先做個小調查吧：你買房時通常問什麼？ 交通？學校？醫療？還是容積率？綠化率？樓間距？ 但我猜有一個細節，你可能會忽略。那就是，社群大小。 今天我們就來討論一個令許多購房者頭疼的問題：買房，選大社群還是小社群？
01
社區劃分
先來看一下社群大小的區分標準：
小型社群人口1000—5000人左右，用地規模20000—90000平方米； 中型社群人口7000—13000人左右，用地規模150000—300000平方米； 大型社群人口規模在3萬人-5萬人，用地規模大概在600000-1200000平方米。規模再往上，就是超大社群了。
但這只是書面概念，所以我們還需要知道：小區的戶數。
就這還不算是小區的最終人數。如果我們以“棟”為單位換算：按一戶3人，每棟33層，一棟兩單元，每單元兩梯4戶來計算。 那麼一棟樓居住的人數大概是792人，以1000-5000人居住的小社群換算，那麼7棟以下為小社群。 17棟以下算作中社群；棟數在17-63棟算作大社群，再往上就是超大社群了。
當然，這樣的劃分多少有點粗糙，這裡只是提供一個參考。
明白了社區劃分，我們再從居住舒適度和投資角度來說，怎樣的社群體量適合購買？
02
超大型社群
超大型社群聚集了大量的人口，比如超市、菜場、早餐店等等，各種便民設施可以說是該有的都有，不用出社群就能滿足一切的基本需求。甚至還有公交車站直達地鐵，比如御景城社群。 但是同時因為它的體量巨大，也存在一些硬傷。 1，人均資源有限 ：人多了，人均能享受到的資源就有限了，買房時，地鐵、學校、超市應有盡有。住進去才發現去個地鐵口就要15分鐘，平時逛超市，去健身房更是要從東頭走到西頭。雖然說配套都有，但自己能用得上的或許為數不多。
2，居住舒適感一般：有些大型社群的人口，動不動就上萬了。而且租戶多，人也雜，很有可能，你的鄰居是一個月換一次。而且你永遠猜不到你的上下樓住著什麼樣的人，時間長了居住體驗完全感覺不到。 3，物業管理困難：這種超大社群，居住人口多，對物業的管理和治理要求非常高。就拿大家最熟悉的保潔安防來說吧，這些人員都需要管理成本，一旦人員配備不充足，小區環境和安全性就會大打折扣。而且內部人員雜亂導致的亂丟垃圾等道德問題的管理，才是最難的。
更怕就是遇上一些突發狀況，超大型社群人口聚集越多，風險也就越大。這次疫情就凸顯出了超大社群管理之痛。 像北京天通苑常住人口近50萬，號稱亞洲最大的社群，在人口如此龐大的社群防疫工作的難度可想而知。
4，不好賣：大社群房源多，如果同一時期有成千上百套房同時掛牌出售。對於買家來說，選擇性更多了，議價空間也就越高。同期放盤量太多，業主根本沒有話語權，房子根本賣不上價。先別說抱團抬價了，肯定會有少數降價急賣的。 一來二去，更多人為了出手而降價，整個樓盤的二手均價自然就下去了。
我們可以看一下超大社群的漲幅和周邊普通小區的漲幅對比。以北京的天通苑為例，目前均價4萬，而其所在的昌平區二手房均價已經過4.5萬。
雖然超大社群帶給我們有利的一面，但在購房上，如果有其他選擇的話，是不太建議買超大社群的。畢竟物業管理要求高、居住體驗比較差、後期出售潛力也不大都是實實在在存在的問題。
03
該選怎樣的社群？
既然超大型社群有這麼多的缺點，那麼，應該選什麼樣的社群呢？ 答案是：相對適中的社群。 體量太小的，甚至獨棟、兩棟的剛需盤，幾乎沒有空間容納社群配套，園林景觀甚至基礎綠化都達不到，自住的舒適度也無法滿足，後期出手時也難找到買家。
回過頭看普通住宅，無論是從居住舒適性還是投資價值，未來獨棟無社群、只有空中花園的小社群慢慢都會被市場淘汰。 從目前市場情況來看，建築面積在15-20萬平米左右的社群會比較宜居，社群空間在5-10棟，戶數500-1000戶是最舒適的。
這樣大小的社群基本的綠化和生活配套都有，居住人口也比較適中，不僅滿足了生活的舒適度，而且也不會因為二手房的出貨量而影響成交週期。 而且，相較於一些大社群專案，體量較小的專案，開發週期更短。尤其在如今的房地產市場，目前幾乎所有的大社群都是分期開發，開發週期長就意味著變數大。相反，一些適中的小區風險相對較小。最後，想告訴大家買房時除了考慮其他因素外，選擇社群這樣的細節問題也不要忽視，大社群人多雜亂，資源不均，未來潛力也不足，體量太小的社群配套不完善，居住舒適度無法保證，未來也不好出手。結合自身預算，選擇合適的社群，後期不管是自住還是投資都比較安心。
