LALAINE C. DELMENDO | 1月17日，2022
儘管出現了冠狀病毒危機，但在強勁的基本需求支撐下，以色列的住房市場依然強勁。根據中央統計局(CBS)的資料，在2021年前三個季度，以色列住宅交易總量同比增長近39%，至39363套，而在2020年和2019年分別增長了20%和48%。特拉維夫和耶路撒冷的交易量分別飆升了55.5%和25.5%。
以色列房地產
以色列房價
由於需求激增，加上住宅建設疲軟，房價繼續上漲。以色列自住住宅平均價格在2021年第三季度上漲了6.9%，達到1680,400以色列幣(540,683美元)，這是自2015年第二季度以來的第二大同比漲幅。經通脹因素調整後，物價上漲了4.6%。
然而，2021年第三季度，全國住宅價格環比小幅下降0.3%(經通脹調整後下降1.1%)。
在以色列的主要城市中，內坦亞的房價在2021年第三季度增長最大，上漲了38.1%。緊隨其後的是貝特·謝梅什(18.5%)、拉馬特·甘(17%)、巴特·亞姆(12%)、卡法·薩巴(10.2%)、利森·列錫安(8.3%)和特拉維夫(7.5%)。Bnei Brak(5.8%)、Ashkelon(5.6%)、Rehovot(4.9%)、耶路撒冷(4.5%)、Holon(4.3%)、Ashdod(2.4%)和Petah Tiqwa(1.9%)的房價小幅上漲。
在截至2021年第三季度的一年裡，只有Beer Sheva和Haifa的房價下跌了1.3%和5.3%。
該國最貴的住宅地區是特拉維夫，在2021年第三季度，自住住宅的平均價格為3443,200 ILS(1,107,880美元)。緊隨其後的是Ramat Gan(2475,600美元)、Kfar Saba(2,378,800美元)和Netanya(2,369,500美元)。Beer Sheva是以色列最便宜的住房，平均價格為1031800 ILS(331990美元)。
在過去的十年裡(2011年除外)，以色列經歷了急劇的房價上漲，儘管國內政治不穩定，安全威脅，以及全球金融危機。從2006年到2017年，以色列的房價上漲了118%(實際上漲了82%)。
2017年之前房價飆升的主要原因是由於建築量低導致的供應短缺。推動房價上漲的其他因素包括央行的擴張性貨幣政策，以及缺乏其他投資選擇。
“房地產直接佔國內生產總值的19%，間接佔13%，”巴伊蘭大學(Bar-Ilan University)教授艾莉•克萊茲伯格(Elli Kraizberg)說。房地產佔公眾總財富的比例不低於40%。
然而，自2011年夏天數千名以色列人設立抗議營地，抗議日益惡化的住房負擔能力，房價就成了政府的首要議題。
控制著以色列大部分土地的政府，為了解決供應短缺問題，從2015年到2020年，該組織將住房數量提高到每年54,200戶，這是1997年以來的最高水平。
財政部提高了購買稅，並對擁有3套以上公寓的人徵收附加稅。因此，投資交易佔總交易的比例從2015年初的40%大幅下降到最近的15%。
從2015年開始，政府加大了以折扣價格向承包商出售土地的力度，後者必須以低於市場價格出售公寓。
沒有住房的以色列人可能會透過抽籤制度來爭奪公寓。自2015年底實施以來，至少有6萬戶家庭中抽中，但實際上只有1.8萬戶家庭行使了降價購房的權利。
2017年7月，政府批准了一項計劃，以加強該國的長期租賃市場，包括引入稅收減免，以鼓勵建設租賃單元。
政府曾於2021年10月表示，將整頓未經許可的度假租賃公寓，並將公寓購置稅下調至8%，以此作為房地產市場降溫綜合對策的一部分。
因此，2018年房價下跌了0.9%(經通脹調整後為-1.9%)，2019年房價僅上漲了1.6%(經通脹調整後為1.2%)。然而，2020年，儘管疫情爆發，房地產市場再次走強，房價上漲了5.5%(經通脹調整後為6.2%)。
根據國際貨幣基金組織(IMF)在2021年10月的預測，以色列經濟預計將在2021年強勁增長7.1%，完全抵消2020年2.2%的萎縮，並實現自2000年以來最大的增長。
以色列歷年房價變化(%)
近代史:房價上漲引發社會抗議
