北京樓市：十年以上長期投資最優選擇

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1、提問：請教京爺，像廣外的“榮豐2018”這種上車盤和“常青藤嘉園”“北歐印象”這種小區一居室相比，如果單在保值增值角度考慮，該選哪個好呢？謝謝

回答：僅從升值角度來看，榮豐2008可能會強一些，畢竟關注度高。但“常青藤嘉園”“北歐印象”能兼顧居住和升值，也安全一些，看你自己側重了。

2、提問：星爺，請問望京華彩國際公寓的62平的一居室、寶星園二期的80平一居室及澳洲康都62平一居室，前兩個總價差不多700萬，後一個600萬，可否給個優先順序的排序？另外，華彩國際是公寓專案，和住宅有什麼區別呢？在之後保值增值及再次賣房時會有什麼限制嗎？

回答：你好，從升值性角度來看，澳洲康都的一居流動性和升值性都更強，更容易產生泡沫，所以可以優先選擇。華彩國際是公寓專案，但屬性是70年產權，跟正常商品房沒有任何區別，能落戶能上學，升值性和流通性也沒問題，當然有一些不懂得人會有一些介意這個公寓兩個字兒。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

3、提問：京爺，您好，目前打算買個婚房，我們分別在金融街和惠新西街附近上班，目前不太考慮學區，首付250w左右，首套首貸，想買個不超過550w的小兩居，希望戶型還一點，同時考慮保值升值，最好兼顧上班的便利。想請教一下，看看買哪個版塊和小區比較合適，謝謝！

回答：你好，首付250w左右，首套首貸，兩居室，考慮到您們上班的地點，我認為有以下幾種選擇，可供參考：1、海淀，可以重點考慮，選個沒什麼學區溢價的板塊和小區，比如小西天，可以買個志強南園，小兩居，南北通透，保值性和升值性其實還不錯，上班有地鐵也方便。2、考慮朝陽，這個預算可以找個地鐵方便，管理還不錯的，兩居室南北通透，比如惠新裡、櫻花園，你們上班也方便。升值性至少不會低於大盤。3、也可以考慮五號線北段，比如立水橋北京北，畢竟是次新小區，買個小兩居，升值性和居住性都能保證。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

4、提問：您好，長期投資考慮，十年以上，1000-2000都可，麻煩您給推薦一下樓盤，謝謝！

回答：你好，近些年發現一個有意思的現象：北京房價漲幅分化嚴重。例如：高收益房產總價段出現兩極分化。你可以看到近些年來，收益高的往往要麼是超低總價的，如上車盤或者學籍上車盤，或者是品質好盤。前者很好理解，畢竟接盤的人很多，後者卻顛覆了很多人的認知：有錢人這麼多嗎？是的，大家可以看看清河橡樹灣五期，望京三傑，東城海晟名苑，漲幅非常高。最主要原因是：有錢人選擇也不多啊，真正品質好盤就那麼多。另外，投資還得注意一個泡沫屬性，也就是買那些關注度高的，泡沫才能起來。所以我的建議是：考慮區域內公認稀缺品質好盤，總價1700-2000萬左右。比如望京東湖灣、保利、臻園；泛清河橡樹灣、世華；雙井富力城等。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

5、提問：22層高的樓，請問哪些樓層最好？

回答：你好，對於北京次新或者新房的高層設計來說，一般可以儘量選擇高一些，當然儘量避免頂層、腰線層、裝置層。主要原因是採光、視野好、私密性好。北京的緯度比較高，冬季陽光低，對於高層比較多的小區，如果樓層低的話，很容易有陽光遮擋。當然對於老一些的高層老塔樓，因為密度比較高，電梯也不是太多，等電梯的時間會較長，在考慮沒有陽光遮擋的情況下，也可以適當往下走走。詳見星球資料《樓層、朝向價格體系構建》
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