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不過，對於市場的收併購機會，國企仍會審慎，不會當“冤大頭”。只有優質專案，才會成為目標。
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創釋出
作者：陳欣苗
編輯：雷緩之
設計：嵐昇
實習生：羅婉兒
“磨刀霍霍”，接盤俠們相繼登場了。
最新的訊息，是大型AMC（金融資產管理公司）將參與風險房企資產處置。1月26日，據《證券時報》訊息，金融監管部門日前召集幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則，參與風險房企的資產處置、專案併購及相關金融中介服務。
雖說還只是個研究會，並無實際落地的東西，但到底也算是個利好。而今多家危機房企擺上貨架的資產體量巨大，又亟待變現，誰來接盤？能接多少？接了能紓困多少？都還是個大大的問號。
去年12月開始，關於收併購，政策的暖風就不停地在吹呀吹，從併購貸不再計入“三道紅線”指標、高層牽頭引導國企提供流動性支援，到推出併購貸、專項債等等，一開始效果寥寥。
直到近期，房企專案間的併購案例明顯多了起來，百億規模的併購資金亦開始進場。看起來，收併購大幕已經拉開，市場期盼的紓困者——國企，確也頻頻出現。只是，他們能解決多大問題呢？
民企頻頻“割肉”
今年1月以來，房地產專案併購案例多了起來，流動性緊張的房企，世茂、融創、雅居樂、佳兆業等，紛紛出售資產，接盤者清一色是國企。
1月25日，中國海外發展（0688.HK，以下簡稱中海地產）公告稱，將從雅居樂集團（3383.HK）和世茂集團（0813.HK）手中收購廣州利合房地產開發有限公司（以下簡稱廣州利合）合計53.33%股權，交易對價36.88億元。
廣州利合主要資產是位於廣州番禺的超級大盤亞運城。交易完成後，世茂、雅居樂將徹底退出這一優質專案，不過也處理掉部分債務，並獲得一筆相應的流動性資產；中海地產持股則增至73.33%，成為廣州亞運城最大股東，進一步擴大收益。
▲1月24日，雅居樂釋出相關公告。受此訊息影響，雅居樂港股股價漲6.41%，報4.48港元。圖片來自網路。
賣方之一世茂，此前已將旗下尚未開發的上海北外灘專案，折價轉讓給上海國資久事集團，目前還有超700億元資產在貨架上，當中不乏上海核心位置的商辦、廣州已處於利潤分配階段的住宅專案等核心資產。
曾經併購之王融創，也在賣賣賣。
去年末至今，融創先後將昆明和西安兩專案的股權售予珠海國企華髮股份，在武漢礄口區一綜合體專案股權售予北京市國企首創置業。據其官方披露，去年至今，其通過出售專案和資產，累計獲得300多億元的現金。
央企華潤置地旗下的物企華潤永珍生活，則將中南建設、禹洲地產這兩家民營房企旗下的物業公司中南物業、禹洲物業收入囊中，總交易對價不超過33.2億元。
已爆雷的佳兆業，也有初步進展，買家仍是國企。
據第一財經訊息，多個知情人士透露，佳兆業旗下深圳南山東角頭專案、深圳福田東山小區已經有多個意向強烈的國資買家，若進展較為順利，春節後會有實質性的方案落地。
民企“割肉”，國企“吞肉”，近期收併購市場明顯提速。
“併購案例明顯增加，將在供給端穩定行業，這是當前行業和市場穩定的關鍵。因為，本來樓市下行，需求端沒有問題，問題出在了供給端，並傳導至需求端。供給端穩住以後，需求端也將趨於穩定，加速市場預期穩定，這是市場和行業觸底的良好資訊。”廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉分析稱。
國企成了主角
風水輪流轉，市場收併購的主角，已從民企轉換為國企。
當前的環境，民營房企普遍錢緊，處置資產回血的重要性不用多說，待處置的資產體量更是大。比如世茂，據《財新》訊息，其待售資產包共34個重點專案，總資產價值超700億元。
