站在2022的開端，回顧過去這一年房地產發生的種種，不得不說，2021年註定是不平凡的一年。用媒體的話說，2021年下半年以來，房地產遭遇了前所未有的“寒冬”：不僅投資炒房客在煎熬中度過了大半年，虧損者眾多；開發商更是深深地感受到了調控的巨大威力——破產、銷售額負增長、融資受限、裁員、流動性風險等5大關鍵詞，很好地詮釋了2021年開發商所面臨的處境。
不過對於千千萬萬的購房者來說，對2021年房地產最大的印象其實是“降價”。國家統計局資料顯示，2021年7月以來，全國重點70城新、二手房下跌的城市數量“5連增”，其中新房下跌的城市由7月份的16個增加到了11月份的59個，二手房下跌的城市由26個增加到64個。尤其是2021年10月份，重點70城中二手房價格下跌的城市超過91%。這是自“98年房改”房地產正式進入市場化以來，都不曾出現過的場景。
在我們看來，全國70城的資料，還不夠全面。根據全國房價行情網的資料，2021年12月全國316個城市中二手房價格下跌的城市有174個，佔比高達55%，創2000年以來二手房下跌最多城市紀錄。其中一線城市深圳二手房降幅最大，2021年12月份同比2020年下降19.04%。
值得一提的是，2021年6月以來，全國住宅銷售均價“6連降”，從最高點時的11030元/平，直降到10月份的9749元/平，下降1281元/平，降幅高達11.6%。對此，有專家直言調侃，購房者終於實現了“越等買房越便宜”的願望——同樣是購買100平米的房子，12月份購買要比6月份購買，至少省12.8萬。
如果我們重點觀察，會發現一個更奇怪的現象：2021年12月份在二手房下跌的174個城市中，有148個是北方的城市，佔比竟然高達85%。此外，1月5日，中指研究院釋出《百城價格指數報告》也佐證了這一事實：2021年12月份，百城中二手房價格下跌的城市有71個，其中59個是北方城市，佔比高達83%。基於此，房產專家劉博直言，北方城市房價近乎“全面下跌”，這份資料著實“辣眼”，不過也一定程度上反映了南北方城市的巨大差距的現實。
北方城市房價真的都在普遍“降價”嗎？答案是肯定的，我們單挑大城市同比2020年12月份的房價漲跌情況來看，就能看出端倪：北京下跌1.41%、石家莊下跌0.36%、青島下跌1.87%、天津下跌1.91%、廊坊下跌6.44%、瀋陽下跌1.93%、唐山下跌7.81%、呼和浩特下跌6.21%、太原下跌3.99%、長春下跌1.69%、哈爾濱下跌12.69%、煙臺下跌8.06%、西安下跌11.34%。
另有資料顯示，目前已經有18個北方城市房價跌回3年前的水平了。要知道，這些城市可不是鶴崗、玉門，它們全都紮根於中國地理條件最好、最開闊，面積最大的華北平原上的大中城市。這些城市的房價都撐不住，其它中小城市的情況，可想而知會更差。
有人可能會心存疑問，樓市降價潮來襲，為何北方城市率先扛不住？業內人士總結主要是三方面原因：
其一，北方城市庫存普遍偏高，住房市場呈現“供大於求”局面。以哈爾濱為例，易居房地產研究院資料顯示，2021年哈爾濱二手房掛牌量始終維持在10萬套以上，真實的市場需求不足6萬套。新房方面，2021年底哈爾濱商品房住宅存銷比超過24個月。此外，2021年前三季度哈爾濱新房銷售同比下降34.8%。一言概之，不管是新房還是二手房市場，哈爾濱庫存都嚴重積壓，未來房價還將進一步“陰跌”。所以這也不難解釋，為什麼2021年9月份哈爾濱會成為全國“救市”第一城——房價跌勢兇猛，再不出手“託底”，市場將大幅波動，這不符合國家穩樓市的主基調；
其二，北方城市人口流失嚴重，過去五年，有一半以上的北方城市結婚率、生育率出現“雙降”。以吉林省為例，根據2020年的結婚、離婚資料顯示，吉林省是離婚率全國第三（3.99%），離結率全國第一(71.51%)：10對結婚的夫妻中，有7對最終以離婚收場。另外根據已公佈的2020年全國31省市常住人口出生率資料，遼寧、吉林、黑龍江三省2020年出生率排名在後三位，分別是5‰、4.65‰、3.67‰。2013年-2019年東北戶籍人口變化情況顯示，東北的34個主要城市中，僅有瀋陽、大連、盤錦人口在增長，其中瀋陽的增幅最大，才4%，相較於南方大中城市動輒20%以上的增幅，顯得微不足道。眾所周知，人口是發展的決定因素，而缺乏人口支撐的房地產，同樣沒有前景；
