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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
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Q:提問:京總你好,感謝你耐心長文的分析回覆,萬分感激,認同你的觀點,但有一個問題還想請教京總,既然東壩現在已經不適合投資,為什麼這個區域的房子賣的還是那麼好,還有這麼多人選擇東壩.第二:如何判斷新區值不得買呢?或者如何判斷新區有沒有價值?謝謝京總,麻煩了
A:回答:你好,1、東壩的房子賣的好是開發商的營銷策略,東壩鎖定的購房群體是總價700-800萬左右的剛需,這種購房群體因為工作原因必須在朝陽買,並且有三個條件:第一希望是新房,第二希望有學區的配套,第三希望是三居室,在豆各莊的新盤沒有上市之前,符合這樣條件的全朝陽只有東壩,
2、如何判斷新區有沒有價值,首先所有人都看好的新區要謹慎，對於新區的認知，要跳出當下的角度去思考，投資投的是未來和預期，而不是隻盯眼前。一個新板塊的完整週期可以分為四個階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.
C概念階段是新區最開始的階段，C供需階段板塊基本已經發展成熟，價格也基本已經高位了，
在新區的最初始的階段，也就是C概念階段介入，機會是最大的但風險同樣是最大的，ZF規劃的再好，有可能實現不了，現例項子是很多的。比如現在的東壩和過去的麗澤;如果碰上這種情況，大機率就是萬年站崗。
判斷新區的價值要看新區的發展階段，最簡單的判斷標準，就是直接看這個區還有多少空地，空地意味著還有新的利好未兌現，利好就是漲幅的動力。真正值得購買的新區，一定是要符合3個標準
第1、新城區和老城區必須接軌，中間不能留白，這樣才能讓這個新區未來居住的人無縫對接。中間留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度和時間至少乘10倍。
第2、有軌道交通規劃，有多條線路的新區優先值得購買。有的新區距離市區好幾十公里，就一條地鐵線路，這種基本不靠譜，剛需誰去受這罪，這樣的區沒有全國性的上漲行情，基本帶不動。
第3、規劃剛出爐就有大批頂級開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。這個也是新區最好的入手時機, 如果是ZF帶頭去的新區，並且有重要的規劃，可以考慮入手.但是一定要擇時.
我們普通人非職業的買家很難做到卡時機,比較適合我們普通人進入的時機是每個階段切換之間，這樣可以至少保證收穫一個階段的漲幅.
真正的高手進入的時機是從ZF規劃階段，就開始做全方位調查，在規劃初期成型後，基本就能判斷新板塊能不能成功，如何可以這個時候買入可以從魚頭吃到魚尾，整個週期的漲幅全部拿下，一般情況下，整個週期時間長約為8-10年，具體要看新區級別，大小，ZF的重視程度和資金投入力度。
我們第一次買房的人大部分喜歡扎堆,缺少獨立的判斷,一般都會選擇在最後的時間進入,就是人家都吃完肉了,我們去了連湯都沒得喝.如果在最後進入，這個時間溢價是很高的，如果沒有人口紅利供需關係就是平衡的，就會面臨長時間站崗;除非整個城市普漲;在最後一個階段可以進入,但需要看新區的產業形成狀況和價值的提升.新區的建設可以速成，但是人口只能慢慢的吸引.以上就是關於如何判斷新區的價值,當然每個區域的性質不一樣,還要具體分析,這只是宏觀的分析
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Q:提問: 買了套二手房，屬於手拉手交易，我找了箇中介走流程。去住建委辦完網籤後，去做資金監管這個過程，中介說要一起去。還說要給我什麼材料。是這樣的嗎？不太想讓中介一起了，想自己去辦。
A:回答; 你好,房產的交易任何環節，都可以不帶中介。中介不是必須的。 但你要自己懂，比較累而已。中介收了你的服務費，可以讓他好好服務。
Q：提問：京總晚上好,資產再配置，我的情況是這樣，京戶，無社保公積金，目前離異狀態，北京有2套回遷房，已經具備交易條件，5年前在永清買了一套房子目前處於爛尾狀態，當地政府不承擔我們的損失，按揭貸款還剩50萬，年收入大概40左右，本打算投資美國休斯頓的房產，但由於對當地不熟，一直沒有下手，目前看了幾個區域，亦莊，通州。請教京總，我該如何配置自己的資源
A：回答：你好，感謝信任!1、房產投資首選北京，結合自己的情況，挑選北京價格比較貴的區域投資即可，亦莊可以看看河西和贏海，還有朝陽一些優質板塊，如朝青，雙井和望京。能買北京的情況下，不建議到國外投資，正常情況美國的房產扣除稅之後，收益大概就是5%左右，這已經算是很高的水平了，而國內大部分二線城市也比美國高，國外投資只適合一種人群，就是不能在國內投資的，現在的歐美髮達國家，處於資本過剩階段，資本的回報率很低，本國找不到特別好的投資品，所以大量的資本跑到了中國，甚至是東南亞，用中國的資本到國外投資，原則上沒有任何優勢，所以不建議。
在國內賣國外旅遊地產的，一般是靠包返租H中國人，大部分可以承諾10%左右的回報，如果真的能達到這個回報率，在當地就會不愁賣的，不用在到中國來開發市場。本世紀發展最好的國家是中國，世界的財富中心也必然是中國，而中國最好的資源全部集中在北上廣深和一些強二線城市，有能力的情況下建議選北京，核心地段品質物業即可,
2、永清的爛尾房應該想辦法儘快脫手，哪怕折價幅度大一些，變現之後可以創造更大的收益。祝一切順利!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.
Q:提問; 京總你好,這個問題有點細，就是我現在的房子是北京人家小區，位置如下，夾在兩個高速中間，離生命科學園和龍澤地鐵都有點遠，但是看看13號線路要拆成AB兩條線，兩線交匯點就在小區南門不遠處(公眾號看到的，政府控規圖等檔案中我沒有找到)，並且滴滴一個部門今年8月已經入住小區南門寫字樓天空之城(三年租期)，再有就是積水潭醫院龍澤院區開業，聽中介說今年漲幅比較大主要就是因為以上三個原因，這部分溢價已經體現在房價裡了，並且小區北邊北清雲際新房才6.2w(得房率比較低68%左右)，本小區按照現在均價可以賣到5.5w，05年的房子，物業費6毛比較低，沒有地下車位停車難(小區南邊的金域華府因為物業好，人車分流地下車位，現在單價在7-8w)，您覺得是否有必要繼續持有呢？
A:回答; 你好,感謝信任;北京人家在回龍觀板塊屬於中等偏上的樓盤，優勢不是特別的明顯，中規中矩,過去的行情出現基本是一個區域普遍漲價，但未來分化的情況會持續加重，同一城市不同區域在分化，同一區域不同樓盤也在分化，近幾輪漲價的特徵是核心區的次新盤領漲，然後在傳導到同區域稍微舊一些的盤。區域決定房價的天花板，回龍觀整個板塊未來的行情是持續看好的，樓盤決定未來的漲幅，回龍觀因有網際網路產業的加持,所以購買力比較足,交易量一直在北京排名前五,行情出現品質盤領漲,中端住宅跟漲;這個盤跟著大盤跑問題不大。如果沒有合適的投資品可以先拿著再吃幾輪,祝一切順利!
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