京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:首套二貸，首付兩百想買馬駒橋北的富力尚悅居和米拉小鎮小兩居350左右自住，通州核心區要450貸不了款，月供上限可承受2萬，還有其它更好的選擇嗎
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!
從投資的角度看,馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。建議認真閱讀星球置頂中文章《大興跑贏大盤選籌地圖》
首付200二套貸款受限,可以透過其他方法加槓桿,把總價提到500-550,看看亦莊河西的萬科金域東郡,這個盤無論是從品質還是可成長性,都比較穩健.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問
Q:提問:您好，京總。 關於通州選房，因為預算限制目前無法考慮萬方家園，京貿國際西區等專案，中介推薦了北人家園，據瞭解是剛剛可以入市交易的專案，想了解一下這個專案是否可以? 您有什麼建議麼
A:回答:你好，通州的老房子價值比較弱，因為通州是新城，ZF持有大量的土地還未開發，目前整個通州的新盤和次新盤都是比較多的，從長遠看這個盤持有的價值不大。同等價位可以看看逸秀名園有沒有合適的。其實通州值得買的盤不多,就兩個商圈,建議閱讀下星球內建頂的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》
Q：提問：你好京總，目前我看了兩個位置，一個是朝青的青年匯，一個是常營的柏林愛樂三期，感覺柏林整體更好一些，就是稍微遠了些，青年匯的優勢就是近，因為我在安貞地鐵站附近工作，工作比較穩定，這兩個盤該怎麼選，謝謝京總。
A：回答：你好，感謝信任！朝青和常營選盤的邏輯完全不同，朝青漲幅最好的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅最好的樓盤是金隅麗景園，逸翠園，天鵝灣屬於朝青板塊的品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園屬於常營的上車盤.為什麼會出現不同產品反差的現象。
朝青可以說是做為承接國貿最優質的剛需兼上車板塊，購買力自然不缺，而常營屬於次級溢位板塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營呈現出的結果是上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔將軍，當下市場核心區品質次新盤領漲，溢位板塊上車盤領漲，常營板塊由於配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上
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Q:提問:京總你好,根據你的建議,我目前鎖定了2個板塊,如果三居室就常營,如果2居室就朝青或者大望路,和家裡的意見基本一致了,感謝京總的指導,另外想請教京總一個問題,下步該怎麼選房源,感謝
A:回答:你好,地段決定未來房價的天花板，那麼樓盤就決定未來的成長性，是否能跑贏大盤.房源決定了未來的流通性;
選對板塊投資成功率可以達到70%以上; 要想買到區域內的領漲樓盤和房源,就比較細節了;
穩妥的就是隨大流，用大眾的眼光去挑房源,建議不要標新。
選擇房源一是戶型方面，以目前的市場情況，南北通透,基本就算是比較優質的戶型了。如果是明廚明衛則是價值的增加.
二是樓層方面，如果是高層板樓,中層偏上為優,中間樓層中等,越往下可能就會稍微差點意思,低層板樓,三四樓就是比較好的選擇，
三是樓棟的選擇:選擇樓棟最重要的是採光和噪音，室內採光沒問題，沒有噪音基本問題就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看採光,晚上主要聽噪音.
四是物業方面，大牌物業服務會更穩一些，只要是相對大一些的即可。物業最大的作用不是增值而是保值。好物業可以讓整個小區非常的乾淨整潔.即便是住上10年也能算得上次新
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Q:提問;京總，我是買方，最近買了一套房子，已經過戶，現在在排隊放款中 ，房東說現在拿合同條款“120天內辦完過戶及相關流程” 沒有放款就是相關流程沒走完，要告我違約，其它都是在120天內完成的，就是現在沒放款，如果告我的話法院會判我違約嗎？
A:回答; 你好，你讓他告去吧，合同條款120天內辦完過戶及相關流程寫的很清楚，所有中介的合同都不會把放款的時間約定在合同中，等於給買方和中介自己埋了一顆L，過戶是過戶，放款是放款。 放款是不可抗力，與你無關。沒有任何責任。祝一切順利！
Q:提問; 京總,想入一套一手房更名。原買家提出需要以公司名義購買，公司先寫他為法人，完成交易後法人變更為我。請問風險在哪裡如何規避。
A:回答; 你好,感謝信任！不好意思，我不太明白你的意思，有兩個風險，首先，它不把法人變更給你怎麼辦，你怎麼控制他一定會股權轉讓，這個可以做，而且可以做公證委託，可以完全手續齊備，但是不能放百分之百的心。其次，這個買下來的話，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。祝一切順利！
Q：提問：你好京總，感謝你的分享!我的居住證預計春節過後下來,計劃是過完年正式加入看房隊伍,我目前可籌集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉強不超過300吧,屬於STSD,今天加入會員想提前學習下,另外想問下京總,我看我們的選盤邏輯是市場上一小部分的房源,就像你所說的,北京跑贏大盤的房子不超過20%,像這些房子,是不是都是比較貴的,根據我目前的一個資金量,是該選這類房子,還是比較有潛力的房子呢?那類房子更容易SZ呢?我是買來自住,但也希望房子能夠SZ跑贏大盤,感謝京總
A：回覆：你好，感謝信任!關於投資買房是否賺錢，不取決於資金量的大小，而是看判斷的對錯。普通人可以因判斷正確，變的富有，富人也可以因判斷錯誤回到起點。
富人之所以能一直保護自己的財富讓期穩健增值，是因為富人一直判斷正確。窮人之所以一直貧窮，是因為窮人一直判斷的是錯誤的，又不懂得覆盤總結,缺乏及時糾錯的能力。
貧富差距就是投資對錯的結果。職業買家投資房產為什麼會持續賺錢？所有的投資者必須弄清楚這個邏輯,普通投資者甚至沒考慮過這個問題。但這個問題很重要，涉及到我們普通的投資者是否能有個正確的投資邏輯，做出準確的大趨勢判斷！
投資房產要有個基本的認知：投資不是DB，投資是搭乘這座城市的經濟增長，從而得到確定的回報。包括行業增長和城市的經濟增長，投資房產，是持有這種城市的股份，直接佔有了這座城市的資源，如就業、教育、醫療、教育,交通，這些稱之為配套.這時候，大趨勢和你所選的位置變的就很重要了。漲幅靠得是選籌，而賺錢靠得是槓桿。
富人一直堅持買優質物業，是因為長期看，核心地段品質物業,在今天北京樓市沙化的情況下,這種盤越來越稀缺,價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，信貸，供需。
選對位置等於成功70%，房產投資初期，最主要做3件事：第一別踩坑買錯，第二精心選籌，最大化賺錢效應，第三，放棄高風險高收益的投資方式，選擇低收益更穩健的方式，只要有漲幅，後面就有機會建倉
建議認真閱讀星球《北京房產投資核心邏輯和原理》和《北京樓市價值正在沙化》這兩篇文章,祝一切順利!
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