這是我壓根兒就想不到的，一個普遍建設於90年代的紅磚樓小區，竟然打敗了所有順義的帶電梯次新或者老小區，成為了順義在2021年年度銷售量級最高的二手房社群。這個小區是西辛南區，除了這個小區之外排名第二的才回歸到傳統的金漢綠港這個在順義人盡皆知的小區，第三石園北區也算是一個耳熟能詳的小區。然而這兩個小區卻被一個沒電梯的紅磚樓小區按在地上摩擦了一整年。
而更有意思的事兒是，後沙峪這樣的順義強勢區域卻沒有一個二手房小區排進前三，房子更新價格適中的馬坡板塊也沒有一個如此。
先來說說我說的這個更有意思這事兒，我的看法。後沙峪固然是一個很舒適很宜居的區域。然而這個區域好房子您記住了並不便宜。而且好房子的橫向對比目標還有一個新盤限價62000塊一平方米的和光瑞府，這個新盤明顯價格更合適戶型更合理，產品更新也更好。那誰還看二手同檔次小區呢？就算看，也肯定會對比和光瑞府從而影響同檔次二手小區的成交。而便宜點的老小區的價格說實在的，也不比天通苑便宜，反正都是接著地鐵進城上班，我幹嘛不買天通苑或者回龍觀的老舊小區呢？所以老舊小區又有分流。另外一點，後沙峪區域的老舊小區，真沒有那種體量特別大的，總之要跟西辛南區、金漢綠港、石園北區這樣的巨大規模社群比，差著好幾條街呢，所以出房量級本身也差著規模。
馬坡這個板塊更有意思，要是沒有順義新城諸如橡樹瓏灣、國譽府、順義臻瓏府、和錦華宸、中建宸廬這些個最近一年剛剛賣完或者正在銷售甚至待開盤的新盤，我相信前三里可能會有香悅四季、魯能七號院這樣的馬坡次新小區。然而這區域裡有新盤啊，而且新盤的價格也不高，戶型產品還更好。所以一個道理，產生了分流。
順義城區呢？有個順義城區的朋友，每每回憶起自己錯過了當代北辰悅MOMA，自己就piapia的扇自己個兒大嘴巴子。18000元一平米啊~當時怎麼就放棄了？這不是腦子有菜的表現麼…這菜還得是剩菜。簡單說，順義城區這些年就沒有過新樓盤自然也沒地方分流。
我們也來說說這三個小區，這三個小區各有特色，能夠比較包羅永珍的代標在本區域置業的心態以及想法，所以值得一個一個的詳細說。
先從排名第一的西辛南區說起。簡單概括一句話，順義城區距離地鐵站最近的巨大體量低總價社群。上來就說了這小區就是紅磚樓小區，至少目前沒有電梯，未來會不會加裝別問我，直接燒香問天。這個小區跟同類型的小區要麼沒我體量大、要麼沒我自身配套硬氣、要麼距離地鐵站比我遠。這個小區60、70平方米的兩居普遍價格300萬以內，滿五唯一不說一大把，反正總有。不說南區裡的那條底商一條街，小區西南的地鐵站石園站周遭有聚樂匯於隆華，雖然商業看這也就那麼回事，但是人家勝在要啥還是有點啥。200來萬買套房，守著地鐵、周邊也有商業，還要咋的？
再來說說傳統的金漢綠港。金漢綠港是最近10年左右順義城區建成的體量最大的商品房社群，沒有之一。建成年代距今較近的商品房叫做品相較好，體量最大叫做出房量多。所以您可以理解為，這就是順義城區的扛把子次新社群。品質比它好的沒它規模大，規模比它大的又沒它新沒它品質高。何況這是正跟兒順義城啊，順義響噹噹的板塊。另外，金漢綠港一共五個區自身也有些配套建設，家門口就不慫的。外加上從60平米左右一居到150、160平方米四居戶型包羅永珍可選空間也大。從200多萬的一居、3、400萬的兩居到500來萬的三居，報出來的單價基本在4萬出頭到4萬5左右一平米。你說貴吧，參考周邊的配套設施以及房子的品質，說實在的還行。尤其是三居產品其實在這個小區成交比較好，理由就是順義城區的改善需求有不少都會直接鎖定這個小區不作他想。
最後說說另一個很有特色的小區，也是2021年順義整體成交排名第三的二手房小區，石園北區。這小區一方面已經到了燕京橋南側配套明顯會比燕京橋北弱一些；一方面不挨著地鐵，到地鐵站順義站怎麼也得有2公里的距離。然而要我說也就因為有這兩點，這小區才便宜~3萬到3萬5左右的二手房源掛牌價格要比西辛南區便宜不少。尤其是這小區有60平米左右的帶電梯一居，且總價真真的200萬出頭，在有電梯的小戶型裡，肯定算一號。另外六層不帶電梯的樓棟裡也有總價200多萬能做到一改二的70平米左右一居。並且這裡六層的不帶電梯樓棟抬眼看去，不同於傳統的老舊小區，人家至少南向有大落地窗~在地界不夠，便宜來湊的前提下，人家還講究點落地窗大采光，這不挺好？
這三個小區，沒有一個能夠順義的最好幾所學校掛邊。所以產生的購買邏輯，其實值得大家借鑑。在2021年成交最多的西辛南區就是上班通勤直接能用的最便宜的房。如果覺得西辛南區價格還是高，則自動降低需求為距離地鐵稍微遠點，周邊有點配套，房價更便宜點，所以直接就到了石園北區。預算稍微富裕，且要寫品質，那沒啥說的直接金漢綠港。其實這一整條邏輯線，適用於不少區域的購房，只是這一點，順義表現的很明顯，正好可以拿來借用。
