編輯導語：銷售去化下降、現金流入巨減的情況下，中國奧園爆雷成了必然事件。
圖/網路
爆雷後的中國奧園，終於迎來了好訊息。
據悉，多家國企對中國奧園進行實地調查，山東一國企預計年後啟動盡調與洽談。
早在1月19日，中國奧園就已經提前官宣違約。
不過，"躺平"後的中國奧園並沒有放棄自救的機會，其已經陸續出售多個境內外專案。
如今，隨著債務重組的推進以及引入戰投的進行，中國奧園能否最終獲得"救贖"？
國企戰投訊息頻現
近期，有訊息稱，多家國資背景的企業對中國奧園表現出了濃厚的興趣。
據悉，廣東省粵海、廣州越秀等公司已經在實質考察廣州、珠海等專案。
與此同時，山東某國企已完成初步盡調，預計年後可能會啟動實質性盡調及商務接洽。
事實上，中國奧園的自救一直沒有停止，期間已經成功出售多個境內外專案，回籠資金總額約30億元。
不過，僅憑中國奧園自己，根本無法解決債務問題。
而在此前的年終總結會上，中國奧園表示，將堅定的推進引進戰投，並進行債務重組，以進一步緩解公司的流動性壓力，並增信資本市場，解決眼下的困境。
有分析認為，債務重組和引進戰投同步推進，將對中國奧園走出困境有更大的幫助。
當然，戰投中國奧園肯定也會有利可圖的。首先，作為深耕粵港澳大灣區的中國奧園，手中的專案質量很高，尤其是在大灣區舊改專案佈局上有很強的優勢。
其次，中國奧園旗下還有奧園美谷、奧園健康兩家上市公司。入主中國奧園，就相當於入股三家上市公司，其中的想象空間很大。
努力未果、徹底"躺平"
中國奧園這場"變革"的開端，源於上個月的徹底"躺平"。
1月19日，中國奧園釋出公告稱，經審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付於1月到期票據的餘下本金及最後一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿後，將不會支付於2023年、2024年到期票據的最新一期利息。
同時，中國奧園在公告中指出，經審慎考慮流動性狀況，為求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，公司擬就其他境外金融債務採取相同原則。
簡而言之，就是沒錢了，債務也不還了，等待債務重組吧。
中國奧園的這則公告著實有些出乎市場和投資者的意料。中國奧園此番，不僅未曾提前就即將到期的美元票據發起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就公告違約，直接"躺平"，與其他房企針對即期債務的各種操作形成鮮明的對比。
這一切，還要從去年10月那場席捲房地產行業的信用危機說起。
彼時，花樣年控股違約，為整個行業拉響了警報。
而當時的中國奧園，剛剛償還了一筆15億元規模的公司債，使得其2021年內所有到期的公司債本息均已償還到位。
此外，中國奧園還將2021年內到期的境外美元債悉數贖回，同時還對2022年1月到期的一筆5億美元和1.88億美元的美元債，做好再融資計劃。
然而，一場變故突至，毫無防備的中國奧園中招。
不過，在走到"躺平"的這一步之前，中國奧園也曾進行過多方面的努力。
2021年11月下旬以來，中國奧園先後爭取到了三筆國內ABS私募債的展期，發行金額合計約15.16億元，並對於理財產品也給出了現金分期兌付和實物資產兌付兩套方案。
與此同時，中國奧園還加快處置資產，前後回籠30億元資金。
但是，這一切都不足以從根本上改變中國奧園的處境。
無奈之下，中國奧園只得"躺平"，準備債務重組和引入戰投。
短債壓力和"明股實債"高懸
如果僅從財報上看，中國奧園的問題應該不大，畢竟，截至2021年上半年，光是現金其賬面上就躺著606.5億元，底氣還是很足的。
另外，從"三道紅線"方面來看，2021上半年,中國奧園的淨負債率80.7%,剔除預收賬款後資產負債率78.5%，現金短債比1.3倍,只踩中一條紅線，現金更是完全可以覆蓋短債。
但是，這些還真的只是賬面上的"光彩"。
首先，僅就短期借款這一項，截至2021年上半年，中國奧園就有517.2億元。
而在應付票據方面，雖然中國奧園未公佈準確資料，但就從其207.5億元的應付賬款及票據一項就可以看出，其應付票據的規模至少有數十億元。
再來看一年到期的非流動性負債，僅三筆獲得展期的ABS私募債，其規模就達15億元，而在2022年1月到期的美元債，其規模也有6億多美元。要知道，這還只是這部分負債的"冰山一角"。
由此看來，中國奧園的短期債務規模，肯定是要超過其606.5億元的現金了，違約成了板上釘釘的事情。
這些還只是明債，要知道，中國奧園"明股實債"的現象同樣嚴重。
截至2021年上半年，中國奧園的少數股東權益高達349.1億元，佔所有者權益的比例接近66%。
而在同一時期，中國奧園的少數股東損益只有區區的7.54億元，佔淨利潤的比例不足27%。
中國奧園的少數股東權益佔淨資產比例，與少數股東損益佔淨利潤比例，前後相差近四十個百分點，這就是典型的"明股實債"。
短債壓力和"明股實債"高懸，中國奧園能做的，就是促銷售、抓回款。然而，根據最新資料顯示，2021年中國奧園實現銷售金額約210.3 億元,同比下跌約 9%。
銷售去化下降、現金流入巨減的情況下，中國奧園爆雷成了必然事件。
只不過，中國奧園的"躺平"還是有些出乎意料。
中國奧園寄希望於債務重組和引入戰投來完成"救贖"，究竟能否實現，我們只能靜觀結果。
原文作者：梁華梁
編輯：王婷妍
