薩繆爾森，美國著名經濟學家，1970年諾貝爾經濟學獎獲得者，提出了著名的“合成謬誤”理論，大意表現為：在微觀上是對的東西，在宏觀上並不總是對的；反之，在宏觀上對的東西，在微觀上可能是十分錯誤的。
這種情況在實踐中也十分常見，比如在房企經營管理過程中，制定專案經營目標時：
研發部設計產品時，總在追求設計新穎、產品創新，因為研發相信 “產品是專案價值的載體”；
控制成本是專案利潤的保障，但成本部在專案預算階段總會留足空間，表面上是擔心存在材料再漲價的風險，實則是因為成本節餘是其工作最大的亮點；
開發和工程兩個部門作為手續線和工程線的保障力量，都明白時間就是金錢的道理，專案早拿證、早開盤、早交付意義重大，但也都會站在自己的角度找理由，給各自的工作留足時間和空間；
營銷是專案價值傳遞和實現的最後環節，具有舉足輕重的話語權，在專案定價階段，對於目標售價，總會提出增加產品配置的要求，或者會說當前市場下行，需要搶客戶，必須要多投放廣告、全城造勢，渠道、轉介、分銷也必須統統都得上。
乍一看，各個業務部門都是對的，但對於專案的整體目標來說就不見得了。專案的經營目標往往需要根據專案的定位來確定，因為專案定位取決於土地價格、地段位置和市場屬性等因素決定，所以專案精準定位也決定了產品配置、成本空間、開發進度和銷售思路。這要求各個部門的目標要保持一致，都得圍繞經營指標來開展工作，否則各自“畫圈”可能會導致部門工作偏離整體目標。
在宏觀調控政策中也會存在類似的情況，很多專家認為2021年下半年針對房地產的系列調控政策已經造成了“合成謬誤”。當我們明確“房住不炒”這個美好目標時，相關部門包括央行、住建部、發改委、自規局以及地方政府等，都會翻開各自的工具箱，各顯神通。
為了“降槓桿”，在堵死房企多個融資通道後，還針對房企出臺了“三道紅線”，針對銀行則實施“兩條紅線”；為了“穩地價、穩預期”，針對樓市火爆的熱點城市，要求在供地環節推行“兩集中”，還執行了嚴格的資金審查制度，要求房企用自有資金購地，甚至針對被納入“三道紅線”試點的重點房企，限制其購地金額不得超銷售額的40%........可見，房企、銀行、地方政府等主體都被戴上了“緊箍咒”。
那麼出臺如此密集的調控政策之後，房企們還能高歌猛進嗎？地產行業還能一片欣欣向榮嗎？
首先，從房企層面來看。恆大，曾經的宇宙第一房企，早已病入膏肓，在頃刻之間轟然倒下，實證了“大而不倒”只是個傳說。恆大暴雷之後，產生連鎖效應，出現銀行抽貸、斷貸的情況，並進一步收緊融資政策，房企融資戛然而止。地方政府則加大了對預售資金的監管力度，房企的銷售回款變慢，資金壓力隨之加大。購房客戶也開始觀望，擔心買的房子會爛尾，市場預期悄然逆轉，銷售市場急轉直下，去化受阻，全面加大了房企的流動性壓力。
高壓之下，過度依賴負債的公司紛紛趴下了，恆大、泰禾、富力、華夏幸福、世茂、陽光城、佳兆業、奧園等等，曾經享有“宇宙房企一哥”“豪宅教父”“舊改之王”“華南五虎”等美譽，都有自己的看家本領，都有很高的江湖地位，何以至此？
其次，從土地市場來看。針對房企競爭的主戰場，調控政策上新了，供地“兩集中”橫空出世，一批次之後，又出臺“810土拍新政”，土地市場演繹了冰火兩重天的故事。一批次供地，迎來搶地大戰，烽火連天，熔斷不止；二、三批次，土拍市場急轉直下，流拍連連，22個集中供地的熱點城市無一倖免。一批次，更像是一場混戰，大小民營國企都在場上角逐；二、三批次，土拍市場變成了國企的主場，大部分地塊被本土平臺公司兜底接盤了。
2021年，正在經歷“百年未有之大變局”，地產、教培、網際網路等行業概莫能外，地產行業則首當其衝，很多房企上半年還卯足幹勁大肆擴張，招兵買馬，積極加倉，正準備大幹一場時，卻遭遇調控高壓、市場逆轉，股債雙殺，雷聲連連，下半年只得鳴金收兵，遣散兵勇，落得狼狽收場。
