導 讀
隨著新型城鎮化的縱深推進，城市發展由外延擴張向內涵提升轉變。以老舊小區為代表的城市有機更新，立足於人民群眾日益增長的美好生活需要，對構建新發展格局具有重要戰略意義。《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》提出，統籌推進老舊小區綜合整治和有機更新，提升環境品質和公共服務能力，建立老舊小區日常管理維護長效機制。
光華里5、6號樓是北京市第一個正式啟動的危舊樓房改建試點專案，形成了以政府頂層設計、實施主體牽頭推進、原住民參與協商、責師團隊全程陪伴的北京老舊小區危房改造 “朝陽首開模式”，是城市共建共享共治的精細化建設實踐案例。
01專案背景
光華里5、6號樓建於上世紀50年代，蘇式建築，磚木結構，總面積2381平方米，住戶58戶，包括合居戶44戶，成套獨戶14戶，大部分為承租戶。
光華里5、6號樓屬於危房，樓道牆皮開裂、剝落、室內漏水嚴重，結構不安全，異地安置條件不成熟，政府決定對5、6號樓危舊樓房實施改建。
建外街道的中方責任規劃師由北京工業大學教師團隊與北工大設計院的規劃師、設計師們共同組成。責師團隊主動承擔“規劃統籌”與“社群協動”的雙重角色定位，積極瞭解社情民意、調動公眾參與，深化落實北京城市總體規劃以及朝陽分割槽規劃要求，以責任規劃師工作指南為指導，統籌考慮規劃要求和基層實際情況，積極參與建外街道的城市更新工作。透過調研梳理老舊小區現狀、建立老舊小區資料庫、開展公共空間改造專項研究等方面工作，利用自身專業知識與經驗，充分發揮規劃顧問應有的作用，為街道轄區內的老舊小區綜合整治和危舊房屋改造提供直接的技術支撐。
從規劃邊界的劃定，到審批手續的辦理；從居民原層原位不少於原使用面積的回遷意見收集，到178號文的政策研究；從設計方案審查，到建築色彩建議、戶型設計最佳化等，充分發揮多專業團隊優勢，全過程陪伴式參與光華里5、6號樓危舊樓房改建工程，協助解決在規劃建設方面遇到的各類重點難點問題。
效果圖來源：設計單位
02亮點與特色
1落地首個試點專案，為北京老舊小區危舊樓房改建的模式探索提供實踐案例
2020年6月市住建委等四部門聯合印發的《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》（京建發〔2020〕178號）提出：“允許對沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，透過翻建、改建或適當擴建方式進行改造”。
光華里5、6號樓在專案推進過程中出現了合居住戶共用廚房衛生間、面積過小等問題。政策的支撐，解決了光華里5、6號樓在專案推進過程中遇到的問題。光華里5、6號樓是北京市第一個正式啟動的危舊樓房改建試點專案，為建外地區乃至北京市進一步深化老舊小區綜合整治、推動危舊樓房改造提供了新思路。光華里5、6號樓危舊樓改造試點專案的成功實踐，形成了以政府頂層設計、實施主體牽頭推進、原住民參與協商、責師團隊全程陪伴的北京老舊小區危房改造 “朝陽首開模式”，是城市共建共享共治的精細化建設實踐案例。
2落實全過程陪伴服務，助推專案落地實施
責師團隊全過程參與光華里5、6號樓專案，積極開展實地踏勘，瞭解改建過程中的重點難點問題；配合社群開展居民工作，瞭解居民實際訴求；開展方案審查，對方案中存在問題提出最佳化建議；依託屬地優勢，落實總體規劃及分割槽規劃要求，加強對建築色彩以及第五立面的嚴格把關。
從實地踏勘到方案審查，從部門溝通到模式推廣，責師團隊成為溝通設計單位、街道、社群、居民、市規劃自然資源委分局、產權單位等各相關方的橋樑，以專題協調會、方案討論會、書面意見回覆等形式協助解決在專案推進過程中的各種問題，協助推進危舊樓改建專案的落地實施。
3落細居民實際問題，最佳化建築佈局提升使用功能
光華里5、6號樓危舊樓房改建專案，在現狀摸底調研、規劃方案編制、改建實施方案等方面充分徵集了房屋居民的意見。結合178號文“危舊樓房改建工作以北京城市總體規劃、分割槽規劃為依據，遵循區域總量平衡、戶數不增加的基本原則，以排除居住危險和安全隱患，推進城市有機更新為根本出發點和落腳點，適當改善居民居住條件”，解決了居民在原來生活中遇到的合居不便等實際問題。透過責師團隊配合對建築設計方案多輪的審查、建議以及設計單位的修改完善，實現了本次改建專案不減少居民房屋居住面積的要求，適當改善了居民居住條件，重點解決了建築使用功能提升問題，滿足了居民原層原位回遷的實際訴求，使每戶居民都能夠滿足採光要求。
4落效成本共擔機制，統籌推進可持續發展的良性迴圈機制
本次專案充分落實了178號文中“成本共擔”的資金政策，由政府、產權單位、居民等多主體進行資金籌集，透過市區兩級政府專項資金支援、已購公房住戶負擔綜合改建成本、產權單位補充資金缺口的模式解決了改建資金來源問題。
專案完成後移交北京首華建設經營有限公司（首開、房地集團下屬）進行管理，初期採用非經管理模式執行，待光華里小區整體進行老舊小區綜合整治後，依照屬地街道、社群、物管會的要求適時調整管理模式並提升服務與收費標準，實現老舊小區改造完成後的管理可持續。
5落定政策銜接程式，危舊房改建實施有保障
根據相關要求，在實施危舊樓房改建專案過程中，居民可以選擇原址回遷或外遷，居民自願選擇外遷的，參照北京市管公房申請式退租政策，符合條件的，可以申請共有產權房和公租房。居民自願原址回遷的，改造後承租房的原承租面積依據北京公房租金進行收取，新增部分面積按照北京市公租房租金標準進行收取。
與申請式退租政策的有效銜接，可以進一步推進城市更新與為舊樓房改建工作的開展，實現中心城區的微迴圈與可持續發展，促進人口疏解、改善居住環境與職住平衡的有機結合。合理的增加面積，一方面可以解決居民在生活中遇到的實際問題，另一方面參照公租房的管理規定，推動了公房與公租房在住房保障政策背景下的有機融合。
主要作者簡介
張 健 北京工業大學建築勘察設計院有限公司董事長兼總經理，北京市朝陽區建外街道領銜責任規劃師
成曉亭 北京北工大規劃設計院有限公司詳規所副所長
本內容市規劃自然資源委規劃實施一處、朝陽分局也有貢獻
