開發貸款增速放緩，降負債仍是首要任務
人民銀行統計，2021年末，金融機構人民幣各項貸款餘額192.69萬億元，同比增長11.6%。其中，房地產開發貸款餘額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。
不難看出，房地產開發貸款增速不僅比人民幣各項貸款增速慢了10.7個百分點，呈現明顯滯後的狀態，而且增速比上年末低了5.2個百分點，呈現增速明顯放緩的格局。這也不難看出，為什麼開發企業普遍出現了資金緊張，甚至資金鍊斷裂現象。特別是過去一直被認為資金安全度很高、普遍“不差錢”的頭部房企，也出現了資金緊繃現象，可見，信貸政策對開發企業的影響是非常大的，作用也是非常強的。
事實也是，貨幣政策作為宏觀調控的主要手段之一，與財政政策一直被認為是客觀調控的“雙子星”，如果財政、貨幣政策同時收緊，俗稱“雙緊”政策，對經濟的影響是非常大的、如果都放，叫做“雙松”，對經濟的促進作用也非常大。就樓市調控來說，雖然限購限售等政策都很重要，但是，都有漏洞，都有空子可鑽。只有貨幣政策，對房地產市場、尤其是開發商來說，才是最致命的，也是最具效率的。
從目前房地產市場的實際情況來看，自從對開發企業收緊信貸閘門，且不僅僅是銀行，對其他非銀行金融機構、境外融資、債券發行、境外債券融資等也收緊閘門，開發商的日子就越來越難過了，以至於有的頭部房企也難以承受，請求政府的幫助和支援。否則，就要出現嚴重問題。即便沒有出現風險的開發企業，也都資金鍊十分緊張，隨時有斷裂的風險。
想想也是，按照開發貸款餘額12萬億來計算，如果開發貸款的增速也達到人民幣貸款的增速，就會給開發企業增加貸款1萬多億，這對開發企業來說，無疑是極大的支援。多數開發企業都不會陷入資金困境。正是因為金融機構給予開發企業的信貸資金支援大大減少了，且帶動了其他非銀行金融機構的收緊，自然，開發企業的日子就非常難過了。加上市場持續低迷，能夠支撐下去的開發企業，也就越來越少。
開發貸款增速的放緩，標誌著開發企業負債擴張的步伐放慢了，負債衝動減弱了。但是，就開發企業的實際而言，似乎還沒有真正進入到降負債的軌道。因為，2021年的開發貸款餘額。仍然比上年增加了0.9%，總額還是增加的，只是增速放緩。而且，從去年12月份起，信貸政策又對開發企業有了一些寬鬆，就更讓開發貸款出現了新的增加。如此，只要開發企業的貸款總額不逐步減少，資產負債率不穩步下降，風險就難以化解，安全性就沒有保證。因此，對開發企業來說，當前和今後一段時間的首要任務，仍然是降負債規模、降資產負債率、降風險。
要想實現“三降”，首先必須“保交樓”，把手中正在建設的房子、準備建設和開發的房子、空置的房子，都轉化成商品房，並透過市場轉化成居住房，將房產變成現金，並有序償還銀行等的債務，從而實現降負債目標。
在此基礎上，要加快非主業資產的出售轉讓工作，只要市場有需要，要最大限度地轉讓，以籌集資金償還債務，降低負債。特別是有息債務，必須最大限度地降低和縮小。
同時，減少盲目擴張，不該拿的地堅決不拿，該拿的地也要視自有資金能力去拿，堅決不爭當“地王”，不死捂土地，盤活手中的資產，最大限度地增加賬上現金，防止出現資金鍊斷裂風險。
加強企業管理，實施精細化管理手段，減少管理中的漏洞，特別是浪費問題，要成為開發企業的主要管理點。這裡所說的浪費，不僅包括企業生產經營中的浪費，也包括各種違法亂紀造成的浪費，都是需要重點關注的。
總之，開發企業要高度重視降負債工作，高度重視降低資產負債率，高度重視資金鍊安全。只有在確保資金鍊安全的情況下，才能進行新的開發、新的業務拓展。否則，就放慢腳步，穩步前行。實在不行，與其他企業合作，避免單打獨鬥、盲目發展。
