2021年保障性租賃住房成為年度熱詞，從黨中央國務院到各地方政府都將保障性租賃住房作為“十四五”時期的工作重點，從中央到地方多項政策相繼釋出，保障性租賃住房建設加速進行中。住建部相關負責人表示，十四五”期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），2022年40個城市計劃籌建240萬套。
如此大規模的保障性租賃住房將如何籌集呢？各城市舉措不盡相同，目前從各城市公佈的十四五建設目標拆解來看，一二線熱點城市新建方式佔比較高，商辦存量大、去化週期長的二三線城市以存量改建“非改居”方式為主。
01.
多地加大供給，
明確“十四五”供應目標
各地方政府積極響應國家號召，紛紛明確“十四五”時期保障性租賃住房供應目標，並細化落實有關政策，在土地、財稅、金融等方面給予支援，引導多主體投資、多渠道供給，加快發展保障性租賃住房。2022年1月11日，住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉表示，“十四五”期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。
除住建部重點監測的40個城市外，部分省份還根據各自的情況確定需要重點發展保障性租賃住房的地區，全國目前已有超60個城市被納入。如129.7萬套房源位於省級目標第一的廣東省，明確廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市10市是發展保障性租賃住房的重點城市。據預估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間。
表：部分省份“十四五”時期
新增保障性租賃住房供應目標（萬套/間）
資料來源：公開資料整理
廣州、上海、深圳、重慶、杭州等人口淨流入量大的一二線城市保障性租賃住房需求強，明確了較高的保障性租賃住房供應目標。廣州、上海、深圳確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房分別為60萬套（間）、47萬套（間）、40萬套（間），均達到新增住房供應總量的45%及以上；重慶、杭州、西安等重點城市也制定了30萬套以上的供應目標，力爭達到佔新增住房供應總量的30%以上。金華、嘉興、佛山、海口等二三線城市也被各省列為保障性租賃住房重點建設城市，明確具體供應目標。目前來看，部分城市的租賃需求並不旺盛，未來需要政策引導保障性租賃住房的建設和利用。
表：部分城市“十四五”時期
新增保障性租賃住房供應目標（萬套/間）
資料來源：公開資料整理
02.
2021-2022年是各地“十四五”保租房籌建的關鍵期，
2022年保障性租賃將迎來爆發式增長
住建部要求全國40個重點城市2021年籌集93.6萬套（間） ，各地積極落實，2022年1月20日，住建部相關負責人在全國住房和城鄉建設工作會議上表述，2021年40個城市共新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。
表：2021年保障性租賃住房完成情況
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住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務量高出1.5倍，佔十四五總目標的37%，由此可見，2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。2021-2022兩年將籌建334.2萬套(間)保障性租賃住房，佔十四五總目標的51.4%，表明“十四五”期間前兩年是完成保障性租賃住房發展目標的關鍵期。
表：2022年省級保障性租賃住房供應目標
資料來源：公開資料整理
表：2022年城市級保障性租賃住房供應目標
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多地在釋出的2022年政府工作報告中強調要加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，公佈2022年籌建保障性租賃住房建設計劃。
如上海市政府工作報告指出，2022年將建設籌措17.3萬套(間)，2021年-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上；北京市政府表示，2022年計劃籌建15萬套（間）；浙江省2022年將籌建30萬套；江蘇省新開工(籌集)14.8萬套(間)、基本建成7.3萬套(間)；河北省將籌建4.5萬套，等等。此外，浙江、深圳、西安、濟南等省市也在相關檔案中公佈了“十四五”時期保障性租賃住房年度供應計劃。按目前各地公佈的供應計劃來看，十四五時期保障性租賃住房“數字上”的目標如期完成的可能性極大。
表：部分省市“十四五”時期保障性租賃住房供應年度計劃
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03.
