10月28日，湖南省六部門釋出《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，出臺非住宅商品房去庫存10條舉措，對長沙高庫存的商辦市場帶來一定利好。綜合來看，長沙政策或已觸底，全年未推出較為重大的調控政策，整體以微調為主。
土地市場方面，“兩集中”政策實施，疊加上游信貸政策收緊，三批次集中供地情況大不相同。從土地出讓位置來看，長沙城市擴張進入新的階段，河東隆平高科、黃興會展板塊、河西三環外濱水新城等板塊均有多宗土地掛出，政府對城市外圍開發意願較為強烈。同時多宗地塊毛坯銷售限價創所在板塊限價新高，樓市預期穩定向好。從三次集中供地情況來看，一批次土地市場熱度較高；二批次土拍規則全面升級，房企拿地熱情驟降，流拍率驟升；三批次最佳化相關出讓條件，實施精準供地，疊加“央、國、平”託底，穩定收官。
縱觀2021全年，長沙土地市場城投公司為絕對主力。城投公司為土拍託底，穩定市場。未來房地產市場，地方城投和地方國企或將發揮更大作用。
2021年長沙樓市成交量價齊增，但上下半年“冷熱不均”。上半年樓市成交火熱，5月份達到全年最高點；下半年整體市場下行，樓市開始降溫，6月開始樓市進入“連降模式”，10月更是達到下半年最低點，成交量僅74.89萬方。12月受華潤長沙悅府、旭輝鉑悅湘江等高階改善專案開盤影響，帶動房價出現結構性上漲。
從成交面積段來看，100㎡以上戶型為絕對主力，佔比近九成，120-140㎡、140-200㎡戶型佔比分別為28%、29%。限購政策下，疊加疫情衝擊及三胎政策，長沙置業者購房更傾向於一步到位，改善型需求爆發。未來，核心區域具備優勢資源的改善專案將更受市場追捧。
圖：2017-2021年長沙市住成交面積段套數佔比
資料來源：中指資料CREIS
元旦節後，年終衝刺節點已過，疊加1月底迎來春節假期，市場進入常規調整階段，整體市場推盤節奏放緩；部分專案為保持一定熱度，針對返鄉置業群體推出相關優惠活動；但由於銷售折扣減少、中介分銷等渠道引流放緩，導致市場成交較為平淡，預計2022年初長沙市場將處於不溫不火的平緩期。
▌南昌：樓市深處調整中，市場需求偏弱
2021對於南昌樓市而言，是非常具有挑戰性的一年。在穩地價、穩房價、穩預期的大背景下，樓市限購政策依舊。在上半年穩中求進，而下半年“三道紅線”效果顯現，部分房企債務出現違約，整個房地產行業執行節奏被打亂，南昌樓市總體呈現持續陰跌、低位震盪、成交量持續低迷的市場態勢。
政策方面：2021年南昌樓市政策調整較小，但土拍政策迎來了重大改革，2021年9月，市自然資源局釋出新政，規定範圍內的“限房價、限地價”住宅用地在出讓方案中一併明確房屋銷售價格上限和土地競價上限。採取“網上拍賣＋隨機搖號”複合交易模式組織出讓，至此，南昌進入“拿地搖號”時代，此舉政策能夠有效引導房企理性拿地，控制房地價差，給予房企一定利潤空間，一定程度避免後期交付引起的房屋質量問題。
土地方面：2021年，南昌土拍市場熱度不高，供地數量及規模同比均明顯下滑，其中土地供應同比下降68.8%，土地成交面積同比下降75.1%，僅為2020年的四分之一，土地供應端減少，新專案入市隨之減少，對於2022年的市場供需或將帶來一定壓力。
市場方面：2021年南昌樓市或許正在經歷最艱難的時刻，商品住宅成交規模及成交金額同比均下滑。全年南昌市（市區+新建區）商品住宅成交510萬㎡，較2020年下滑16.2%，較2019年下滑47.3%；2021年全年住宅成交金額649億元，較2020年下滑10.4%，較2019年下滑39.8%；庫存方面，截至2021年12月，南昌市商品住宅庫存451萬㎡，出清週期12.4個月。南昌雖為江西的省會城市，但無論是人口基數，產業結構和市場規模，城市基本面同周邊省會城市均存在一定差距，對於省外人口吸引力、省內人口吸附力不足，加上2020年南昌土地市場大量供地，且部分割槽域供地節奏的問題，導致庫存積壓，從而造成低位橫盤，持續低迷的局面。