不禁想問，2021年，為什麼會出現房企集體暴雷呢？
此次房企集體暴雷，除了上述提到的“合成謬誤”之外，核心原因還在於地產行業發展模式的問題和市場經濟發展規律的作用。
首先，從地產行業本身來說。2021年，全國商品房銷售額達18萬億，地產行業目前仍是最大的行業，行業規模大的核心原因在於需要大。近20年來，我國城市化程序迅猛，大量人口進入城市發展，對住房需求大，此外，隨著社會經濟的飛速發展，居民收入水平不斷提高，誘發住房改善需求，二者構成了住房的消費屬性。同時，在經濟發展過程中貨幣效應的作用下，資產價格迎來多輪上漲，商品住宅的價格上漲最為明顯，形成了住房資產的財富效應，不動產可以透過上市交易實現增值變現，房產增值和流動性使其投資屬性凸顯，消費和投資雙重需求疊加，“雙輪”推動行業長期處於擴張的狀態。
面對規模如此龐大的市場，房企作為直接供給方，每個參與者都想分一杯羹，並且規模優勢在房地產行業同樣存在，這也逐漸形成以規模論英雄的行業格局。縱觀地產20多年的發展史，關於地產大佬的“英雄”故事更是不勝列舉。
從經濟發展規律來看，沒有哪種商品的價格只漲不跌，也沒有任何行業一直處於擴張狀態，特別是在宏觀經濟下行的背景下，地產行業難以一枝獨秀，相關企業和個人都無法擺脫大週期的影響。
當前地產行業處於低谷階段，也是社會經濟執行週期作用的結果，其中人口結構變化是最大的變數之一，從影響來看，體現在城市間的樓市出現嚴重的分化，人口持續流入以及人口結構年輕化的城市依然欣欣向榮，反而經濟下滑、人口流出之地則萎靡不振。房企根據自身特徵和戰略判斷，都有自己的投資取向和戰略選擇，有的房企選擇深耕一二線城市，有的專注於三四五線城市，隨著城市間市場的分化，房企的發展也隨之出現分化。
如此看來，從行業分化演變成企業分化，從行業縮表到企業出清，都只是社會經濟執行的必然規律罷了。
其次，拿高負債來說。地產市場規模如此之大，誘惑房企在追求規模的道路上狂奔，要想跑得快就離不開資本的驅使，“高槓杆”備受推崇，“高負債”備受稱讚，“高週轉”倍加追捧，融資顯然成為房企的必備技能。從2021年中報資料來看，行業規模前三的碧桂園、恆大和萬科的負債總規模分別高達1.74、1.97和1.59萬億，足以窺見規模的內涵，這也坐實地產為名副其實的資金密集型行業，但過度金融化也醞釀了這場二十年一遇的債務危機。
眾所周知，金融是現代經濟的血液，企業發展離不開信貸的支援，對於資金依賴度大的地產行業更是如此。2015年底，國務院提出了供給側結構性改革方針，為了保證我國經濟平穩、有序、健康發展，宏觀經濟降槓桿、減負債被提上日程。同在2015年底，地產行業卻進入了分化時代，也進入去庫存的時代，2016年化解房地產庫存成為了結構性改革五大任務之一。去庫存實則是債務轉移的過程，地產行業也迎來了新一輪的貨幣和政策寬鬆，2016年在諸多去庫存的政策影響下房價迎來了大幅上漲。
但在降槓桿的主基調和大背景之下，房企融資政策層層收緊，房企只得另闢蹊徑尋求境外債，美元債成了內地房企的重要融資渠道。縱向來看，中資美元債的發行量在2017年迎來巨幅增長，存續規模在不斷攀升，在2019年達到頂峰。2019年7月發改委對於房地產的境外發債進行了限制，規定境外債僅限用於償還未來一年內到期的中長期外債，隨後的房企發行外債的規模逐漸下滑。橫向來看，地產類佔所有中資美元債規模接近25%，其次是銀行業和金融服務業分別佔到11%和10%，這也說明房企對境外債的依賴程度之高。
