近些年來，受疫情影響，外加國家各項政策的頒佈，國內房價相對有所下降，但對於絕大多數人來說，購房仍是一件大事，多數人是在父母傾其所有才拼湊出來的首付款。今天，我們就來講講計劃2022年買房的人必須知道的兩大新規，具體內容如下：
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一、關於房屋抵押
房屋抵押是指房屋所有權人為了擔保自己或他人及時清償債務，在自己享有所有權的房屋上設立抵押擔保，如自己或他人未按約定清償債務，債權人有權拍賣、變賣抵押房屋，以此清償債務。依據原物權法規定，設立了抵押權的房屋，未經抵押權人同意不得過戶交易，即設立了抵押權的房屋其所有權不完整的，其處分權受到法律限制。
《民法典》第406條規定，抵押不動產可直接轉讓，無需先行登出該不動產上的抵押權,也不以抵押權人的同意為前提（有約定除外），抵押財產過戶，不影響抵押權。即《民法典》變更了原《物權法》關於已經辦理了抵押登記的房屋處置的規定，《民法典》生效後，已經辦理了抵押登記的房屋也可以辦理過戶交易，不需要經過抵押權人的同意。
《民法典》變更已經辦理了抵押登記的房屋處置規定，對我們會產生哪些實質影響呢？我們透過案例進行講解：
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案情簡介
張某結婚時向李某借款10萬元，李某擔心張某到期不還，便要求張某以房屋做抵押，並辦理了抵押登記。後張某又將房屋出售給了趙某，雙方簽訂了購房合同，趙某按合同約定向張某支付了首付款。
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《民法典》生效之前，張某要想辦理過戶交易必須具備以下條件：（一）清償所有欠款，抵押權消滅；（二）獲得抵押權人李某的同意。如張某在不具備上述條件，則無法辦理過戶交易，也就無法對房屋進行法律上的處分，變更法務所有權人。
《民法典》生效後，房屋是否存在有效的抵押權對房屋過戶交易不再具有任何影響。如張某在給李某辦理了房屋抵押登記後，又將房屋出售給趙某，並辦理了過戶登記。李某作為房屋的抵押權人在張某不能及時清償債務時，有權對房屋進行拍賣、變賣，趙某作為新的房屋所有權人，其過戶交易是在李某辦理抵押登記之後，不影響李某行使抵押權人對房屋行使拍賣、變賣的權利。
綜上，建議各位在購房之前先檢視一下該房屋是否存在抵押登記。
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二、關於房屋居住權
依據《民法典》規定，房屋所有權人在不變更房屋所有權的情況下，可以為他人設立房屋居住權。那麼，為什麼說設立了居住權的房屋不能購買呢？我們透過案例進行講解；
案情簡介
王某以比市場價便宜30萬的價格從李某處購買了一套房屋，雙方簽訂購房合同前，李某告知王某，這套房子現在是自己的父親在居住，父親已經70多數了，自己為父親在這房屋上設立了永久居住權，所以這房子的交易價錢比市場交易價便宜些。
王某認為，反正自己現在也不急著住，李某的父親現在已經70多歲了，等也等不了幾年了，對自己沒有太大的影響，主要是這房子比市場價便宜了30多萬，於是便籤訂了購房合同，並辦理了過戶登記。
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李某為其父親設立的是永久居住權，王某對該房屋的所有權受到李某父親永久居住權的限制，直至李某父親去世，居住權消滅前，王某不得出租該房屋，也不得自己居住。換言之，王某自己出資買的房，自己卻不能居住，也不能出租給他人居住。
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