過去20年，是我們的房地產黃金時代。而房地產發展，有一個經典的迴圈，那就是透過基礎建設，賣掉土地，土地用來建房，然後居民加槓桿買房，得到的錢繼續投入基建。這樣的模式形成了一個完美的閉環。
不過，隨著三大拐點的來臨，傳統房地產發展模式，正式宣告終結了。
1.人口！
根據七普資料，全國大部分地級市，人口已經開始淨流出了。一個省，一般只有省會和一兩個經濟強市，人口才能保持增長。
2021年，淨增人口只有48萬，預計2022年，人口百分百進入負增長。
而最近兩年，人口增量減少，城鎮化率的速度卻在增加，主要原因就是農村老年人加速離世造成。所以，我同意各大房吹們的意見，未來我們的城鎮化率在70%以上，和歐美接軌。但是達成的方法並不是新人程序，而是農村人口離世減少。
沒有了人口，不說土地財政，消費，經濟增長，都困難重重，挑戰巨大。
2.開發商沒錢了。
從2020年三道紅線一劃，開發商直接掐死，大部分開發商的融資渠道被砍，開發商進入暴雷潮：恆大、華夏幸福、藍光發展、河南建業、佳兆業等等，前100強的名單，直接暴雷的就佔7成。
3.基建投資，基本上到盡頭了。
最近幾年，我們基建投資增速都是個位數，遠遠落後於GDP增速。以前的一個模式是，先把公路、地鐵休起來，到時候把周圍的土地一買，收回成本。
現在，一方面基建投資總額漲不動了，另一方面，該修的已經修得差不多了。比如我在重慶，很多地鐵口出來就直接是荒地，還能怎麼修呢？
