關於住宅小區的物業管理困境問題——通常以物業管理糾紛為表現形式，近幾年來愈發成為各界關注的社會熱點。無論是從各地相關政府部門推進立法、制定政策，還是各地業主群體自發的線上、線下研討，以及物業管理行業的自我變革，都在試圖找到解決物業管理糾紛的有效路徑。但是，出於各自利益考量的不同，相關各方得到的解決方案也有差異。比如，政府部門更著重於避免物業管理的惡化與缺失，推出應急物業管理、維修資金綠色通道、社群居民委員會代管及物業管理委員會代行職責等等——老舊小區的物業管理提升則是相關但又有所不同的另一問題；物業管理行業則傾向於透過多種經營解決物業費常年不能漲價問題，也有部分物業公司開始迎合業主群體的意願匯入酬金制物業服務；業主群體則仍在努力透過籌建業主委員會取得小區管理主權，甚至部分相對激進的業主領袖們倡導“小區自管”而避免再受到物業公司的“盤剝”。
比較而言，政府部門、物業公司和業主群體在解決小區物業管理困境的路徑選擇上，存在一個邏輯原點的區別，即是否必須建立業主委員會。我則是堅定地認為，解決住宅小區物業管理困境問題，建立業主委員會是必須經歷的一個步驟，而且業主委員會是住宅小區物業管理乃至社群治理持續最佳化的必須要素。
一、無業主委員會，則業主無集體行動能力
和絕大多數業主一樣，我在參與業主委員會工作之前，對業主委員會的重要性並無充分的認識——我曾在一篇文章中講過，業主群體可謂是“三無人員”——缺乏關於業主權利及住宅小區有效治理的共同知識、共同經驗及治理技術。隨著工作的逐漸深入，我對“業主委員會對保障業主權利來說，有則不必然，無則必不然”這句話開始有所體會。在對業主權利相關法律、知識進行深入接觸及研究之後，我對此認識則更進一步，認為：住宅小區無業主委員會，則住宅小區業主既無集體人格、集體行動能力，更無長期有效的治理。遺憾的是，在我國的相關法律、政策及社會各方的共識當中，仍然缺乏對此的普遍認識。
《物權法》第七十五條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。“可以”，意味著設立業主大會僅是權利，而非必須履行的義務。換言之，法律沒有規定業主“必須”設立業主大會，選舉業主委員會。因此，從法律層面看，業主大會、業主委員會不是業主行使建築物區分所有權的必須形式。
但是，為什麼我要說“無業主委員會，則住宅小區業主無集體人格”呢？首先，以我自己的親身經歷而言，源於我的一次難以忘記的親身經歷。在小區未建立業主委員會之前，我曾就物業管理問題希望與開發商聘請的物業公司進行溝通，沒想到對方粗暴地拒絕了，並稱“我們不和單個業主溝通，只和業主委員會談”。這令我大感意外。無論是購房合同還是前期物業服務合同，明明我作為單個業主是簽約的一方，但遇到物業服務問題時卻無法以合同相對人的身份進行溝通。這次遭遇也成為我發起籌備業主委員會的原因之一。我相信，與我有類似遭遇的業主，不在少數。
再次，曾有若干小區的業主鑑於籌備業主委員會十分艱難，甚至幾經失敗，便問我：能否在沒有業主委員會的情況下，更換物業公司？我往往會非常無奈地告訴他們，如果按照《物權法》第七十六條的規定，應該還是可以的，因為第七十六條規定：選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。但是，這個過程的實現可能比籌備業主委員會還難。在現實中我尚未聽說哪個小區的業主在沒有“設立業主大會、選舉業主委員會”的情況下，以“業主共同決定”的方式成功更換過物業公司——具體而言，即使超過20%業主共同簽名發起解聘物業公司的“動議”，如何繼續推進形成“共同決定”呢？幾乎在各個相關法規、檔案中均未設定相關程式細節。即使業主歷盡艱辛形成解聘物業公司的共同決定，如何繼續推進選聘物業公司或開展自行管理呢？沒有業主委員會備案單及公章，業主們如何對外簽訂合同呢？如何聘用人員呢？
可以說，沒有業主委員會情況下的“業主共同決定”，就是非常典型的“書面權利”。
二、無業主委員會，則業主訴訟維權難以開展
如前所述，在沒有業主委員會情況下，難以更換物業公司。那麼，在沒有業主委員會的情況下，對於物業公司和開發商侵害業主共有利益的行為或對於前期物業管理當中物業公司的違約行為，單個業主能夠透過向行政主管機關投訴或向人民法院訴訟解決嗎？這個，恐怕也是很難。
前面已經說過，就物業公司服務過程中對業主共有利益利益的侵害行為，單個業主向物業公司投訴，如果物業公司置之不理或粗暴拒絕，單個業主會是非常尷尬發現自己處於“地位不對等”的境地。此時，如果業主向行政機關進行投訴，會是什麼結果呢？後面我們會結合《行政訴訟法》來進行分析。這裡先說進行民事訴訟——
按照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，業主遇到在下列情況時，應該是可以透過訴訟解決問題的：