在全球危機期間，以色列的房價驚人地上漲了兩位數。從2008年第一季度到2009年第四季度，特拉維夫的住房上漲了41% !只有北區的房價增長了4.7%，為個位數。從2008年第一季度到2009年第四季度，以色列的平均房價上漲了24.2%。
儘管以色列央行加息，直到2011年6月關鍵利率達到3.25%，但從2010年第一季度到2011年第二季度，以色列平均房價上漲了近13%。
其中一個結果是一場社會抗議運動，始於2011年7月，一個Facebook群組抗議以色列不斷上漲的生活成本(特別是住房成本)以及不斷惡化的公共服務條件。
以色列特拉維夫中心，南耶路撒冷，北海法的住房平均價格變動(%)
從2011年第三季度到2012年第一季度，全國房價僅上漲了0.53%，特拉維夫(-3.06%)和耶路撒冷(-1.22%)房價下跌。從2012年第二季度到2017年第四季度，以色列房價上漲了31.6%，在此期間，所有地區的房價都出現了兩位數的增長。以色列的房地產市場沒有受到敘利亞內戰的影響。
以色列各地區平均房價
然而，在政府加強降溫措施後，以色列的房地產市場在2017年底開始放緩。2018-19年，耶路撒冷(-20.2%)和特拉維夫(-17.4%)的房價大幅下跌。然而，全國房價繼續上漲7%，這兩個主要城市房價的大幅下跌被其他地區房價的持續上漲所抵消。
儘管2019冠狀病毒病大流行，但2020年全國房價又上漲了5.5%。
房地產銷售激增
在2019年和2020年分別錄得約48%和20%的強勁增長後，儘管冠狀病毒爆發，2021年需求仍保持強勁。據哥倫比亞廣播公司(CBS)的資料，在2021年前三個季度，以色列的住宅交易總量強勁增長了近39%，達到39363套。
以色列出售新房
2021年前三個季度，所有地區的住宅地產銷售都出現了增長，尤其是在特拉維夫和中環地區。
在特拉維夫，2021年前三個季度的住房交易量同比增長55.5%，達到9,622套。
在中環，成交額同比上升逾50%，至10,150套。
在海法，成交量同比增長近37%，達到4,712套。
在北區，成交量同比增長30.7%，至3,181套。
在耶路撒冷，房屋成交量同比增長25.5%，達到3,440套。
在南區，成交額同比增長23.4%，至7,408套。
在朱迪亞和撒瑪利亞地區，2021年前三個季度的交易量同比溫和增長4.2%，至851套。
住宅建設活動繼續下降
在實施與大流行有關的限制措施的情況下，住宅建設仍然薄弱。據中央統計局(Central Bureau of Statistics)的資料，2020年住宅完工數量同比下降7%，至48491套，為2003年以來的最大降幅。在去年完成的所有專案中，約28%位於中環區，其次是特拉維夫(佔18.8%)、南區(佔15.6%)和海法(佔15.5%)。
以色列住宅建設
2020年住宅開工量也小幅下降1.2%，至52844套，而2019年、2018年和2017年分別下降0.2%、2.1%和3.2%。然而，去年在建住宅數量增長了3.8%，達到127,728套。
建築業今年繼續疲軟。據哥倫比亞廣播公司(CBS)的資料，2021年上半年，住宅完工量同比下降11.7%，至2235套。同樣，住宅開工量同比下降2.7%，至25,567套。
抵押貸款利率下降，關鍵利率創歷史新低
在2020年4月降息15個基點以緩解冠狀病毒爆發對經濟的影響之後，以色列央行於2021年11月將關鍵利率維持在0.1%的歷史最低水平。
以色列基準利率
以色列央行表示:“以色列經濟從危機中復甦的過程仍在繼續。”“然而，經濟活動仍然面臨挑戰。因此，委員會將根據經濟增長速度、就業和通脹走勢，繼續長期實施寬鬆的貨幣政策。”
因此，抵押貸款利率也在下降。根據以色列銀行(Bank of Israel)的資料，2021年11月，以色列的平均抵押貸款利率為2.13%，低於一年前的2.84%。
以色列的抵押貸款利率
按貸款期限劃分的按揭利率:
5年以下:2021年11月為1.95%，低於一年前的2.81%
5 - 10年:1.93%，低於上年同期的2.79%
10至15年:2.07%，低於一年前的2.51%
15 - 20年:2.36%，低於一年前的2.76%
從20年到25年:2.59%，低於一年前的3.09%
25年以上:2.8%，低於上年同期的3.13%