其三，北方城市大多經濟動能偏弱，失去了支撐房價上漲的基礎。對比南方與北方十大城市，我們會發現一個驚人的結果：經濟重心加速南移，南北方的差距越來越明顯。這裡我們不作詳細分析，大家知道這個結果就行。經濟動能在房地產快速發展，房價快速上漲的重要支撐，拋開南方一二線城市不說，南方很多沿海的縣城房價都已經兩三萬一平了。反看北方的主要城市，很多房價還未過萬，比如哈爾濱為9660元/平方米、長春為9218元/平方米、瀋陽為9998元/平方米。
那麼北方城市房價近乎“全面下跌”說明什麼？在專家看來，這意味著北方城市的房價泡沫在快速消除，尤其是很多人口加速流失的中小城市，房價正在迴歸以建安成本定價的屬性，迴歸市場可承受的真實消費水平。
當然，影響北方城市房價逐漸迴歸理性的主要因素還是住房供給結構的變化和真實購房需求的萎縮。首先，住房供給結構，已經步入“供大於求”階段，尤其是瀋陽、哈爾濱、長春、大連、保定、唐山、煙臺等城市，商品房存銷比大於24個月，有些甚至超過36個月，這意味著，未來2-3年即便一平方都不開發，也不愁沒房子賣。二手房市場同樣如此，2020年以來，北方絕大多數城市的掛牌量都迅速激增，哈爾濱、長春的二手房掛牌量增幅一度超過120%，專家分析，這是投資客信心下降，在集中拋售；
其次，真實購房需求大幅萎縮，這要歸因於兩個方面，其一是北方的購房需求在逐漸向南方轉移，這背後是人口和資金的轉移；其二是北方城市很多居民壓根就不需要買房。對此中原地產的張大偉曾經給過解釋，北方很多地方以國企為主，工業化程序較早，非商品房化的住房佔比非常大，包括大量的棚戶區改造，很多人不用買房。疊加北方城市經濟動能較弱，人口流失等多重因素，北方城市的投資價值也普遍偏低，所以有錢人基本上都跑到南方去投資置業了。網路上有這麼一個段子，海南的房子有一半以上都被東北人買走了。
北方房價近乎全面失守，但現實中北方各大城市，仍然在熱衷於賣地，開發商仍然在熱火朝天地建房開發，這會造成什麼結果？原央行副行長吳曉靈12字警告：在泡沫中狂歡的日子不多了。不僅如此，她還提醒，“未來每個人都要做好潮水退卻的準備”。而潮水之所以會退卻，本質上來說是未來的金融要回歸本源，服務實體經濟，服務普羅大眾。而不是像過去那樣一窩蜂地積壓在房地產行業裡。盧駿認為，吳曉靈所說的“在泡沫中狂歡的日子不多了”，主要指的是，樓市泡沫會逐漸“排出”，而非很多人幻想的“破裂”。
正如易居房地產研究院的專家所說的那樣，北方絕大多數城市人口流失嚴重，購房需求嚴重不足，疊加2020年起，國家大力發展保障房市場，北方很多城市的保障房供給量成倍增加，這在一定程度上對商品房造成了衝擊，再加上近兩年北方各大城市的商品房銷售業績普遍下滑，所以最終促成了北方城市的房價持續降溫。尤其是黑吉遼三省，情況更加嚴重，吉林省跌幅最大，超過10%。
在專家看來，北方城市失勢降溫，並不是壞事，這是加速泡沫出清，在給樓市“擠水分”。
那麼未來房價會大幅下跌嗎？2022還能買房嗎？
首先，國家已經給2022年的房地產定下了“促進房地產業良性迴圈和健康發展”的主基調，這意味著未來房價不可能大跌。基於上述分析，我們認為，2022年，絕大多數北方城市的房價會“趨穩繼續微跌”，尤其是哈爾濱、長春等庫存嚴重積壓的城市；
其次，房地產不可能“硬著陸”，而且未來隨著各大城市相繼出臺鼓勵購房、發放補貼等政策，很多城市的房價也會以最快的速度“止跌”。基於此，我們認為有需求的購房者，還是可以買房的，尤其是瀋陽、大連、青島、天津這類中長期上漲壓力比較大的城市，剛需早買房，才是明智之舉。至於大多數名不見經傳毫無投資價值的小城市，購買的價值不大，買後就可能不得不承受貶值的壓力。
