近日上海房產市場，一位90後女士購房，終因貸款延期導致賠償近500萬的新聞，重新整理了很多人的認知，沒想到明明是憑實力購房，整個流程也看似合情合理，結果卻成了年度悲劇。為了理清事情的原委，妙老師多方查證併為大家梳理如下。
事件還原
Ø 2020年5月17日伍女士透過中介和賣方範某等達成房屋轉讓協議，期間伍女士先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。
Ø 2020年5月30日，雙方簽訂補充條款，約定房屋總價款為1550萬元，賣方提前交房，買方需在2020年6月30日之前完成首付745萬元。
Ø 2020年7月2日由於伍女士未能按期補足首付餘下的245萬元，於是雙方不得不再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：“從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，同時伍女士應償付違約金(合同總價的20%)，且賠償原有的裝修損失180萬元。
Ø 2020年7月13日，伍女士在繳清了逾期付款的利息並完成了745萬的首付，但剩餘的745萬元尾款，原本應在8月30日過戶前全部付清。但沒想到，最終因為銀行審批延誤再次導致逾期。
Ø 2020年9月15日，範某等發出了律師函，告知伍女士收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同並要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由於伍女士仍未付款，範某等要求伍女士搬離並歸還房屋，並償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。
Ø 2020年10月29日，伍女士在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已不願出售，並將伍女士告上法庭。
Ø 2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除;且須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費;同時伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
Ø 一審之後伍女士和範某等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判。
以上是本案例的基本情況。其實對於事實本身而言，雙方都無異議，原告與被告的主要分歧，及大眾對此案的疑問，主要是集中在伍女士的行為是否構成違約，以及是否應當按合同約定的20%房價足額賠償上，因為畢竟最終導致違約的是銀行貸款的延誤，感覺上因屬不可抗拒因素。
判決情況
根據一審認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。對於伍女士主張逾期並非可以導致解除合同的根本性違約，法院明確表示難以認同。最後判決書顯示，伍女士對於180萬元裝修補償金並無異議，但認為房價20%的違約金數額過高。對於賠償金額問題，一審法院也做了詳細闡釋：“因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大，且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房，則會因一方違約所引致的相對方承受的經濟損失亦相應較大。”
另據新聞報道，二審判決後，因伍女士此前已對房屋進行了裝修，經雙方協商，裝修抵價50萬元，即伍女士需賠付440萬元。目前伍女士已先執行了賠償金，但在接受媒體採訪時表示仍難以接受判決結果，並稱將會再次申請上訴。
不同觀點
網上有律師認為：該判決合法但不合情，因為在無證據證明賣方存在實際損失的情況下，應實現合同法鼓勵交易的制度目的，從而維護市場交易的穩定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔違約責任，不建議賣方以此為由解除合同。
伍女士最終不僅失去了房屋，還要賠付違約金、整修費等將近500萬，被稱為“最慘購房人”。該律師坦言，這個結果對公眾認知有一定衝擊：“在賣方沒有實際損失的情況下，直接判決解除合同，不符合鼓勵交易的目的。希望大家在大宗商品交易過程中，儘量使每一個交易環節合法化，避免這種糾紛的發生。”
汲取教訓
- 結合本案的情況，妙老師認為在房屋交易簽約時，務必要對合同條款嚴肅對待，口頭的協商可以好商好量，但落到條款上的內容一定多多思量。比如此案例中的放款時間，應該要留出充足的餘地，或者可以在雙方協商的基礎上以銀行放貸時間為準。
- 另外更重要的是從該案的審判過程來看，賣方一直有律師陪同，對購房合同的簽訂、履行都全程參與，這為最終判決打下了良好的基礎，也是賣方勝訴的關鍵。
最後，藉此機會妙老師這裡也隆重宣佈，為了確保房屋交易的安全，保障客戶的合法權利，儘量避免類似“慘案”的發生。今後妙宅的房屋買賣都將在律師的監督和指導下完成簽約。
妙宅的合作律所是上正恆泰律師事務所，該事務所於1998年經上海市司法局批准設立，現有執業律師、律師助理80餘名。經過20餘年的沉澱和積累，上正恆泰已發展成為業務涵蓋全法律領域、訴訟和非訴訟業務並舉的綜合性律師事務所。
妙老師一直相信，專業的事情交給專業的人，資深房產顧問+資深律師的組合，將是房產交易最佳的保障。