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支援：(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同;(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支援。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支援。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支援。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支援。
在前述司法解釋的規定中，除去第二條所列情形，業主或業主委員會均可主張權利外，其他條款規定的情形單個業主均可透過訴訟主張。但是，很少有業主就相應情形進行訴訟，大致有兩個原因——其一，單個業主的訴訟成本過高；其二，舉證相對困難。
當然，按照通常的理解，法律賦予你的權利，若你怠於行使權利，責任在你。但是，如果小區建立起業主委員會，則涉及業主共同權益被侵害或物業公司違約的情況首先就可能大為減少，其次則訴訟成本由全體業主承擔則更為合理——不過，此時可能會出現另外一種障礙，就是某些法院、政府部門或物業公司所主張的，業主委員會提起訴訟應當獲得全體業主的授權。
如果訴訟物件變成開發商呢？當開發商侵害業主共有權益的時候，單個業主的訴訟成本和難度怕是更高了，甚至可能被法院以未獲得半數以上業主授權而駁回。
三、無業主委員會，則業主沒有集體人格
仔細閱讀國務院《物業管理條例》就會發現，其中規定物業公司或開發商的一些侵害業主共同權益的行為，屬於違法行為。通常，這些違法行為可以向行政主管機關進行投訴，行政主管機關應當按照《行政處罰法》進行調查，確認違法行為成立的，應當立案查處。如《物業管理條例》第五十六條、第五十七條、第五十九條、第六十條、第六十一條、第六十二條、第六十三條對不同內容的違法行為，均有相關處罰規定。
但是，在沒有業主委員會的情況下，當行政機關不主動行政或收到業主投訴而行政不作為時，單個業主能夠順利維權嗎？答案是，很難！
2018年2月8日起，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》開始實施。該司法解釋第十八條規定，業主委員會對於行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。業主委員會不起訴的，專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主可以提起訴訟。
可以發現，與關於物業服務糾紛司法解釋不同，當訴訟物件是行政機關時，與業主委員會訴訟地位相等的是“專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主”而非單個業主。這實際上將沒有建立業主委員會的單個業主的訴權取消了。
更值得關注的是，該司法解釋中並未具體界定“業主共有利益”和“涉及業主共有利益的行政行為”。而在司法實踐中，已經發生部分司法機關濫用該條款，將任何單個業主對行政機關的訴訟均以未獲得專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主授權或無法代表半數以上業主而給予駁回的情況。舉例而言，街道辦事處任意設定沒有法律依據的籌備組業主代表或業主委員會委員任職資格，被限制權利的業主提起訴訟時，即被以前述該司法解釋的規定而裁定駁回。而我們知道，專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主可以提起訴訟的成本，對於一般的住宅小區而言，非常之高而幾乎無法實現，除非是非常小型的小區。
回到前述國務院《物業管理條例》設定的對開發商和物業公司違法行為的行政處罰相關條款內容，在沒有業主委員會的情況下，以目前司法機關利用行政訴訟法司法解釋第十八條處理相關行政糾紛的情況看，一般小區的業主幾乎無法透過向行政機關舉報的方式，解決開發商和物業公司的相關違法行為——試問，如果行政機關接到舉報後不作為，單個業主提起訴訟的話，會是什麼結果？
因為文章篇幅的緣故，這裡不能就前述觀點展開實證分析，也無法進行詳盡論述。前幾日，一位朋友問我，為什麼你會認為業主委員會是必須建立的呢？我說：若僅從政府或物業公司解決物業服務困境的角度看，業主委員會並非是必須的小區治理要素，因為他們都僅看重短期效益。但是，若從小區的長效治理機制看，業主委員會毫無疑問是必須建立的。否則，不僅小區會陷入糾紛迴圈的死結，而且二次歸集維修資金、設施裝置老化，乃至建築本體老化、土地使用權到期等絕大多數小區尚未經歷的困境和難題，至少從治理邏輯上是無從解決的。
匆匆草就，如有不妥之處，還望方家指正。
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