嗨，今日開工，永珍更新，把自己調頻到奮鬥的狀態吧
每一年的樓市都值得期待，也因為如此，各種小心也值得特別的
寫幾個溫馨貼士，作為開工日的開始，希望大家這一年啥啥都好
01、要明白這是一個什麼時代
我們習慣用過去的經驗來看待未來，這在一個順風時代裡是很好的習慣
但是當行業轉向的時候，這樣的經驗就會成為經驗主義成為我們的禁錮
毫無疑問，房地產這行轉向已經徹底開始
這不是什麼預測或者判斷，而是事實
面對行業的變化，我們有沒有閱讀和審視的能力，在夜深人靜的時候是否擁有認真去解構市場的能力
為什麼今年樓市資料好但是房企那麼難，就是因為產業鏈上每一個環節的遊戲規則都在改變
從土地到金融到開發到銷售……幾乎所有的一切
而房企的難就是大家依然在用老規則在面對新場景
而老規則中有一個致命的方法就是等待迎來希望，這個論斷也是壓垮無數房企的最後一根稻草
所以對於個體來說，是否依然也是如此，在期待不可預見的未來
只有做和趨勢相關的事情，你才可能擁有行業本身的紅利
這是一個什麼時代，這是一個不讓你有太多套房子的時代，那我們有沒有想過把自己僅有的房子換的更好一點
這是一個什麼時代，這是一個銀行可能不太支援我們買房的時代，那我們有沒有想過不太緊繃的槓桿或許在當下也是一個好選擇
這是一個什麼時代，這是一個房價不是市場化決定的數字，那我們與其預判房價趨勢是不是更應該預判產品趨勢
記得多問問自己，這是一個什麼時代
在過往這個問題會讓人迷茫，但是在此時這個問題就很有價值
02、接受房產不是最好的投資品
過去這一年，我聽過大量一夜暴富的故事，在一個個我不知道的地方
之前的比特幣區塊鏈，最近的元宇宙，熟悉一點的在電商直播或者電競遊戲，冷門一點在鞋子盲盒這些地方，我都聽過各種發財的故事
是真的賺到錢的那種，是真的很賺錢的那種，每每聽到我都會感嘆這個世界的神奇
相比較房子而言，那些短線快出套利的例子再也沒人和我說過
房子早就不是最好的投資標的
甚至想要獲得較高利潤這件事如今已經不被允許
要接受這一點其實很簡單，自古富貴險中求，能夠創造短期內暴利的產品一定是短時間內的新鮮產物
當遊戲規則不清晰，入局者不多的時候，反而是大開大合贏的人吃下所有，輸的人賠光底褲
所以不要去羨慕那些特別賺錢的人，因為一個人賺錢就意味著10個人虧得更多，這就是暴利賽道的遊戲規則
相比較而言，房產本身失去了最暴利的利潤，但同時也意味著這個賽道的認知門檻已經降的很低了
所有人都認定這是家庭資產的一部分
所以你也極少聽到如今買房輸的特別慘的，因為嚴格意義上這也是制度不允許的
不允許暴利同樣也意味著不允許風險
在這個趨勢下，你需要考慮的不是整個行業會往哪裡突圍，而是有這麼多人和你同時下場的時候你用什麼贏過對手
認知門檻的低帶來准入門檻的高，越來越多的首付款要求的背後，其實就是在同類下場人群中用錢投票
所以想清楚自己，要的是低風險還是高利潤
從來就沒有什麼一本萬利的事情，出來混擺正自己的心態是第一位的
03、開始和結束都比你想象的要快
不論這是一個什麼時代，但這終歸是在變化的時代
遊戲規則一直在變，所以研究規則就一定有規則紅利
我和無數朋友說過，當一件事變化的時候，第一時間不要去質疑為什麼有這樣的變化
因為沒有意義，我們也改變不了任何
真正聰明的人應該在第一時間去研究規則以及在這個規則下能夠給自己帶來什麼制度紅利
過去一年在上海高積分人群選擇買房的，本質上就是在制度下為自己創造的紅利，合規合理而且我覺得做的非常好
但是我們同樣也要意識到，很多事情就像第一次一樣，開始和結束都比你想象的要快，規則本身也是如此
為什麼會有那麼多補丁政策，就是在補漏洞的過程
大家可以想象一下過去一年樓市補過多少漏洞，房產市場的法拍、贈予都被補上，土地市場的資金、資格也同樣如此
唯一的區別就是開發商在想辦法，購房者很多卻沒感覺
