大正月的，咱也別賣關子了。在剛過去的2021年昌平區二手房成交最好的三個小區分別是，第一名北街家園、第二名融澤嘉園、第三新龍城。這三個樓盤也算是我們佳爺房談沒少寫過文章的三個樓盤，所以圖就不放了，今天主要講講道理。
這三個樓盤中融澤家園與新龍城都在回龍觀，隸屬回西，都是片區內相對低總價的二手小區。排名第一的北街家園更是跳出了整個昌平的最強區域回龍觀，出現在了相對更偏遠一些的沙河高教園區。
先來說一件我的存疑，我認為這個統計準也不準。不準是因為如果把天通苑算成一個小區，您想想，前邊說的內哥仨能比整個天通苑賣的多麼？我估麼著綁一起都不夠用。說它準，是因為也真不能把天通苑這麼算，不合理。
我們再來從昌平排名前三的三個樓盤搞…不，挑…講事情。
第一，您說這三個盤都是高比格樓盤麼？那太扯淡了。北街家園、融澤家園、新龍城三大小區的大門，這麼講把跟走城門沒區別，來來回回的穿梭無阻，想進去跟這個有卡的…進去之後跟人家說聲謝謝。人家還得給您回一句，不客氣啊兄弟~您說這仨小區裡綠化超好的？那是更扯淡，最好的哥們兒我感覺真不是新龍城一區，是融澤家園二期那個人車分流地上一大片大草坪。然而什麼級別的大草坪能比得過鶯鶯燕燕、小橋流水、木秀花香呢？1000年前的秦觀您說在什麼環境下能寫出兩情若是久長時，又豈在朝朝暮暮這樣的絕美詞句呢？反正我覺得不能是在大草坪上…
第二，您說這仨樓盤真的是巨便宜那種小區麼？那更扯淡。昌平縣城裡趴著一把200多萬的兩居老舊小區。比便宜？鬧呢~況且，您自己瞅瞅去，北街家園兩年前170萬價格可談的40平上下開間現在報價幾何？新龍城純北向可一改二的不到60平一居報價多少？融澤嘉園二期有大草坪的那個區正規80來平兩居掛牌單價多少？這麼說吧，沙河的掛牌價格比中海麗春湖墅這個限競房的售價還高；至於回龍觀，單價最高的新盤奧森春曉在人家面前也不過是63000一平米的價格~2000年前編纂樂府詩歌內哥們兒，如果到今天，會不會直接把詩文改成，少壯不買房，老大徒傷悲~
第三，您說這哥仨，都是地體盤所以賣得好？這個更不靠譜。幾年前我曾經從北街家園最靠西離地鐵相對較近的五區與八區中間那條路的最西邊騎車測試到地鐵站的時間。我感覺我已經把小黃車的兩個車輪子蹬的冒了火星子，跟腳踩風火輪兒的哪兒託三太子差不離了，也騎了十分鐘左右。新龍城與融澤嘉園在過去幾年裡到地鐵站也不是出門就是吧？然而我想告訴您的是，這哥仨長期霸佔著前幾名，鐵定都在這幾年的前五名之內。所以什麼十三號線拆分、龍澤地鐵站路南加口，這些事對於這些小區的二手房交易量上升可能有幫助，然而這個幫助的做用也就是讓哥仨在前三的順序上自我調整，出不去圈兒的~這裡是最適合明朝那位落榜的唐先生的詩文表達的~別人笑我太瘋癲，我笑他人看不出穿。
可能您說了，照您這麼說，這哥仨一無是處了，那為啥就人家哥仨賣的最好呢？您這不是扯淡呢麼，呸~
我言，說事情總要講好與壞，我都講好的，那不成托兒了？所以在講完不大好的，後邊我們來分析北街家園、融澤嘉園、新龍城這哥仨為嘛能賣的這麼橫。
先來說北街家園，您記住了，北街家園最橫的點不在於他還有200萬可能不到的開間，那玩意的交易量不像你想得那麼高。這小區交易量高的，兩個戶型總價400萬出點頭的不到90平方米的三居，這三居就是一個南北通透的正規三居，真不是兩居後改的，只不過戶型比限競房年代的產品多少還是差一點。兩居，70平米出頭純南向，廳在中間兩間臥室在兩側，說白了你改個三居也沒毛病，大不了不要客廳了。這兩居總價多少錢呢？350、360萬的樣子。300多萬兩居、400萬出頭三居。這是整個昌平距離地鐵不算很遠，且家門口有多條工交專線能到碼農大廠的小區。可以說這是碼農們能看的2005年前後商品房小區，兩居、三居總價相對比較低廉的小區，且小區畢竟商品房園林綠化、小區品質多少還是比老舊小區強好幾個檔次。
再來說回龍觀那哥倆，融澤嘉園本身就在回西的核心板塊，周邊金域華府的商業配套相對齊全，最主要是從京藏西到西二旗或者西北旺永豐一線的大廠區域，少了天天橫穿京藏的擁堵，騎個腳踏車也就把上下班的事兒辦了。況且，融澤再怎麼講還有育翔小學與北京一六一中學的回龍觀校區呢。所以我能明顯感覺到的就是融澤嘉園在2021年年末與2022年年初，房價又開始偷摸的往上走了，而且是那種一有風吹草動率先回暖的小區。當然這個小區能跑贏大盤還有一個主要因素，社群整體體量大，戶型面積小。融澤嘉園把這那期這那區的加一起怎麼也得萬元戶起，60來平一居能一改二，80多平正跟兒兩居。價格再比邊上金域華府純商品房低1萬塊一平，那就是不行也行了。
新龍城，就更不用說了，這是正跟兒回西商業配套綜合區，唯一一個小區成規模、有相對還行的品質的商品房小區，且這個小區有90來平方米到100平方米出頭的兩居。在回西你想找到一個價格在中位線，且有100平方米左右兩居的核心區新盤，這哥們兒是獨一份。您可以說流星花園也不錯，但問題是在大部分人眼裡，現階段的新龍城位置還是更好一些。畢竟比品質新龍城要好於那一波保障房體系的小區；比社群規模和戶型大小，有比跟自己差不多的小區要麼社群規模更大園林維護更好要麼就是戶型更小一些；比價格又比美唐、公園悅府低一些。所以要我說，在回龍觀中位線價格兩居這一個檔位上，新龍城是獨一擋的存在。另外，龍澤地鐵站在路南開口，對於新龍城肯定有加持作用，等於更加夯實了銷量的穩坐前排。
整個的昌平你會發現較之其他區域的成交前三還是有一定差距，大多數區域都是地鐵沿線價效比原理。而昌平你會發現，第一邏輯是碼農邏輯，所謂的職住平衡區域優先，其次才是地鐵價效比。
