前不久召開的中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會上，中國房地產業協會會長馮俊表示：“我認為當前房地產市場的風險比較大，尤其在有一些城市，其對系統性金融風險造成影響的可能性越來越大”。並給出了三個理由，首先是上市房企整體負債率非常高，接近80%；其次是居民部門負債率超過60%，其中一半都是房貸，最後是房價收入比的問題，目前國內實際的房價收入比，按照國際通用指標來衡量可能會高出30-40%。也就是說，房地產市場處於關鍵轉折期。
不得不承認的是，在經歷的一系列調控下，目前樓市正處於關鍵的轉折時期，房價整體大漲的趨勢早已停止，取而代之的是房價漲幅的不斷收縮。進入下半年後，樓市更是以十分明顯的速度遇冷，新房市場成交面積同比下降32.4%，達到近8年來最低點，二手房市場銷量同比下降42.8%，成交總量基本回落至2014年10月的水平。此外，土地市場同樣出現了“量價齊跌”的情況，10月全國300城土地成交面積同比下降47.64%，流拍率為14.54%。
與此同時，房企也受到了明顯的影響。根據中指研究院資料顯示，排名前100的房企中，逾8成百強房企單月業績同比降低，其中44家房企業績同比降幅大於30%，同環比雙降的百強房企數量達37家。10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期。多家研究機構均認為，多重因素共同作用之下，市場趨冷幾成定局，四季度銷售業績仍然不容樂觀，並且從趨勢圖上看，呈現“倒V字”走勢。
因此，對於當前的購房者來說，對於買房這件事需要轉變自己的觀點，當前樓市已經不像10年前或者5年前，跟隨大流投資房產就能賺錢。根據前不久國家統計局公佈的資料顯示，2021年10月房價繼續回落，並且已經跌入了萬元以下，全國商品房銷售面積為12709萬平米，銷售額為12309億元，平均房價為9749元/平方米，這一價格介於2019年與2020年的均價之間。
根據中國房價行情網公佈的資料來看，10月房價下跌的城市數量195個，房價上漲的城市數量為120個，而年初這兩項資料分別是下跌104個、上漲211個，由此可見出現下跌的城市數量幾乎上漲了一倍。事實上，這一系列資料都反映了這樣的一個趨勢：樓市的不斷“分化”。隨著人口的不斷流動，越來越多的人會流入熱點城市，因此對於這類城市來說，有足夠的購房需求作為房價支撐，房價很難出現回落。
但對於人口不斷流出的城市來說，則意味著住房需求以及勞動力不斷減少，經濟增長速度減慢的同時，房價也容易受到影響而出現波動，最後出現下跌。過去幾年的時間裡，許多中小型房企都前往三四五線偏遠城市拍地建房，由此這些城市導致住房庫存大量增加，如今一方面房子賣不掉，另一方面面臨著“三條紅線”的樓市調控壓力，因此只能選擇降價拋售，加劇了房價下跌的趨勢。
比如筆者的一位朋友老李，2015年在河北張家口投資了三套房子，張家口自2016年下半年起，房價就一直處於上升狀態，2017年-2018年主城區的均價已經漲到了13000元/㎡，個別地區房價逼近20000元/㎡，不斷上漲的房價已經逐漸脫離了當地居民的收入水平。但好景不長，隨著樓市不斷調控，以及當地的人口不斷流出，房價開始回落，2019年房價回到11000元，2020年上半年降至10000元。
發現房價開始回落，老李計劃將其中的兩套房以10000元單價出售，但半年時間過去後，一直無人問津，連看房的人都沒有幾個。2021年上半年，老李所在區域住房均價降至9000元/平方米，老李十分無奈只能選擇降價拋售的方式，以8000元/平方米的單價出售2兩套，並且贈送車位，以免到時候價格繼續下跌，房子還賣不出去。但事與願違，直到現在那兩套房子還沒賣出去，當地的平均房價也跌至8000元/平方米，短短兩年半時間，貶值了40%。
更令老李心酸的是，當地的開發商為了降低庫存壓力，部分地區新房與二手房市場甚至出現了“價格倒掛”，二手房平均房價為8000元/平方米，但新房價格同樣為8000元/平方米，如果算上房企的一系列優惠，摺合單價僅需7500元左右，對於當地購房者來說，顯然更加願意購買價格更低的新房。不僅如此，由於當地房企之間價格的惡意競爭，新房價格有進一步下跌的勢頭。
好在後來當地住建局釋出了“限跌令”要求規定新取得預售許可證的專案不得低於備案價格85%進行銷售，這才停止了房企之間惡意降價競爭的行為。但對於老李來說，從2015年買房到2021年，6年時間內首付已經虧完了，並且房子還賣出去，並且還要擔心即將來臨的房產稅。老李直言道：“6年時間虧了這麼多，不想還房貸了，乾脆讓銀行將房子收走算了”。
顯然，斷供並不是老李想象的那麼容易。原因很簡單，首先斷供意味著首付以及償還貸款的部分肯定是拿不回來了。其次，銀行會將房子打折出售，如果賣出去的部分不足以填補房貸部分的話，那麼剩餘部分依舊需要老李來償還。最後則是徵信方面也上了銀行的黑名單，意味著未來生活方方面面都會受到很大影響，比如搭乘火車、飛機、旅館住宿等，就算後面有了經濟能力買房，銀行也大機率不會放貸了。
因此，對於今明兩年計劃買房的家庭來說，有三點需要注意。第一，不要用以前的買房思維來作為當下的買房標準了，在經濟條件允許的情況下，可以買房，但不建議投資房產，容易被“套牢”。第二，在地段的選擇上，建議選擇人口流入量大的核心熱點城市，這樣房子的抗跌能力比較強，能夠起到較好的保值作用。第三，買完房後不要輕易斷供。
