2021年已經結束了，回望整個2021年註定是不平凡的一年，整個房地產都處於瘋狂的狀態，只不過這個瘋狂是有兩個意思，第1個瘋狂是指上半年市場確實是“猛”上海，合肥，杭州，北京等多個城市出現瘋狂搶房局面，各地成交資料屢創新高，杭州讓人津津樂道，出現10萬人搶房的局面，如此多人搶房並不是因為房子的戶型特別好，而是周邊二手房價格4萬元每平米，新房銷售價格才3.2萬元每平米，購買100平米的房子就穩重，80萬元以上，不少老百姓都覺得市場重回巔峰，回到了2016年感覺了。
第2個瘋狂是房地產市場出現了拐點，老百姓傳統的印象在下半年被打破，根據國家統計局的資料顯示傳統金九銀十整體銷售額度創下新低。9月成交單價為9757元每平米，創下近77個月以來新房價格首次出現下滑；10月全國70箇中大型城市，新房價格進一步回落，新盤價格回落，城市有61個，二手房價格回落，城市有67個，整個市場迎來迅速降溫。房價下滑讓不少購房人群都歡呼雀躍，畢竟房價是決定老百姓買房的關鍵要素。
專家說目前房地產沒有泡沫，價格並不高。
興業銀行舉辦一場“私人銀行成立10週年，暨優秀管理人頒獎盛宴”慶典上，北京大學匯豐商學院教授，國民經濟研究所所長樊綱提到：我不同意，現在房地產有很大的泡沫說法。近些年來，全國70個大型城市每年增速在1%左右，如今受到政策的影響，房價相對穩定下來了，而老百姓每年的收入卻達到了5%~6%，由此可見居民的收入是遠超房價漲幅的。
北師大房地產研究中心主任董藩，國內房價並不高，未來北京房價將會漲到80萬元每平米，你買不起房並不代表他人買不起房，現在你買不起房，僅僅是因為掙錢能力不行。
目前我國城鎮居民擁有住房率達到了96%，中國房地產存在最大的問題並不是高房價的問題，不是有沒有泡沫的問題，而是分配製度，中國的房價並不高，因為統治出現了嚴重的問題，如果把農村房小產權房、集資房、公租房、房改房等各型別的房產統計在內，我國真實房價僅有五至六千元每平米。
北京大學經濟學院院長董志勇表示，不要再汙名房地產市場，房地產仍是中國經濟未來發展的一個支柱產業，目前為止我個人並不覺得沒有泡沫。
目前國內的房價真的如專家們所說的不存在泡沫嗎？我們透過四個方面來觀看整個市場的變化再作出決定：
1、房價
根據貝殼研究院資料顯示全國65城平均房價為17,388元每平米，4個一線城市，平均房價6.5萬元每平米，房價超過2萬元的城市有20個，房價超過1.5萬元的城市有34個，其中有103個縣城的房價突破萬元每平米。
2016年全國平均房價6797元每平米，2021年10月平均房價9749元每平米，平均房價漲幅43.5%，並不像專家所說的每年上漲1%，根據中指研究院釋出的資料，最近這幾年平均每年房價漲幅都在6%~8%，怎麼可能是1%呢？
因2020年一年時間，多個熱點城市房價漲幅都超過了10%以上，東莞漲幅47.3%、深圳38.6%、廣州16.8%，平均房價漲幅6%~8%，更多的都是被小型城市拉低。
根據諸葛找房資料顯示全國百城和五十城房價收入比分別為9.2和13.3已經高於國際標準線，另外資料顯示這個房價收入比，只不過是根據人均22點進行計算的假設，根據央行公佈的人均住房面積39.8平米計算，也就是說房價收入比已經去到了平均22.5。難道這樣的房價收入比還不高嗎？
2、居民的收入
根據國家統計局公開資料顯示，2020年我國人均可支配收入32,189元，全國人民人均消費水平為21,220元，人均剩餘資金10,979元，城鎮居民可支配收入43,839元，農村可支配收入17,138元，老百姓這樣的收入水平還能趕得上房價似乎不可能吧！