▲世茂待售專案合計報價約741億元，剔除抵押融資和專案貸款餘額531億元，可回款約210億元。圖片來自網路。
相較而言，國企的流動性更佳，且有天然的政府隱含信用背書，此時在收併購市場顯然更具優勢。
實際上，房企流動性危機蔓延後，金融資源已加速向國企集中。
去年第四季度，境內債一級市場幾乎成為國企的天下。華泰證券研報顯示，期內，國企的境內債發行規模佔比達到90%，全年佔比也高達74%，同比提升了16個百分點。
不僅如此，在一系列政策的要求和鼓勵下，一些國企已手握充足“彈藥”。
去年12月20日，央行和銀保監會出臺通知，鼓勵銀行做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務，包括併購貸、債券融資等，重點支援優質房企兼併收購出險和經營困難的大型房地產企業的優質專案。
彼時，央行金融司司長鄒瀾稱，房地產企業之間的併購是房企行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。
今年1月，併購貸不再計入“三道紅線考核”，此外，央行還要求國企牽頭收併購，為11家民營房企（包括綠地、融創、世茂等）提供流動性支援。
目前，對收併購的金融支援已經顯現。
招商蛇口、建發地產已成功發行併購票據，規模分別為12.9億元、10億元；部分銀行也開始提供房企收併購融資支援，近期，浦發銀行計劃發行50億元房地產併購債，招商銀行與華潤置地、華潤永珍生活簽署了《併購融資戰略合作協議》，前者將授予後者共計230億元的併購融資額度。
據《21世紀經濟報道》援引知情人士稱，一些國企央企房地產平臺正在篩選優質的收併購標的，年後或有較大價值房企的收併購機會。
全靠國企解決問題有點難
民營房企束手束腳，中海、華潤置地、招商蛇口等具備資金和融資實力的房企，自然被寄予紓困厚望。
然而，他們有嚴格的財務和投資紀律，而今收併購機會固然多，但也免不了一番挑挑揀揀。
就拿近期中海收購雅居樂、世茂所持有的廣州亞運城股權來說，該專案本身相對優質，中海原先便是股東之一，對標的的財務指標掌握到位，在出價上也合理審慎。由此可見，此筆交易於中海而言，風險不大。
“現在擺上貨架的那些等待收併購專案，很多是價格高、泡沫重的資產。說的簡單點兒，‘肉少骨頭多’，說得嚴重點兒，‘請君入甕’。”李宇嘉指出，2017年，王健林600億元甩賣資產，孫宏斌接盤，大家都說賺了，因為大家都預期樓市還有戲，趁火打劫的，一定賺。但現在，風向變了。
所以說，對於市場的收併購機會，國企仍會審慎，不會當“冤大頭”，部分優質專案，或是物管等優質專案，才會成為目標。
▲近期的房企收併購專案。圖片由無冕財經制作。
再說，從去年第二輪集中供地開始，民營房企就基本退出市場了，國企在公開市場上有大把的優質土地可拿，風險相對收併購也更低，何必退而求其次呢？
在決策效率上，國企亦相對劣勢。而今危機房企亟待出售的專案體量以幾百億計，短期內難有大進展。
據克而瑞分析，國企決策效率偏低，對併購推進慢，難以適應市場化併購時效性要求，且在過往，國企的收併購多以政策性的重組為主，如保利與中航地產、中海與中建的重組，實現國企內部資源整合。
由此可見，國央企向中高風險房企進行流動性支援，確實也存在很多現實障礙。目前雖有一定進展，但作用也甚微。
“類似金融手段和部分央企參與收購，有助於加快資產處置。但要真正解決房地產問題資產的處置問題，關鍵仍是要促進房屋銷售資料的活躍。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，預計春節前後，各類寬鬆政策將繼續釋放，隨著房屋銷售改善，企業資金面也會有所改善，對於此類問題資產的處置也有積極作用。
