房子不是雙十一購物，有7天無理由退款，更何況現在你下單，店家馬上發貨，第二天就到，完全不給你退貨的機會。

第一個，公寓。

這裡我們說的是市面上最常見的公寓，一層十幾套，小戶型的產品。這種公寓一般來說，總價低，不限購，宣傳上稱拎包入住，酒店管理，地鐵直連，投資回報高、精裝修、類住宅、買一層送一層，為年輕白領量身打造等等。

銷售一吹完，效果圖一看，甚至連房子都還沒看，就激動地交了定金。

為什麼年輕人特別容易踩到公寓的坑呢？

因為他們接觸的資訊，就是電視裡面都是公寓，白領們都住在公寓裡，白天在CBD上班，晚上回到公寓衝一杯咖啡，刷手機，看著窗外的燈火輕鬆愜意，以至於現在的年輕人就覺得這就是大城市的標配。

但是，我們買房要看本質，這類公寓就是定向收割在大城市打拼，有一定的經濟基礎，但是買不上住宅的這類人，割的就是他們的韭菜。

下面就點幾個公寓的致命傷。

一是居住環境差。這類公寓一般都是商用水電，沒有陽臺，採光差，梯戶比低，隔音差，可能你旁邊就是一個美甲店、轟趴館、民宿，每天都是來來往往的人，安全性差之外，公共設施損耗快。

二是投資回報高騙局。除開一線城市核心區域的公寓出租比較搶手外，二三線城市甚至是一線城市非核心區的公寓都是坑貨。銷售給你說的多少多少的租金回報率，未來這裡會有多少人，這些都是大餅，都不靠譜，你仔細看開發商的宣傳內容，提到租金回報率最後都會有一排小字——以實際出租情況為準。到底能租到多少，到周邊的地鋪轉一圈就知道行情了，再看月租金能不能還上房貸，不然買了之後，租得少不說，還可能會租不出去空置在那裡。

三是不帶學位，產權時間短。一般公寓不帶學位，僅少數除外，公寓一般屬於商業用地或綜合性用地，多數只有40或50年。另外公寓無法直接落戶，對於多數積分落戶的城市，公寓積分要明顯少於住宅積分。新民法典已經明確規定，住宅70年產權到期後自動續期，繳納一定費用，但是對於公寓產權到期如何處理沒有提及。

四是購房成本高。貸款買公寓，一般公積金貸款、組合貸款不能用，只有商業貸，貸款成本直線上升，而且貸款年限最長只有10年。在首付上，首套住宅首付30%，公寓高達50%。貸款利率也高於住宅，其他需要繳納的稅費也不相同。住宅契稅在1%-3%，而公寓在3%。除了契稅、增值稅、個人所得稅，公寓還要多繳納土地增值稅。

五是轉讓費用高。住宅有“滿五唯一”的優惠，房產證滿5年且只有一套房，出售時就可以免交個稅，但是公寓則沒有。

第二個是商鋪。

首先我們來澄清一個約定俗成的說法“一鋪養三代”。

如果有銷售給你推銷商鋪，這幾句你一定聽到過。

商鋪和公寓一樣，是商辦類產品，它的產權只有40年，養一代都困難，就別說三代了。

另外近年來在電商的衝擊下，線下商鋪每況愈下。根據阿里巴巴公佈的資料顯示，2021年天貓雙11總交易額為5403億，再創新高。相比較下，2020年雙11成交額為4982億元，2019年雙11成交額為2684億元，2018年雙11成交額為2135億元，2017年雙11成交額為1682億元。京東2021雙11成交額達3491億元，相比去年2715億的成交記錄增長28.6%。前段時間，李佳琦和薇婭直播帶貨成交額分別達到100億+、80億+。線下商鋪的生存空間不斷被擠壓。過去中國電子中心的華強北，現在已經不復往日的輝煌。

現在很多樓盤都規劃了大體量的商業，什麼購物中心、商業街等等，現在全國的人均商業面積已經嚴重過剩。

加上受疫情影響，你應該有深刻感受，周邊的商鋪有多少已經撐不下去，關門倒閉，線下商鋪發展受到的制約因素太多，不確定性太高。

第三個是縣城的房子。

落葉歸根是我們國人的傳統的家庭觀念。

每次逢年過節回到家，看到的樓盤廣告就是“榮歸故里”“返鄉置業”等等。

低總價、高折扣、送物業費、送車位這些賣點都有可能會把你套牢。

為什麼說縣城的房子除了自住，不推薦你買？

一、縣城經濟發展潛力小。除了浙江、江蘇等東部少數經濟強縣外，廣大的中西部縣城經濟落後。沒有經濟基礎的託底，產業的聚集，房地產也很難有起色。

二、縣城人口外流。七普資料公佈，城市分開分化、人口向一線城市、城市群流動。縣城的人口是淨流出的，加上高鐵的發展，也加速了人口的流失，沒有人口也就沒有住房需求。

三、老齡人口居多。縣城人口外流，其中以青壯年勞動力為主，留下來的就是老齡人，他們沒有勞動力，不是已經有住房了，就是沒有能力再買房。

買房子可以有情懷，但是不能被情懷支配，縣城的房子便宜，但是價值是對等的，便宜要付出的代價就是可能你這一輩子甚至是你孩子的一輩子都會留在縣城裡，交通、教育、醫療落後，一套房子對於一個家庭來說可能就是決定未來命運的關鍵。