目前的購房主力軍為90後，真的很容易購買得起房子嗎？根據2021年中銀消費公開報告顯示，收入3000以下佔比16.8%，3000~5000佔比27.7%，5000~8000佔比23.5%，8000~1.2萬佔比18.5%，1.2萬至2萬，佔比7.6%，2萬至3萬佔比2.5%，月收入3萬佔比3.4%，折算下來平均每個月收入8000元。
90後為什麼能成為購房的主力軍？更多是掏空家裡面的錢包才可以買上一套小小的房子，僅憑90後這平均工資8000元收入能買得起房嗎？顯然是不可能的。
3、市場已經出現供大於求的局面
2021年全國百城新建商品房庫存已經達到5.2億平方米，廣義庫存量更是達到37.7億平方米，假設每平米100平米計算，未來兩年時間市面上將會超過4,000萬套房子上市銷售。
二手房庫存量也迎來爆發式增長，全國60個重點城市二手房掛牌量突破320.2萬套，有人說那只是前三季度的資料，第4季度已經突破400萬套了，北京、武漢、石家莊、南京、成都、重慶、鄭州、上海、天津、合肥、南昌等多個城市，二手房掛牌量突破10萬套去，庫存週期已經接近兩年。
國內房屋出現了超高空置率，根據西南大學調研報告顯示，2017年城鎮地區空置率為21.4%，商品房空置率超過26%，透過電網、天然氣等公司調研，我國的商品房空置率在20%~30%，一二線城市房屋空置率約為15%，四五線城市空置率已經接近30%。另外資料顯示，目前國內空置商品房數量達到7,500萬套，也從側面說明我國整個房地產市場出現了供大於求的局面。
4、商品房租售比
判斷城市房價是否存在泡沫，看租售品那就知道了，諸葛找房釋出報告，50箇中大型城市平均租售比達到了1:611，而合理租售比區間是在1:250的，所以國內的房價已經遠遠的高於國際標準線。
並不是租金不夠高，而是房價太高了，才顯得租金較低，一套200萬的房產，每個月的租金大概2000元左右，雖然租售比不能顯示出。泡沫有多高，但也能從側面反映出畸形樓市肯定是存在部分問題。
根據上面資訊所述，國內的房地產確實存在結構性泡沫，並且部分城市房價偏高，房價收入比偏離實際狀況。全國房地產已經出現“供大於求的局面”。不是說大城市的房價就可以漲這麼高，比如最近這兩年樓市出現了輕微的變化，出臺二手房參考價的深圳去年房價普遍下降10%，天津、濟南、北京、鄭州、石家莊、青島等城市，從2017年至2018年房價迎來巔峰之後，一直都出現在陰跌狀態，整體房價回落都在20%左右。房價下跌最冷的莫過於燕郊過去三年整體房價回落55%，如今普遍房價都在1.4萬元左右，存在的泡沫可想而知的大。
12月份以來住建部、央行、銀保監等部門聯合調控“促使房地產業良性迴圈發展”，另外央媒經濟日報也評論，目前穩才是樓市的理想狀態，房地產的發展不能出現大起大落，防止泡沫破裂。專家劉伯認為當前國內態度是全力穩房價，以時間換空間，一方面建立房地產長效機制，另外一方面加快去房地產槓桿遏制炒作行為，實踐房地產“軟著落”。
竭力穩定樓市，而不是學美、日兩國主動刺破泡沫。
90年代日本房地產泡沫破裂了，08年美國次貸危機破裂了，觀看這兩個國家在破滅之後都對經濟形成了巨大的衝擊，所以在短時間內迫使房地產出現急劇降溫並不是好方法造成影響比想象中還要大。
無論是日本還是美國，他們調控樓市的方式主要都是透過利率上升和下調進行全方面管控的，利率下調市場就更火爆，利率上升，市場就相對降溫，並不像國內一樣有諸多政策進行全方面管控。
日本和美國並不是主動刺破泡沫，而是政策失誤，最終導致泡沫在短時間內破裂，看他們都有著一個非常驚人的操作過程，就是不斷加息，不斷加息，結果市場承受不了壓力。
目前國內市場在眾多政策的調控下已經逐步走向平穩的狀態，我們根本沒有必要學習他們拼命地加息，而是保證購房者的合法權益。
你覺得國內的房價有泡沫嗎？
