國產公寓因為土地性質的問題，往往成為地產開發的雞肋。尤其是對於商住性質用地，商業部分作為公寓設計的，往往最後施工。
從設計到施工，費了不少事情，下了許多功夫。無論開發還是運營，不得不說，公寓作為公共建築，有很多很有意思的地方。各個條線搞的津津有味，幹勁十足。然並卵，太多的激情最終敗給了市場。
地產瓣膜跟您聊聊國產公寓的情況。
（總1878字）
一、市場下行，公寓首當其衝
尤其當市場下行，市場低迷的時候，公寓的敗落往往“先聲奪人”。房產（騷擾）電話中賣公寓的比例，也成了房產市場的晴雨表之一。
二、投入大，產出少
公寓往往更大的建安成本，由於是公建性質，更多的裝置設施投入，更貴的外立面材質。瓣膜發現，而售價呢，全國各地，基本上同地段住宅的二分之一就很好很好了。
三、國產公寓到底有沒有需求
需求是市場決定的。首先，老百姓買房子，是用來住的。即便是投資，其根源仍是其居住屬性。買房子住，無非結婚，生孩子，小孩教育，養老。
目前的公寓，作為公建，能配燃氣的少，能有像樣廚房的少。從這點上講，只適合年輕人短期居住。而對於年輕人若買不起房子的話，一般也買不起公寓，即便總價低。
即便能買得起，也不敢買，作為商業性質的公寓，基本沒有投資價值。
因此，可以說公寓的需求有，但很少。
四、國外公寓有很多值得借鑑的地方
1、商住同權。在國外發達國家，公寓是不分住宅還是商業的，只要能住，都一樣。瓣膜發現，多層高層住宅，都叫公寓。只區別於獨棟和排屋。
2、設施齊全。國外的公寓的公共部分有很多比較完善的設施，便於給公寓居住者，提供很多服務，比如一些娛樂、閱讀、鍛鍊、小酒吧等場所。
3、交流互動。提供很多共同交流互動的場所和機會，還有諸多共享空間。
4、資源配套。國外的公寓的價值，首先體現在市政公共資源的配套。其實就是李嘉誠和宋丹丹強調的LOCATION,LOCATION,LOCATION。地段，地段還是地段。
區域有大型的商業中心，CBD，車站，學校，藝術中心，大劇院，精品店，大型公園等等，都是公寓的價值體現。
五、國產公寓需要向國外公寓學嗎？
顯然，是必須要學習的。瓣膜認為，國外發達的商業社會，更加適合公寓的生存環境。在一些高階區位，更是誕生豪宅的地方。
六、國產公寓向國外公寓學什麼？
除了工藝，做法，設計，關鍵是運營手段。提高部品的設計水平也很重要。品質往往體現在一些細節上。瓣膜發現，目前，很多專案都知道公共空間的效果呈現，大堂、電梯廳、公共衛生間等部位。
還要注重，將一座公寓大廈作為一個社群來統籌設計，明確業主圈層，提供適合業主群體需求的配套、服務和設施。
公寓自體配套與周邊公共市政配套無縫對接。做好交通管理、停車管理，以及動線設計。
七、公寓是否爆發，功夫在詩外
公寓市場如何，其實和產品與設計的關聯度，有，但不大。瓣膜覺得，關鍵還是出臺一些相關的扶持手段。這個不能急。
太多的房產專家，對公寓的建議，三個字：不要買，不要買，不要買。
不得不說，確實是良心建議。
缺乏投資價值，也算學區，民水民電，都無法構成太大的吸引力。
八、商住同權，短期內無法實現
不要看未來的公寓市場，更要看，已經出售的公寓，這個量有多大。這簡直是驚人的。
希望公寓和住宅同價，或相當，這對市場會有多大的衝擊。因此，短期內是不可能的。
另一方面，公寓市場低迷，或銷售不佳，造成許多滯銷盤，和爛尾樓，或者入住率低，更加影響了住戶的居住體驗。相應的公共服務和物業管理也跟不上。以至於惡性迴圈，公寓的口碑繼續一路下行。
九、公寓的私密性和安全性問題，依然不好破解
安全性上，要加強物業管理和硬體設施的安設，增加服務人員。
私密性的話，大走廊，筒子樓的格式，無法徹底解決私密性問題。
市面上有一些和住宅完全一樣設計的公寓。有一定市場，但說到底，還是產權性質問題，是否投入能得到相應回報，依然是個問題。弄不好，和小產權房，有何區別。
十、真正高階的公寓，也是有的，但還是少
尤其是，這兩年，經濟下行壓力大，商業公寓，配套頂級資源，同時設計裝修奢華，提供一種新的生活方式，云云。
說起來容易，做起來，也難。
十一、國產公寓破題是個系統工程
首先，可以和長租公寓，面向低收入人群，爭取補貼和補助。
然後，專家學者上陣，研究好的扶持辦法。
最後，瓣膜覺得最要緊的，還是老百姓認可。
結束語
冰凍三尺，非一日之寒。不要想當然的就立馬改變。很多不合理的事情，往往有合理的原因，哪怕不合理，也是有其存在的道理。
希望一步步來，讓更多的人居者有其屋，滿足老百姓不同的需求。
最後，瓣膜回答問題，國產公寓到底有沒有未來？答案是有！需要多方發力，穩步推進，全民支援，逐步向好。
