澎湃新聞記者 計思敏
2021年，曾經一路狂飆突進的中國房地產企業第一次大規模遭遇了資金鍊考驗。面對這次挑戰，房企將如何尋求破解之道，對新的一年，他們又會怎麼研判？
澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場未來的發展之道。
魔方生活服務集團CEO柳佳
房地產市場平穩健康發展離不開住房租賃市場的規範發展。
“‘爆雷’的現象要辯證看待。每個行業從崛起到壯大，必然是要在歷經野蠻生長等重重考驗後，才能從不規範逐漸走向規範。”近日，魔方生活服務集團CEO柳佳在接受澎湃新聞專訪時如是說道。
柳佳提到，2015年前後，地產開發商、中介經紀機構、酒店等背景的企業以及各路資本都在迅速湧入長租公寓市場。長租公寓的品牌數量和在營房量激增，行業百花爭鳴的同時避免不了魚龍混雜的現象。而疫情的突發，無疑加速暴露了一些企業商業模式的脆弱性。
可以看到，近兩年來，市場上包括蛋殼、青客、鼎家等多家長租公寓連續“爆雷”，一時間，市場上對於長租公寓的看法變得謹慎。
不過，對於行業出現的“爆雷”情況，柳佳認為，對於行業的整體環境而言，“爆雷”並不完全是一件壞事，它也在向我們傳遞大浪淘沙的積極訊號，不符合市場需求和民眾期待的企業必將被淘汰，這是亙古不變的商業規律。而剩下的企業，必將會在風暴的洗禮、行業的規範中邁進良性迴圈時期，守正創新，穩健發展。
對於企業自身來說，柳佳表示，只有練好內功，才能在不確定中找尋確定，有能力在面對風浪時仍然能夠破浪前行。長租公寓行業在經歷過疫情大考後，也出現了明顯的併購整合趨勢。魔方在近兩年獲得了高速發展，房源管理在2021年底已突破10萬間。
“作為住房租賃行業的頭部運營商，魔方在深入推進企業併購程序的同時，也在持續深耕一二線城市的住房租賃市場，因此大規模併購後的多元協同之路將會是魔方短期內需要交出答卷的命題。”柳佳說。
展望後市，柳佳認為，2022年，在國家大力提倡租購併舉，重點培育住房租賃企業機構化、規模化長效發展的政策指引下，行業將迎來全新的發展機遇。
以下為澎湃新聞對柳佳的專訪實錄：
澎湃新聞：對2022年住房租賃市場發展趨勢的看法？
柳佳：首先，住房問題關係民生福祉，大力發展保障性租賃住房將仍是行業主旋律。2022年，對於保障性租賃住房的認定標準、產品規劃、租金管控以及金融和財稅支援等方面的政策都會因地制宜逐步細化。
其次，隨著租賃住房市場的成熟，將形成保障性租賃住房和市場化改善型房源互相補充，共同發展的多層次供應體系。除了保障性租賃住房之外，市場化改善型房源仍將是多元化市場供給的重要部分，也是助力廣大人民群眾從“住有所居”邁向“住有宜居”的重要力量。
最後，得益於近年來國家對住房租賃事業的支援，市場經營環境持續向好。2022年，是“十四五規劃”承上啟下的關鍵之年，相信會有更多的企業深化調整發展策略，特別是“運營為王”的住房租賃企業，仍將從自身優勢出發，夯實運營基礎，為更多市場參與主體提供運營賦能，實現行業有序發展和多方共贏。
澎湃新聞：疫情兩年時間以來，住房租賃行業經歷了哪些變化？
柳佳：疫情的考驗讓很多的同行如同流星一般轉瞬即逝，也讓一些堅守服務本質和長期主義的企業走得更遠。總體而言，我覺得可以從以下兩點來概括：
一方面是市場的優勝劣汰。2015年前後，地產開發商、中介經紀機構、酒店等背景的企業以及各路資本都在迅速湧入長租公寓市場。長租公寓的品牌數量和在營房量激增，行業百花爭鳴的同時避免不了魚龍混雜的現象。而疫情的突發，無疑加速暴露了一些企業商業模式的脆弱性。他們在發展過程中過於追逐短期利益，企圖透過規模的急速擴張來實現快速盈利，從而忽視了自身經營能力的打磨。一旦遭遇變數，便容易陷入經營危機之中。
另一方面，是市場秩序的正本清源。一則離不開國家對租賃住房市場秩序監管的進一步加強。約束意味著企業的發展有章可循，政策引導是行業走向秩序化、規範化長遠發展的必要條件。二則離不開企業自身行業基本功的紮實積累。我一直認為，企業能否有效應對經營過程中的重大危機，不在於臨時的變革創新，而取決於穩紮穩打的行業基本功。要想在風浪中生存，我總結了五個基本點，我稱之為魔方“五力模型”。
