北京樓市：2022買房無論剛需還是改善，記住這四個原則

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%
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A:回答:你好,這種要求在市場上屬於正常的情況，可能是房東來不及搬家。留有一部分尾款即可，過完戶到物業先把物業交割做了。祝一切順利!

A：回覆：你好,感謝信任,這不是跑贏大盤的選籌原則,這個是買房的安全邊界,

現金流對房產投資至關重要。一個好的投資品，必須具備“造血功能”。買入的房產本身必須自帶現金流，至少滿足支付末來幾年的房貸月供，哪怕短期內的房價有些波動，不至於產生月供壓力

“可租、可貸、可住、可賣”是房產投資的重要指標。

可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。

可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！

流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。

可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,

優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。

建議把星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》認真的閱讀一遍,道理自然明白!祝一切順利!

A:回答; 你好，你讓他告去吧，合同條款120天內辦完過戶及相關流程寫的很清楚，所有中介的合同都不會把放款的時間約定在合同中，等於給買方和中介自己埋了一顆L，過戶是過戶，放款是放款。 放款是不可抗力，與你無關。沒有任何責任。祝一切順利！

A:回答:你好,1、東壩的房子賣的好是開發商的營銷策略,東壩鎖定的購房群體是總價700-800萬左右的剛需,這種購房群體因為工作原因必須在朝陽買,並且有三個條件:第一希望是新房,第二希望有學區的配套,第三希望是三居室,在豆各莊的新盤沒有上市之前,符合這樣條件的全朝陽只有東壩,

2、如何判斷新區有沒有價值,首先所有人都看好的新區要謹慎，對於新區的認知，要跳出當下的角度去思考，投資投的是未來和預期，而不是隻盯眼前。一個新板塊的完整週期可以分為四個階段：C概念階段、C地皮階段、C配套階段和C供需階段.

C概念階段是新區最開始的階段，C供需階段板塊基本已經發展成熟，價格也基本已經高位了，

在新區的最初始的階段，也就是C概念階段介入，機會是最大的但風險是最大的，ZF規劃的再好，有可能實現不了，現例項子是很多的。比如現在的東壩和過去的麗澤;如果碰上這種情況，大機率就是萬年站崗。

判斷新區的價值要看新區的發展階段，最簡單的判斷標準，就是直接看這個區還有多少空地，空地意味著還有新的利好未兌現，利好就是漲幅的動力。真正值得購買的新區，一定是要符合3個標準

第1、新城區和老城區必須接軌，中間不能留白，這樣才能讓這個新區未來居住的人無縫對接。中間留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度和時間至少乘10倍。

第2、有軌道交通規劃，有多條線路的新區優先值得購買。有的新區距離市區好幾十公里，就一條地鐵線路，這種基本不靠譜，剛需誰去受這罪，這樣的區沒有全國性的上漲行情，基本帶不動。

第3、規劃剛出爐就有大批頂級開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。這個也是新區最好的入手時機, 如果是ZF帶頭去的新區，並且有重要的規劃，可以考慮入手.但是一定要擇時.

我們普通人非職業的買家很難做到卡時機,比較適合我們普通人進入的時機是每個階段切換之間，這樣可以至少保證收穫一個階段的漲幅.

真正的高手進入的時機是從ZF規劃階段，就開始做全方位調查，在規劃初期成型後，基本就能判斷新板塊能不能成功，如何可以這個時候買入可以從魚頭吃到魚尾，整個週期的漲幅全部拿下，一般情況下，整個週期時間長約為8-10年，具體要看新區級別，大小，ZF的重視程度和資金投入力度。

我們第一次買房的人大部分喜歡扎堆,缺少獨立的判斷,一般都會選擇在最後的時間進入,就是人家都吃完肉了,我們去了連湯都沒得喝.如果在最後進入，這個時間溢價是很高的，如果沒有人口紅利供需關係就是平衡的，就會面臨長時間站崗;除非整個城市普漲;在最後一個階段可以進入,但需要看新區的產業形成狀況和價值的提升.新區的建設可以速成，但是人口只能慢慢的吸引.以上就是關於如何判斷新區的價值,當然每個區域的性質不一樣,還要具體分析,這只是宏觀的分析

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第一個想法，二環裡出現分化，好房子再貴也能賣出去，環境差物業差的小區，似乎不好賣，我要不要趁著這次央媽放水，樓市回暖，把房先賣了，免得以後收緊後，更難賣？買完就先留著錢，等後面市場冷卻，再買。（不知道什麼時候銀根收緊，有人分析，是銀行把貸款收的差不多後，國家下房產稅的政策，房價會下降，不知道二環內會不會這樣）

第二個想法，現在置換一個底層的小三居，在南二環內，大觀園西側，1986年的6層板樓，但是小區乾淨，需要背一點貸款（不想背貸款），又擔心以後不好出手這底層的八幾年房子。

第三個想法，去通州買一個好房子，然後留點錢，在市區租房子住，孩子讀書都在西城，期待2035通州大發展，房子值錢了，再買回西城（不知道有沒有這個可能）

專業的事，問專業的人，還請您指點一二，謝謝

A：回答:你好感謝信任!首先建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》

1:第一種想法我覺得可能不可取,原因你也說了,二環裡的區域在分化,品質高的房子在漲價,品質差的房子上漲動力不足,這就意味如果你要換更高品質的房子,價格會持續走高(你的換房初衷是期望改善居住品質),把房賣了拿著現金,最後踏空的風險比較大.核心地段品質物業這樣稀缺的資源，價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，如政策、信貸，貨幣等。淡季的時候陰漲,旺季的時候明漲.

其次,房價會下降這樣的分析,不能以點概面,關鍵詞:分化,未來的樓市行情,包括北京的核心區,2017年317之後北京的房價漲跌規律：房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。這個是現階段房產投資的原理.核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也Z強。而樓市下跌行情出現，偏冷門、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。

2、關於老破小是否還有價值,每個小區不一樣,有的老破小物業管理還不錯,所以還是有持有價值的,可否告訴我你意向小區的具體名稱.另牛街1999年的房子因為不知道具體的小區,大概可以判斷應該是不愁賣的,可能就是上漲的空間不大,關於老破小這個話題最近幾年網上的言論比較多，導致很多人很焦慮,不要聽信網上以點概面的分析,每個城市的量級不一樣,在細化到區域也不一樣,老破小的房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地。老破小=土地價值,新房=土地價值+房子本身價值;如果我們把關注點從老破小本身，轉移到土地上,問題是這樣的;市中心的老破小值不值錢=市中心的土地值不值錢;北京的市中心土地是稀缺的，最終市中心老小區也能得到善終。因為北京的市中心一直都是市中心，從來沒變過;新一線、二三線地級市中心的老破小，可能會以悲劇收場。因為這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會註定發生遷移，所有企業往新區方向遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老破小就越破敗;市中心不會大範圍遷移的城市，老破小還還是有價值的.

3、通州的定位很高,屬於長期利好,如果是單純的做長線投資,選籌到位是有增值空間的,但如果等通州的房價漲上來,再買回西城不太現實,西城屬於北京優質的板塊,一套房子的背後是稀缺的土地資源,尤其是不可複製的,西城的醫療、教育、商業都屬於稀缺,定位屬於首都功能這些都屬不可複製的.祝一切順利!