從完成供應的方式上來看，
不同城市能級選擇的策略不同
1、一、二線熱點城市保障性租賃住房籌建以新建為主
我國支援多種方式籌建保障性租賃住房，包括新建、改建、改造、租賃補貼、將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式。各地方政府根據本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況進行安排。
從目前各城市公佈的十四五保障性租賃住房供應目標拆解來看，一二線熱點城市新建佔比較高。如上海“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中新建14萬套（30%）、產業園配套7-8萬套（17%）、納管11萬套（23%）、空置存量籌集14萬套（30%）。新建佔比30%。濟南“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房20.5萬套（間），新建佔比69%，改建佔比31%。
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多地在用地規劃中單列租賃用地，一二線熱點城市佔比較高。
北京市2021年供地計劃中，租賃住宅佔住宅用地的30%，廣州、深圳、杭州、成都要求單列租賃住房用地佔比不低於10%。上海早在2017年就開始單列租賃用地，2017年7月-2021年12月，累計出讓純租賃用地近150幅，總建築面積超1000萬方。
從2021年全國22城三批次集中供地成交情況來看，純租賃用地主要集中在上海、武漢、杭州等熱點城市，其中上海成交了38幅純租賃用地，總建面約22.75萬平方米，佔比最高。
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2、商辦庫存量大的二三線城市，以存量改建方式為主
國家政策引導下，部分二三線城市也制定了較高的保障性租賃住房供應目標。在與一線城市不同的是，“存量為主，新建為輔”將成為部分城市的籌建原則。
例如南昌市“十四五”保障性租賃住房計劃中來自存量房的比重達到75%；西安“十四五”保障性租賃住房計劃中來自存量房的比重達到40%；鄭州支援將部分富餘安置房轉化為保障性租賃住房。
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部分二三線城市以“存量為主，新建為輔”的方式籌集保障性租賃住房可以從以下幾點可以解釋：
（1）商辦存量大，去化週期長，亟待盤活
“十四五”期間我國將全面進入數字經濟時代，過去工業化模式下建設的廠房、商場、寫字樓和酒店大量閒置，去化週期長，亟待盤活。據克而瑞CRIC監測資料顯示，洛陽、衡陽、南京等26城市2021年商辦庫存平均去化週期要6年以上，其中洛陽、衡陽、煙臺、紹興四個城市的商業、辦公市場存量去化週期均需要12年以上，整體庫存壓力較大，資源錯配嚴重。
表：2021年部分城市商業、辦公存量情況
資料來源：克而瑞CRIC
（2）“非改保”建設週期短，能夠快速形成供應
“非改保”是盤活存量閒置資產的有效方式，多地釋出的保障性租賃住房實施意見或徵求意見稿中允許將商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。廈門、天津、佛山等城市出臺“非改保”支援政策及建設標準，目前已有部分專案落地。與新建保租房相比，“非改保”建設週期更短，能夠快速盤活存量資產減輕庫存壓力，同時還能夠快速擴大供應，滿足當下青年人、新市民的租房需求。
（3）存量改建投入小，地方財政壓力較小
保障性租賃住房具有一定的公益特徵，中央和地方在土地、稅收、金融等方面給予支援政策，這就意味著保障性租賃住房的發展需要地方政府直接提供資金支援或放棄一部分財政收入。由於涉租賃用地成交價較商品房較低，土地新建保障性租賃住房需要地方政府讓渡一部分財政收入，且建設回收週期較長，地方財政壓力較大。存量改建保租房投入較小，對地方財政的依賴性較輕。
04.
總 結
保障性租賃住房上升至國家戰略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務，各地從政策到目標再到供給端，都在積極發力。2021年40個重點城市完成了94.2萬套，預計可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難。
2022年保障性租賃建設明顯加快，40個城市計劃籌建240萬套，在不斷完善的配套政策和地方政府的積極響應下，相信2022年目標也能圓滿完成，幫助更多的新市民、青年人實現住有所居、安居樂業。（本文轉自公眾號：克而瑞租售，侵刪）