安全防範上，是守護住客的“男友力”；資金管理上，是抵禦風險的硬實力；產品品質上，是一如既往的活力；售後服務上，是陪伴到底的耐力；人才培養上，是和而不同的凝聚力。
魔方的租客中年齡在20-30歲的佔比近63%，因此我們的管家、店長也以95後居多。如何調動年輕人的服務積極性，讓他們的服務更有創造性，更有價值，是魔方培養人才、提升服務不斷的探索。我們會週期性地安排半個工作日，讓全國一線的工作人員透過線上線下相結合的方式接受“全員服務培訓日”的學習，幫助員工牢記服務初心。
“五力模型”是企業非常核心的底層運營管理能力，只有練好內功，才能在不確定中找尋確定，有能力在面對風浪時仍然能夠破浪前行。
澎湃新聞：如何看待住房租賃行業出現的“爆雷”情況？
柳佳：“爆雷”的現象要辯證看待。每個行業從崛起到壯大，必然是要在歷經野蠻生長等重重考驗後，才能從不規範逐漸走向規範。對於行業的整體環境而言，“爆雷”並不完全是一件壞事，它也在向我們傳遞大浪淘沙的積極訊號，不符合市場需求和民眾期待的企業必將被淘汰，這是亙古不變的商業規律。而剩下的企業，必將會在風暴的洗禮、行業的規範中邁進良性迴圈時期，守正創新，穩健發展。
澎湃新聞：疫情以及長租公寓爆雷“餘震”下，公司主動採取了哪些應對措施？
柳佳：戰略佈局上，魔方每年都會依據市場需求、企業現階段發展特徵制定集團戰略，以確保集團上下勁往一處使。長租公寓行業在經歷過疫情大考後，出現了明顯的併購整合趨勢。在此期間，魔方也將許多理念與我們一致的品牌整合在一起，共同為穩定租住秩序發力。憑藉紮實的運營基本功，魔方在近兩年獲得了高速發展，房源管理在2021年底已突破10萬間。產品研發上，魔方協同佈局了多條產品線，有服務都市白領的“魔方公寓”，專門為企業員工住宿提供綜合性解決方案的“9號樓公寓”，還有主打文藝輕奢路線的“魔爾公寓”。差異化的產品可以服務於不同需求的租住人群，確保每個人都可以在魔方找到適合自己的房子。管理運營上，魔方深知資訊科技發展的效能是人力不可比擬的，因此非常重視IT實力的自主研發，現階段已成功推出“魔方智聯”公寓智慧運營平臺，不僅可以賦能集團管理的降本提效，還可以向外輸出為公寓社群運營商提供數字運營、智慧物聯、業財一體等數智化解決方案。人才治理上，魔方學院建立了有層次、有梯度的創新型學習組織，透過打造全方位人才發展路徑，創造健康有序的人才任用機制，為員工發展提供廣闊空間，為魔方優質服務築造人才基石，也為行業的可持續發展創造長遠價值。
澎湃新聞：2022年公司有何發展思路？面臨哪些新的挑戰？
柳佳：2022年，在國家大力提倡租購併舉，重點培育住房租賃企業機構化、規模化長效發展的政策指引下，行業迎來了全新的發展機遇。黨的十九屆六中全會指出：實現高質量發展是我國經濟社會發展歷史、實踐和理論的統一，是開啟全面建設社會主義現代化國家新徵程、實現第二個百年奮鬥目標的根本路徑。魔方緊跟政策航向，2022年將圍繞“高質量發展”的全新集團戰略，以更高品質、更快拓展、更強組織為抓手，為行業持續創造價值。
新的歷史階段，必然會面臨新的挑戰。作為住房租賃行業的頭部運營商，魔方在深入推進企業併購程序的同時，也在持續深耕一二線城市的住房租賃市場，因此大規模併購後的多元協同之路將會是魔方短期內需要交出答卷的命題。
自2009年魔方的第一家門店在南京開業，至今已13年了。13年的時間意味著樹苗可被栽培為有用之材，而孩童也能長成朝氣蓬勃的少年。魔方自成立的第一天起，就一直想為城市青年提供高質量的租住產品。所以一路以來，魔方不僅在新產品的研發和迭代上下了很多功夫，也在舊專案的改造和升級上做了很大的投資。2021年，魔方完成了全國範圍內20餘個空間提升專案，為空間與人創造更多的互動，也為業務發展尋求全新價值增長點。2022年，我們有信心落地更多專案的升級改造，為市場提供更多高品質的租住產品，持續深耕長租公寓的精細化運營之路。
責任編輯：劉秀浩 圖片編輯：沈軻
校對：施鋆
