從歷史中汲取面向未來的所需要的智慧。
進去新世紀以來的22年，奧克蘭哪個街區的房價增長最快？
相信下面這張地圖可以幫你自己找到答案。
不同的顏色代表奧克蘭每個街區過去22年來房價增長的速度。
顏色越紅...代表該街區區的房價增長越快。
該圖顯示了2000年1月至2021年12月期間，奧克蘭每個街區按年化計算的平均房價增長。
奧克蘭哪些街區的的出租收益率最高？
由於房價在紐西蘭國內一騎絕塵，奧克蘭的出租收益率與全國其他地區相比通常偏低。根據奧克蘭和紐西蘭的房屋售價和租金中位數，紐西蘭全國的毛出租收益率中位數為2.97%，而奧克蘭房產的毛出租收益率中位數僅為2.40%（2021年11月）。
但值得注意的是，不同街區的毛出租收益率差別很大。
那麼，在奧克蘭，哪些街區的租金收益率最高呢？
下面這張地圖可以幫投資者找到產生最多租金回報的街區。
該圖顯示了2000年1月至2021年12月期間，奧克蘭各街區每年取得的毛平均租金收益率。
房價歷史資料顯示，奧克蘭各街區的平均年房價漲幅在4.73%-9.82%之間。想不想知道哪些街區是房價增長最快的呢？
2000年1月至2021年12月期間，奧克蘭的房價中位數年化增長率為8.15%（從23萬至129萬）。然而，不同街區的房價增長速度差異巨大。
在22年間，Point Chevalier的房產中位數增長了9.82%，是奧克蘭地區最快的。這裡房子的平均價值從27.59萬紐幣增長到216.85萬紐幣--這意味著Point Chevalier的房東在這22年時間內賺到了189.26萬紐幣。而這筆相當於每年8.6萬紐幣的被動收入，高於奧克蘭年個人收入的中位數。
房價增長最慢的則是奧克蘭市中心，年化增長率為4.73%，這裡的平均房價從22.24萬紐幣增長到61.47萬紐幣。20年均價共增長了39.23萬紐幣，相當於每年1.78萬紐幣。
過去22年，奧克蘭房價增長最快的10大街區：
上表顯示了在2000年1月至2021年12月期間，奧克蘭房價增長最快的10個街區，按年華房價增長百分比排列。
同期房價增長最慢的10個奧克蘭街區則包括：
房價歷史資料還顯示，近年來奧克蘭的房價增速在提升
奧克蘭房價在過去10年裡年化增長率達到了10.2%
奧克蘭房地產市場是如此獨特，以至於紐西蘭房地產協會（REINZ）在釋出其月度報告時，特意添加了一項 紐西蘭全國（不包括奧克蘭）的統計。
奧克蘭地區的房價中位數達到了129萬紐幣（2021年12月），比紐西蘭第二貴的地區--惠靈頓高出29萬紐幣。
伴隨著時間的推移，奧克蘭的房主們收益表現持續向好。從2011年12月到2021年12月，奧克蘭房價的中位數增長了80.18萬紐幣（從48.82萬紐幣到129萬紐幣）。這是一個長達10年時間的年化收益率高達10.2%的複合增長。
儘管這五年來（2016年12月至2021年12月）紐西蘭工黨政府施行了諸多的限制政策，但並沒有能從根本上改變房價的上漲趨勢，奧克蘭房價中位數依然從85.5萬紐幣上升到125萬紐幣。相當於8.05%的年化增長率。
在過去10年裡，紐西蘭全國房價中位數的年化增長率則為9.81%（2011年12月-2021年12月）。
當然，必須承認的是，疫情加上工黨政府的組合拳還是起到了一定的抑制房價增長的效果。目前奧克蘭的房價中位數比其預測長期平均值低了0.23%。
下圖將奧克蘭的房價中位數與紐西蘭的房價中位數的長期平均值進行了對比。並試圖發現紐西蘭最大的城市的房價和全國其他地區相比是否存在高估。
平均而言，在過去29年中，奧克蘭的中位房價相當於紐西蘭中位房價的140.26%。假設房地產市場的長期基本面沒有改變，奧克蘭的房價中位數應該會回到這個長期平均值。
而當奧克蘭的房價中位數低於其長期平均值時，就會出現購買機會。當奧克蘭的房價中位數高於其長期平均值時，紐西蘭其他地區就存在購買機會。
截至2021年12月，奧克蘭過去12個月的房價中位數是紐西蘭房價中位數的140.03%。這比其長期比例低0.23%，這表明目前奧克蘭的房價與全國其他地區相比，大致處於應有的平衡水平。
感謝您的關注，我們將在本文的下篇中繼續探討以下話題：
- 在當下的奧克蘭，哪些街區的房價存在被高估和低估？
- 奧克蘭哪些街區的房子可負擔性最強？
- 奧克蘭未來哪些街區的人口增長最快？
- 奧克蘭未來的供求關係變化以及房價趨勢展望。
