2022年的春節已經過去了一半，但是房地產的成交量卻“慘不忍睹”，回看以往的歷史春節前後成交量還是“小陽春”，但在2022年發生了翻天覆地的變化，老百姓不再選擇返鄉置業了，更願意在家待著。
有人說是受到疫情的影響，誰願意去售樓中心看房呢？這只是其中的一個因素，回想2022年受到如此嚴重的衝擊下，老百姓都爭先恐後的湧入售樓中心搶房，是因為老百姓清楚的認知，房地產的價格正在迅速飆升，買到就是賺到。如今房地產市場遇冷了，老百姓買房的心態是追漲不追跌，所以就這樣了。
根據克爾瑞2月1日釋出報告顯示，1月29個重點城市，整體成交面積1,429萬平方米，同比降幅高達46%，北上廣深整體成交量285萬平，同比環比下滑分別達到了38%和21%。
北京成交量差，是因為全力投入準備冬奧會，做好疫情防控準備；
廣州和深圳，還是因為二手房參考價的影響，整體成交量都並非可觀的狀態；
上海果然是第一大都市，整體成交資料非常的漂亮，單月成交面積130萬平方米，環比增長43%，達去年2月份以來成交新高。
北上廣深的樓市走向直接決定了，房地產市場的大方向，如果大城市的成交量節節高攀，周邊的二三線城市，成交量也會節節高發，反之也會跟隨下滑。
二三線城市總成交量1,143萬平方米，環比下降41%，同比下降47%，整體成交量出現了腰斬。
成都經歷了2021年的消沉後，2022年1月份居然迎來了爆發，1月成交面積150萬平方米，佛山、武漢緊跟隨後成交量80萬平方米，在1月份成交資料中還算是可觀的，但對比去年同期來看，那就是“慘不忍睹”。資料顯示半數以上二線城市單月成交面積不足50萬平方米。
整體成交量下降了，成交價也會緊跟隨後地下降，這是商品的自然規律。根據中指研究院釋出的資料顯示，全國百城新建商品房成交均價1.6萬元每平方米，價格已經出現了三連跌。13座城市不管是新房還是二手房，都連續下跌三個月，包括了貴陽，昆明，北海，哈爾濱，南寧，南昌，煙臺，唐山、邯鄲、宜昌、德州、衡水、桂林。
人口的走向，決定了房地產的成交量
根據第7次人口普查的資料顯示，目前我國的人口主要集中在長三角、珠三角、京津冀以及部分中部省會城市，人口越集中對於需求量就越大，成交量也就越高了。
最直接的原因還是市場降溫，根據中原研究院公開資料顯示，2021年房地產樓市調控次數累計652次。三道紅線，針對房地產企業剔除預收款後淨資產負債大於70%；負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅線有息，負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。
兩道紅線，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯合釋出《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》限制了房地產企業以及個人貸款上限比例。除此之外還包含了，二手房參考指導價、限購、限貸、限價、限售等眾多政策全方面管控。
整體的成交量出現如此大幅度的下滑，有不少人都猜測，是因為金融政策管控嚴格，房貸利率持續增加所導致的結果。央行兩次降準降息的前提下，房地產整體成交量依舊是保持“冷”，換句話說，努力地去推動市場的變化，但市場整體還是處於“冰凍期”。
2022年1月17日，MLF合力回購的中標利率都下調10個基準點，一年期MLF和操作利率， LPR報價隨之下調，5年期LPR罕見下降5個基準點。
降準能夠降低銀行的負債；
降息能夠降低銀行間市場資金利率，能夠降低銀行持有資金的成本；
央行銀保監會多次提到“維護住房消費者合法權益、維護房地產市場健康平穩發展”，開發貸款正常發放房貸審批速度加快，樓市資金異常的友好。
根據貝殼研究院資料監測到，全國百城重點城市，有40%的城市，房貸利率下調70%的城市，加快放款速度。主流城市首套房貸款利率為5.56%二套房貸款利率為5.8%，且比12月回撥8個基本點，重點城市，廣州、深圳、佛山、南京、蘇州等城市，最高利率下調高達60個bp。
下調房貸利率和加快放款速度，對開發商和購房者都是有一定的好處和幫助：
2021年房地產企業即便選擇降價銷售，雖然房子賣出去了，但是整體的回款時間都比較慢，房地產企業資金鍊就會出現問題。比如供應商的錢要不回來，傢俬電器賣不動了，會拖累經濟消費；
樓盤施工進度緩慢、建安工程、房地產開發、投資額放緩會拖累固定資產投資。站在購房者的角度去考慮，買了房原本只需要等待14個月的，現在可能要等待18個月，甚至是更長時間。
土地流拍率再創新高，2021年的第2次、第3次土拍過程中，各大民營企業都不敢拿地了，因為害怕拿了地，根本沒有資金週轉。
面對市場的大變化，只有一個方法，因城施策調整房地產的調控方向：
不少的省份已經出現了政策寬鬆，其中有20多座城市，開始對於購房有一定的補貼和優惠，進一步推動市場回落。
安徽蕪湖，對符合條件的青年英才最高獲得10%購房補貼；
重慶璧山，購房享受繳納契稅同等金額的購房補貼；
湖北荊州，補貼房價的1.5%，最高不超過5萬元；
江蘇南通海安，人才購房，三孩家庭購房等都有相對應的補貼，鼓勵生育，吸引人才；
河南新鄉，按照繳納契稅總額的20%給予補貼；
內蒙古呼和浩特、黑龍江哈爾濱、江西省宜春，三個城市對於高校畢業生，給予一定的購房補貼、博士碩、士本科、專科、技校給予2~20萬元的補貼不等；
在當前的房地產環境下，最重要的還是保住老百姓的合法權益。1月30日，廣東召開住房和城鄉建設工作會議提出“堅決有力處置個別房地產企業房地產專案逾期交付風險”，特別是對於剛需購房者，辛辛苦苦的攢齊了房子，還是購買了正規商品房，如果出現爛尾，哪個家庭能扛得住呢？
對於整個2022年的房地產環境，各大機構給出了預測方向，房價整體傾向於平穩：
預計研究院預測未來幾年房價會呈現出弱勢狀態，整體房價由漲轉為跌創下本世紀最大“拐點”；
社科院釋出《中國住房發展報告（2021~2022）》全國商品房平均銷售價格在-3%~3%，房產銷售面積在-1%~-5%，房地產開發增速2%~5%，2022年樓市先是呈現出降溫狀態，然後拉高,最後走平，房地產相關指數會在第四季度逐步迴歸到正值狀態；
中指研究預測，2022年商品房銷售價格會結構性上漲2%~3.5%，結構性更多的只是未來土地結構不斷最佳化，越來越多的大城市將會聚集更多的人才。
