2022｜春節特別策劃
2021年，22個重點城市採取“雙集中”供地對企業投拓帶來了前所未有挑戰，房企投資博弈性增加，短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼。2021年，也是近五年來企業面臨生存危機、資金危機最大的一年，融資收緊、企業爆雷帶來信用危機，不斷“撕裂”房企資金的缺口。
集中供地疊加企業資金危機，導致2021年房企投資始終保持審慎的態度，全年百強拿地銷售比僅為0.29，創近五年新低。
“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實的縮影。以第一次集中供地為轉折點，全年呈現“先揚後抑”的走勢。二季度在首輪集中供地規模房企“搶跑”策略的帶動下，企業投資積極，TOP50房企單月投資力度在6月達到高峰，但隨之而來的爆雷與資金短缺，導致四季度投資跌入谷底，二三輪中鮮有規模房企、品牌房企出手拿地，“暫停拿地求生存”成為大多數企業共識。
展望2022年，謹慎投資預期難以大幅扭轉，
投資結構性回暖是大機率事件，但仍需要一定的傳導時間，預計投資力度需要3-6個月的修復期
。在策略上，城市分化越來越嚴重，對於城市選擇，
堅持長期聚焦人口基本面尚佳、經濟基礎良好、城市軟實力較強的25個核心一二三線城市。
銷售30強佔據七成新增貨值
2021年，新增貨值百強門檻為214.4億元，同比微降3%，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為83億元和152.8萬平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。
頭部房企新增投資放緩，但在全行業面臨資金壓力、投資收縮的大背景下，新增貨值的集中度依然維持高位，十強房企新增貨值佔百強的35%，11-20強房企新增貨值佔百強的20%，也就是說，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨佔，剩餘80強房企僅能分食45%，強者恆強的格局依然沒有改變。
圖：2021年銷售百強各梯隊新增貨值集中度
資料來源：企業公告、CRIC
從拿地銷售比變化可窺見今年房企謹慎的投資態度。
2021年百強房企拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，並創下近五年新低。
由於大部分規模房企投資仍聚焦一二線，且22個核心城市採取了“雙集中供地”，因此百強房企的投資積極性與雙集中供地的節奏緊密相關。以往年末的拿地高峰並未出現，可見在當前的政策、市場環境下，房企受制於供應端和資金端的壓力，投資風格偏謹慎；另一方面，年末各房企都加大銷售力度，因此整體拿地銷售比進一步降低。
而從銷售50強房企單月投資力度的變化來看，全年呈現“先揚後抑”的走勢。
2017年-2021年百強房企拿地銷售比走勢
資料來源：企業公告、CRIC
超六成房企拿地金額同比下降
縱觀2021年百強房企投資表現，由於集中供地帶來的資金壓力，以及融資持續收縮、市場下行等因素共同作用，有超過六成的百強房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達50%。在整體表現低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對積極、穩健的態勢，主要以國企為主。
集中供地中，企業投資表現也大相徑庭：首輪集中供地中區域深耕型房企、規模房企均表現較為積極，而第二輪、第三輪集中供地中不少民企“隱身”，國企和地方平臺公司成為拿地的主要力量。
一方面，2021年房企的融資現金流急劇收縮，“無錢拿地”；另一方面，第二輪集中供地中各城市對拿地自有資金的稽核加強，拿地門檻大幅提升。
根據CRIC統計，百強房企在首輪集中供地中，拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地中，拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達63%。
按企業型別來看，民企的降幅最大，第二輪較首輪投資金額下降達83%，第三輪則下降近30%。國企央企第二輪拿地金額較第一輪下降42%，第三輪則繼續較二輪下降41%。隨著融資、土拍政策持續趨緊，民企受影響程度遠比國企央企更加嚴重。
圖：百強房企三輪集中供地拿地金額變化情況（按企業型別，單位：億）
資料來源：企業公告、CRIC監測
在集中供地的影響下，2021年一二線城市吸收了七成百強房企的投資額，較2020年提升接近10個百分點，房企現金流整體收緊的情況下，核心城市、優質地塊的拿地優先順序進一步提升，且由於集中供地對資金短期佔有量高，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機會。
進入拿地金額TOP20的城市中，有15個是集中供地的試點城市，溫州、佛山、金華、紹興和東莞也進入拿地金額20強城市，未來城市間的市場分化也將更為明顯。
2022年二輪土拍或迎來視窗期
儘管年末部分政策出臺給了市場築底的信心，但從當前企業的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難，銷售、回款、償債是首要任務。所以短期市場觸底反彈的基礎並不牢靠，預計投資力度的修復仍需要經過3-6個月的調整期，謹慎的態度仍是未來投資的主旋律。
當前投資謹慎一方面是源自企業資金鍊出了問題，部分房企為了斷臂求生，勢必會出讓部分專案或地塊，2022年有了更多收併購的機會。收併購依舊是企業繼續保持增長的源動力之一，尤其是優質的現金流專案，符合目前企業發展需求，未來“大魚吃大魚”的情況將變得更加頻繁。
另一方面，投資謹慎一定程度受到了雙集中供地的影響，政策收緊疊加集中出讓，考驗房企現金流的同時，也極大程度限制了企業拿地策略。
2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。在三穩的預期下，未來各城地價仍有下調空間，一旦2022年首輪集中供地熱度低迷，或會出現在第二輪集中供地中下調地價的情況，疊加市場回暖與資金寬鬆的預期，明年第二輪集中供地或是房企補貨的視窗期。
在地塊的選擇上，高價拿地需要嚴格把控風險，戰略性投資的比例同樣需要縮減，未來拿地應該關注地塊的盈利情況，嚴格把控專案資金回籠週期和利潤率，對於資金回籠週期>1年、利潤率<5%地塊大部分房企都需要避而遠之。短期而言，適度的快週轉仍是房企所必需的能力，對於當前行業正在經歷的“寒冬”階段，輕資產、快週轉仍然是第一選擇。
評判城市前景需“軟硬”結合
城市選擇上，核心一二線仍是首選，需求充足、人口基數大、經濟、房地產基本面突出使得這些城市潛力巨大。
對於三四線城市的投資，從今年“集中供地帶來的擠壓效應，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢看，大部分普通三四線投資價值並不高，企業更應該保持謹慎的態勢，需求透支、購買力不足是這些城市潛在的巨大風險。而城市群內的核心三四線，在政策、產業、人口、經濟等強支撐之下，仍可以看高一線。
值得注意的是，隨著行業從白金時代走到青銅時代，規模即將步入無增長階段，城市間的分化也會愈演愈烈，在城市選擇和判斷上需要更加精準。除了城市經濟增長、房地產發展中基建、需求、人口、庫存等“硬指標”外，也需要考慮“城市管控、新經濟、外籍人口入駐、文化演藝”等軟指標。
綜合對比來看，在分化的大背景下，企業應長期聚焦25個核心城市。即長三角的上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州。粵港澳大灣區的深圳、廣州、佛山、珠海、東莞。京津冀：北京、天津。成渝城市群的成都、重慶。長江中游城市群的武漢、長沙，以及西安、鄭州、青島、濟南、廈門等。
表：評判城市未來發展前景指標體系
硬實力指標
軟實力指標
總
結
對於多數房企而言，資金壓力猶如懸頂之劍，投資謹慎的預期難以大幅扭轉，投資力度的恢復仍需3-6個月的修復期，2022年第二輪集中供地或是企業拿地視窗期，但企業間分化會持續，投資主力將仍以國企、央企為主，大部分民企仍應保持謹慎的態勢，在分化的大背景下，企業應長期聚焦核心城市，以支撐高質量發展。