整體來看，南昌市房地產市場成交規模在收縮，市場已進入深度調整期。展望2022年，短期經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，在“穩增長”的基礎上，南昌樓市出現“V”型反轉的可能性不大，在需求沒有明顯提升下，中短期南昌樓市仍然需要用時間換取空間，透過低位橫盤消化當前庫存。同時市場分化現象加劇，核心板塊在2021年土地供應減少情況下，未來市場供需結構將逐步合理，隨著信貸環境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，板塊成交規模或將提升；但偏遠郊區由於土地供給較大，供過於求的情況短期內難以得到轉變，板塊也將持續處於調整階段。
▌鄭州：市場內憂外困，恢復仍需時日
2021年鄭州受政策調控、洪水衝擊、疫情反撲等影響，房地產市場負重前行，整體行情不佳，全年先揚後抑，上半年市場平穩執行，首次土拍火爆收場，年中受洪水衝擊，疊加疫情反撲，下半年市場下行明顯，土地暗淡成交，樓市去化不佳，年底宏觀政策持續發力，維護“三穩”，市場緩慢修復。
政策方面：鄭州2021年房地產調控張弛有度，上半年嚴查經營貸、消費貸，防止資金違規入市，整體政策從嚴從緊，下半年突發洪水及多輪疫情反覆，市場劇烈下行，“穩房價、穩預期”、維護房地產市場良性發展成為政策主基調，調控限制政策適度放寬。鄭州全年土地三次集中供應，“穩地價”為主基調，“限馬甲、限資金、後置稽核”，土拍規則不斷完善，主城區供地保持穩定，城改定向地撤牌嚴重，公開地機會增加。
土地端：鄭州一批次供地成交火爆，房企拿地熱情高漲，二、三批次供地成交趨冷，撤牌率上升，溢價率走低，流拍嚴重，從拿地區域來看，主城區為房企拿地主力區域，地塊多集中於三環、四環之間，近遠郊土地市場較為冷淡，國、央企成為全年拿地主力軍，民企普遍拿地意願不足，集體躺平，除部分優質地塊外，底價成交成為全年主基調。
銷售端：受洪水及疫情反覆的多重因素影響，鄭州樓市數次“停擺”，全年去化不盡理想，房企普遍降價以求以價換量。分割槽域來看，主城區價值凸顯，市場去化較好，近遠郊市場下行，去化普遍不佳。剛需、剛改產品為市場主力產品，改善型產品需求較弱，2021年鄭州房地產市場大量樓盤延期交付，市場信心下降。
中央堅持“房住不炒”和“三穩”的主基調不變，促進房地產行業平穩健康發展和良性迴圈，仍是政策調控的主基調，鄭州受洪水及多輪疫情的影響，政策微調預期明顯，穩定購房者置業信心，保障合理購房需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進房地產市場平穩執行，將會是為未來鄭州房地產調控的主要方向。
2021年鄭州城改專案推進節奏緩慢，且流拍嚴重，預計2022年政府或將加大城改專案推進力度，保障城改專案順利落地，公開土地數量或將持續增加從而提振市場信心，企業拿地以穩為主，聯合拿地或將變多。銷售端，預計2022年鄭州房地產市場置業信心仍處於修復期，樓市目前下行趨勢還未徹底轉變，短期市場修復仍需時間，剛需產品仍為市場主力，成交主力區域仍將為主城區，近遠郊縣市場將處於恢復期。
結語
2022年房企仍然面臨流動性考驗以及降負債的要求，房企土地新增投資意願整體不會太高，但2021年四季度以來，隨著一系列維穩措施的出臺，風險問題逐步得到遏制並陸續出清，正常的投融資、信貸需求、購房需求得到滿足，武漢、長沙、南昌等房地產市場正在逐漸穩定下來，中長期看，隨著中部崛起戰略推進，城鎮化程序不斷，中部地區核心城市依然擁有一定的成長空間，仍具較強的投資吸引力，是大型房企的重點關注城市。在新經濟格局下，中部省會城市在城市圈打造和區域經濟中，將發揮更加重要的引領作用，也將推動房地產行業不斷步入高質量發展新時代。2022年，中部省會城市正處於邁向高質量發展的戰略機遇期，頭部房企將在投資佈局、開發建設、設計營銷、管理服務等方面不斷最佳化調整，以適應新的監管要求，逐步進入精細管理、高質量發展時代，進而推動中部地區房地產市場穩字當頭、穩中求進。
但值得注意的是，2022年各城市間市場分化仍較為明顯，武漢潛在供應規模較大，市場競爭激烈，但市場需求充足，仍將維持較高規模成交。長沙2021年土地成交將推動商品住宅市場成交保持較高水平，但市場競爭壓力有增無減。南昌市場容量及熱度不高，潛在供應縮量或將對2022全年成交形成較大影響。鄭州市場當前仍低溫執行，購房者置業信心不足，短期市場恢復動力相對較弱，預計2022年鄭州市場短期逐漸企穩，下半年有望逐漸回升。