俗話說“有借有還再借不難” ，相信沒有企業願意信用破產、主動違約，但隨著境外債的規模越來越大，違約現象也越來越多。早在2015年，佳兆業的美元債就出現過違約，成為中資房企違約的第一例，涉及違約金額達10.5億美元。2019年以後，違約規模在逐漸增加，特別是到2021年，多家房企相繼違約，我們熟悉的有恆大、花樣年、陽光城、佳兆業、奧園等為代表的房企相繼暴雷。
實際上，除了地產行業的暴雷之外，還有貿易、電子製造及石油化工行等行業，除了民營企業之外，還有少部分國資，都出現違約狀況。比如海航、北大方正、紫光及中國國儲能源等知名企業。
違約暴雷是經濟發展中的一種負面表現，債務週期背後往往受到經濟週期作用的影響。近年，在疫情反覆、三道紅線、兩條紅線、市場疲軟、需求衝擊等因素疊加的影響下，房企沒有新增融資渠道，高槓杆的模式自然難以為繼，這必然導致房企集中暴雷。
再次，行業“暴利”不再。地產行業曾經的繁榮是社會變遷和經濟繁榮的結果，房企的發展也享受了人口紅利和金融紅利，但本輪始於2016年的宏觀調控，卻加速了行業的迴歸和企業的分化。
2016年部分熱點城市的房價出現大幅上漲，誘發房企淘金狂熱，全國土地市場高溫不下、地王頻出，反向引發了多輪調控。金融政策方面為了“拆彈防爆”，房企融資政策收緊，則變相導致房企的融資成本陡增。另外，針對新房市場進行限購、限貸、限房價，則導致很多高價地專案出現嚴重虧損，換句話說在土地市場競爭充分，商品房市場嚴格限制的市場格局下，即在利潤空間被壓縮至極限的情況下，房企並沒有做好風險管控，儘管萬科在2018年吹哨喊話“活下去”，但大多數房企還是嚴重高估了自身能力，依然在追逐規模，盲目擴張。
悄然間，“高槓杆、高負債、高週轉”的模式逐漸喪失了政策空間，但房企的慣性太大，面對龐大的存量債務壓力，如果不能借新還舊，沒有新增融資的話，本身就無法存活，很多問題房企只能索性裸奔，甚至想遊離在監管之外，採取各種“花式”融資，試圖用新專案解決老問題，其本質是新專案也許沒有利潤，但有現金流可以用以還舊債、填虧空。
只可惜在2021年的8月推出了“810土拍新規”，建立了購地資金來源審查制度，並在二批次集中供地中得以堅決執行，徹底堵死了融資、上下游借貸資金等非自有資金入場土地市場的通道。沒有充足的自有資金，新增專案更是無從談起，前幾年投資狂熱帶來的虧損和現金流缺口等老問題都將逐漸暴露。
至此，似乎可以用巴佬的話來總結，“只有退潮了，才知道誰在裸泳”。
面對嚴峻的挑戰和市場下行的考驗，為了應對沉重的債務危機，很多未躺平的房企使出了渾身解數，奮力自救。一時間，關於房企自救的新聞鋪天蓋地，這也顯示出很多房企強大的危機管理能力和求生欲。
（上表為部分房企的自救措施，不完全統計）
從上表來看，揹負鉅額債務的房企，不能再像以前借新還舊了，一是因為國內“三道紅線”以及層層加碼的金融政策，二是因為境外債市受到恆大、奧園等房企暴雷的影響，產生了連鎖反應，導致內外兩個市場對房企融資都是四門緊閉的，實質上已經造成“信貸塌方”。房企們只能斷臂求生變賣資產，或者折價配股稀釋股權，還有極少數大股東或高管自掏腰包，把曾經賺的錢再投到公司或借給公司應付危機。
除此之外，曾經高歌猛進的房企也不得不選擇縮表、控制成本、節省費用，紛紛上演了調整企業治理架構和整合內部業務的故事，降薪裁員也成了房企自救的必選項。
可見，在“合成謬誤”的作用下，老病纏身的房企還遭遇了市場週期的教訓，迫使房企使出了洪荒之力，艱難地施展各種自救措施。
2022年，恰逢美聯儲加息縮表，全球資本市場哀鴻遍野，國內試圖寬鬆貨幣，擬救百市於危難之中，希望地產也能絕處逢生，並健康發展，託底經濟，穩住就業。
祝各位新年快樂、虎年大吉！