反觀去年樓市週期，上半年和下半年這麼大的反差，也出乎很多人的意料，在等待中過年，那也註定錯過一個巨大的蛋糕
所以再說一遍，所有人都要重視每一次規則的變化，但是不要去想為什麼，而是去想我可以怎麼樣
要快，因為開始和想象的都比我們快一點點
04、買房終究是一場機率論
這是我這麼多年不論是自己買房還是做這一行最大的收穫
你在選房的時候，某種程度上也是房子在選你
單單在上海，一年要有30多萬套房子在賽道上流轉，一年有上百萬的持幣待購者在市面上圍觀
所以一套合適的房子在你想要買的時候能夠出現，這終究就是一個機率遊戲
甚至要接受買到對的房子本質上是一次小機率事件
但是接受不代表我們可以認命，提升機率這件事也沒那麼難，因為大部分購房者都很懶
我這一年見過太多的買房人，都選擇聰明的去聽各方觀點，然後找了個藉口選擇懶
這是常態，也是普通大眾群體的必然
所以只要你比別人勤快一點點，那麼你就領先了很多很多
那套好房子也就活該被你發現
在天賦面前，努力沒有意義，但是我們日常大部分事情都還沒有到比拼天賦的階段，買房就是如此
所以勤快當然重要，甚至勤快會同比例提升你買到對的房子的機率
在一個不再增量的市場裡，買房就是一個零和博弈，沒人是做便車賺錢的，就是有人會贏也有人會輸
如果我買房，我就會拼了命的把自己放在贏的那一群人這邊
真相在哪裡，其實真相不在嘴裡，真相在腳下
如果你想要知道趨勢，沒什麼比勤快更有效的方法了
05、去買五年後還有人要的房子
房地產本身進入一個徹頭徹尾的內迴圈
這個賽道什麼都不做每年也會創造巨大的收益，這也是行業本身必須要穩的原因
所以在一個內迴圈的賽道里，要讓你的不動產在資產層面能夠動的起來，買下那套五年後還有人要的房子
房地產賽道幾件事情不可逆
大量城市城鎮化結束進入城市更新的趨勢不可逆，一手房市場減少二手成交佔比提升不可逆，而對於購房者而言，剛需越來越少，改善越來越多不可逆
這也不是預判，是事實
一手的地越來越少，二手的房越來越多
二手房交易本質上就是擊鼓傳花的遊戲
剛需買第一次賣房人的房子，第一次賣房的人拿到錢選擇第二次買房，第二次買的房子的房東可能也是自己第二次賣房……就這樣一輪輪的滾下去
這也是為什麼我們感受到2000萬以上總價的房子總是最堅挺的，因為越往上你會發現客群最真實但是對應的房子卻越少
當然我們可能還不會到這樣的層面，但是確保我們現在買的這套房子在未來的擊鼓傳花的賽道里還有人要
這是核心
我寫過很多關於我不看好老破小的文章，也有很多人有不同意見，但是我的核心觀點就是如此
就是老破小在現在有很多存在的道理，但是這些道理在未來五年是否依然如此
買五年後還有人要的房子，嚴格意義上就是讓你還在樓市這個內迴圈裡
什麼是內迴圈，置換迴圈就是這行業不可逆的一個大趨勢
06、其他
這終究是越來越簡單的賽道，這終究是越來越複雜的玩法，與其想辦法弄清楚樓市，不如想辦法弄清楚自己
還有幾個小細節，我寫給我自己，順便也送給大家
——未來一年，手握足夠現金一定有意義，大部分人只要存款一直有增加就是最大的勝利
——保住自己的工作，穩住自己的現金流，努力去把公司的新業務做出來，順帶擴充自己的收入源
——要捨得給自己花錢，房子到底終歸就是眼界和資訊源的不對等，你讓自己看的越多，好房子出來的機率也就越大
——三教九流都是朋友，各行各業都有價值，不沉迷應酬但需要朋友，你越值錢，你的朋友也就越願意幫你
房地產本身就是一個行業，進入之後就沒有太多的技術門檻，願意花足夠的時間在上面，他給你的反饋也就越多，各行各業都是如此
整個一年做到事業順利，家庭幸福
有時間能夠去想換房這件事，本質上這個問題就代表著你已經混的還算不錯了
要樂觀要陽光，錢和房子都更愛和積極的人在一起，大概這樣
今年初七，大家開工順利，我也去賺錢了