抵押貸款市場繼續擴張
受抵押貸款利率下降的提振，抵押貸款市場繼續強勁擴張。在2021年前10個月，用於購買住宅的新抵押貸款總額為928.9億美元(合299億美元)，比去年同期增長了48%以上。
因此，在2021年第三季度，未償還住房貸款總額為4681億美元(1509億美元)，比去年同期增長了13.5%。同期內:
佔比超過98%的居民的住房貸款餘額同比強勁增長13.7%，至4605億ILS(1485億美元)。
非居民住房貸款餘額同比增長5%，達到76億英鎊(25億美元)。
由於住房信貸持續強勁增長，以色列的抵押貸款市場實際上已從2019年佔GDP的26.8%擴大到2020年的近30%。不過，這仍被認為是發達國家的適度借款水平。
住房貸款的增加不太可能威脅到金融穩定
儘管增長強勁，以色列的抵押貸款市場從根本上來說仍然健康。據央行稱，近年來，住房債務固有的風險指標略有上升，但與其他國家相比仍相對較低。
“從2020年中期開始，考慮到交易量的增長，新抵押貸款的數量一直在高速增長。與此同時，平均抵押貸款規模有所增加，以較高的終身價值比(LTV)獲得的抵押貸款份額繼續增加。”
“然而，與其他發達經濟體相比，以色列經濟中的住房債務水平較低，對終身價值比(LTV)的限制相對保守。此外，金融系統對房地產市場風險的抵禦能力也被認為很高。”
以色列住房貸款
雖然住房信貸在以色列的家庭信貸總額中佔相當大的比例，但這被認為是保守的，因為它通常由抵押擔保——住房。
未來幾個月，以色列的住房信貸預計將繼續強勁增長，這主要是受低利率環境和購買投資性住房稅率降低帶來的健康住房需求的推動。
可憐的收益率;適度的租金漲幅
在過去的20年裡，以色列的住房擁有率逐漸下降，由於經濟適用房短缺，越來越多的家庭選擇租房。目前，住房擁有率約為66%，低於2008年的68.8%和1995年的73%。
然而，特拉維夫公寓的總租金收益率非常低，這支援了房價過高的觀點。根據Global Property Guide的研究，收益率從2.6%到3.1%不等，較小的公寓收益率較高。
以色列平均租金
2020年，全國房租上漲3.1%，平均每月4050英鎊(1300美元)。
住宅小區:
特拉維夫的房租是全國最貴的，去年平均每月5130 ILS(合1,647美元)，比一年前上漲3.6%
在耶路撒冷，平均租金同比增長2%，至每月4,292 ILS(1,378美元)
在北部，平均租金同比上漲5.2%，至每月ILS 2,500 (US$802)
在海法，同期平均租金同比上漲2%，至每月2857 ILS(917美元)
在該中心，平均租金同比增長2.4%，至每月ILS 4182 (US$1,342)
在南部，平均月租金同比增長3%，達到2,916 ILS(936美元)。
經濟穩定;失業率依然居高不下
以色列國內生產總值(gdp)以及通貨膨脹
不過，中國財政部預計，今年GDP將增長7.1%，2022年將繼續增長4.7%。根據中央統計局的資料，繼第二季度13.7%的增長和第一季度2.2%的下降之後，2021年第三季度，以色列經濟以2.4%的年率溫和增長。同期內:
1. 私人支出小幅上升0.7%，較第二季度的33.5%大幅下降
2. 固定資產投資增長14.8%，高於上一季度的5.6%
3. 出口增長7.5%，進口小幅增長2.7%
4. 第三季度政府支出下降了2.3%，而第二季度增長了1.3%
2010年至2019年，以色列經濟年均增長3.8%。
2020年財政赤字佔國內生產總值的比例從2019年的3.7%、2018年的4.3%和2017年的2.1%大幅上升至11.7%，為1996年以來的最高水平。
隨著情況逐漸好轉，預計今年的缺口將降至GDP的7%，2022年將降至GDP的3.4%。2020年，以色列債務與國內生產總值之比從2019年的58.5%和2018年的59.3%大幅上升至71.1%。
2021年10月，年通脹率從2021年9月的2.5%的8年高點降至2.3%，仍在1% - 3%的BOI目標範圍內。2012年至2020年，通脹率平均為0.4%。
以色列的失業率
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