不管怎麼說，2021年的四季度房地產還是看到了一些好訊息，國家從上到下都在釋放積極的訊號，也向購房者和開發商傳遞信心。為了正確解讀國家政策，以至於不被誤導，我們有必要一起梳理下，2022年的房地產市場趨勢會怎樣受到今年大政方針的影響。
現在市場最怕的就是走兩種極端，一種是給點陽光就燦爛了，甚至有意放大這種效應，目的很明確，繼續做著過去炒房和房價大漲的夢。還有一種，聽到風就是雨，看到一片雪花就想到了更可怕的事，認為房地產要完了。
兩種態度都不符合現實情況，多數是以點帶面，在區域性可能是真的，但並代表整個行業。
1、房價還會上漲嗎？
對於2022年房價，其實從現在的市場現狀看，房價穩定的趨勢逐步加強。資料顯示，10月70個大中城市中有13個城市新房價格環比上漲，而9月份是27城。整體來看，10月份新房價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。
10月相比9月房價上漲的城市變少了，哪怕沒有下跌的城市漲幅其實也在收窄，這標誌著房價穩定大局已定，在得到更有效的鞏固。
這麼說來，整體上房價難有大漲之勢。國家對房價容忍的程度越來越低，所以你會發現，各地但凡有房價上漲較快的，都紛紛在二手房價格上進行了指導，即所謂的二手房參考價。
對穩定房價能起到很大的作用，這些城市大多聚焦在一二線熱點城市。從今年2月8日，深圳在全國率先實行二手房成交指導價後，目前不完全統計大概有包括上海、廣州、東莞、無錫、紹興、金華、衢州、北京海淀、三亞等地在內的15個城市陸續跟進。
基本上房價上漲較快的城市都被盯上了，已經或正在或即將加入二手房參考價陣營，大大促進房價的穩定。
這就是調控的作用。2022年，相信還會有一些城市繼續在控制房價過快上漲方面而努力。不是說絕對不能漲，但大機率是這些城市微漲或持平。
2、房價會下跌嗎？
看著一個個城市出臺房價限跌措施，聰明的人心裡都在打鼓，這樣的城市前途幾何？
據不完全統計，截至目前，全國已經有21城釋出了“限跌措施”，包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。不難看出，除了瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。
我相信還有些城市沒有被暴露在陽光下，有降價需求且限制降價的城市不僅限於此。那房價真的就不能降了嗎？其實，大多數並非傳言的那樣，只要認真看看各地政策，其實大都有一個房價限跌區間，並非絕對不能下跌。
為什麼要限制？經濟日報也評價過，穩是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。一旦房價過快下跌，可能給整個經濟社會帶來巨大影響。應深刻認識到，造成當前一些城市供給過剩，價格有較大幅度下降的根本，在於其脫離當地人口規模和產業發展實際，不能重回過度依賴房地產的老路，不應把避免樓市過快下行作為託市的藉口。
由此可以看出，房價是可以下跌的，但不能大跌，更不能成為一些地方藉著維護市場穩定的旗號來託市，或者說阻礙房價下跌。
3、市場會好些嗎？
從9月24日央行罕見發聲房地產開始，就註定了將圍繞維護房地產平穩健康發展和維護購房者合法權益而努力。此後，各部門各地方也都是如此的，或者說有的進入了具體的措施落地階段。
事實上，央行發聲後，各地銀行開始對房貸利率進行了適度下調，同時放貸速度也加快了，一定程度上也拉動了購房需求。
對於房企端，國家層面也做了回應，其實不能將個案當成行業普遍現象，不能因為個別房企遇到問題就擴大到整個行業，央行強調，目前房地產市場問題總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。總的來看，既要堅定信心，又要正視困難。
脫離了購房者的房企利好是沒有意義的，所以必須同時進行，即維護購房者合法權益，在房貸及利率等方面大力支援自住型剛需或改善者，讓他們為市場提供健康的發展動力。
所以，2022年市場整體會好一些，至少整體繼續收緊的時代過去了，但依然有些城市在限跌措施出與不出中徘徊不定，就是說他們還會繼續艱難地前行。你會看到2022年二手房指導價和限跌措施城市交叉並行，這也是市場嚴重分化的表現。好與不好都是相對的，穩才是最好的。
4、堅持房住不炒不動搖，不將房地產作為短期拉動經濟的手段。
央行最近強調，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期促進經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。
房住不炒無論是否強調，這個定位都不可能改變。各地方，不要經濟一不好動不動就想靠房地產來拉動，需要有擺脫房地產過度依賴的思維。
伴隨著房住不炒的其實還有因城施策、分類調控，這是相輔相成的，沒有後者，就無法保證各地市場的穩定，2022年，在堅持房住不炒基礎上，各地因為分化不同，會採取不同的分類調控措施，具體問題具體分析，這是最科學的，目標就是促進市場穩定健康發展。
5、還能買房嗎？
2022年的房地產市場跟今年一樣，作為剛需和改善購房者，當然可以買，適度投資更要選擇好合適的城市，但炒房者投機者是時候退出歷史舞臺了。
調控收緊也好還是適度放鬆也好，跟自住購房需求關係都不大，沒有說因為調控是要阻止購房者買房的，調控不是打壓房地產，更不是不讓大家買房，調控重在調進而控，可控即穩。
作為購房者該不該買房，經濟日報是這樣說的，如此密集的調控高壓之下，一二線城市尚且可能已經面臨“漲不動”的局面，更遑論某些三四線城市了，更要擦亮眼睛看清形勢，切不可再有投機心理。
對於房企來說，或將在三四線城市和縣城的城市更新以及老舊小區改造等方面，創造更多發展機會。這也給開發商指了一條明路，還是放棄過去的好日子思維，塌下心來把房地產行業當成製造業或在管理紅利上掙錢吧。
2022年依然不會日子太好過，因為支撐房地產大漲的基本面不存在了，過苦日子也將成為常態，相比今年可能不會更差，至少比前段時間好一些。這也是調控政策在釋放穩定的訊號，希望大家理解政策的真實用意，回暖可以，但絕對不是炒起來的暖，而是實實在在的暖。但一旦燒起來，調控還會出手，繼續收緊政策，以後你就會看到這樣的一個起起伏伏、反反覆覆的樓市趨勢，不會大漲大跌。
