在剛剛過去的2021年裡，房地產市場可以用“眼前一亮”來形容，特別是對於剛需族來說，有兩件事值得關注：1、全年共有343家房企釋出了破產文書，除了受到政策因素影響之外，業績增速下降是重要原因，也就是說房子越來越難賣了；2、多個城市房價下降，就以有著“環京第一鎮”的燕郊為例。

有機構做過統計，2013年燕郊新房均價僅七八千元，在隨後的五年裡，房價一路飆升到了2萬元，甚至一度達到了2.6萬元/平，然而讓人沒想到的是，從2018年開始，燕郊房價不斷下降，最低只有1萬元/平，算下來年均降幅達到了15%，也就是說此前的一套總價100萬的房子，現在可能就只能賣出去40萬不到。

更為關鍵的是，如果把通脹等因素都考慮在內，投資房產不僅沒有升值，反而虧本了，與此同時，還可能會面臨“無人‬購買‬”的處境。這樣說並不是空穴來風，對此，久居燕郊多年的老李在接受採訪時直言：

雖然自己身邊的斷供例子並不多，但如果在房價高點，運用槓桿方式買房，那麼房價下跌就會面臨虧損情況。

房價從2.6萬降到1萬，為什麼還是“無人購買”？

事實上，對於北漂人群來說，能在北京買房是更好的選擇，可現實情況是難度太大，因此相比較之下，“環京區域”就成了更適合的選擇，而在最近四年裡，燕郊房價已經從2.6萬降到了1萬，為什麼還是沒人買呢？說到這，可能很多人都不相信，畢竟相比很多南方城市，房價1萬/平已經很普遍了。概括起來，沒人買的原因主要有三點：

第一點、燕郊畢竟不是城市，區域內並沒有完善的就業體系和人口支撐，而當地的房價更多是依靠北京，也就是咱們俗稱的“北漂”，因此即便是相比三四線城市，燕郊房價變化更頻繁，變數更大。

第二點、參考人口統計結果，現階段燕郊常住人口約36萬，流動人口約44萬，從中就能看出流動人口是燕郊的主要構成，而且基本都來自北京，在這種情況下，人口流動性勢必會進一步提高。

相比較之下，第三點更為關鍵，雖然相比四年前，燕郊房價已下降1.6萬/平，買房壓力明顯減輕，可是誰也無法保證今後還會不會下降，即便是不下降，出售難度也會提高，甚至還會賣不掉。

事實上，除了燕郊之外，為了快速回籠資金以及完成銷售目標，不少房企都在降價賣房。參照中指研究院釋出的資料顯示，全年共有158家房企銷售額破百億元，41家房企銷售額維持在千億元，可是需要注意的是，2021年房企銷售目標完成率明顯低於上一年，均值僅為90.1%，大部分房企都沒有完成目標。

那麼問題來了，諸如燕郊這樣區域的房子還能買嗎？總結起來，主要看兩個方面：第一個方面、當地的基礎配套和產業能否跟得上？就以燕郊為例，在燕郊買房就意味著定居，因此需要滿足孩子上學、家人就醫、休閒娛樂等實際需求，如果沒有這些，單靠“北漂”是很難支撐樓市發展的。

就以老李為例，雖然在燕郊生活還算很方便，但是在通勤方面，情況就完全不同了，每天到北京工作，往返在路程上就需要花費4個小時，而且這還是在乘坐公共交通的情況下，如果選擇開車的話，遇到早晚高峰，時間還會進一步延長。

第二個方面、限購等政策是否還會進一步加碼？就以首付為例，現階段非本地戶籍居民首付比例不低於50%，那麼這是什麼概念呢？舉個例子，二手房均價為1萬元/平，一套面積為百平的商品房總價達到了100萬，那麼首付就達到了50萬，如果再加上稅費和中介費，門檻還會更高。

如果今後還會收緊買房，例如把二套房首付比例直接提高到60%，那麼這勢必會增加買房難度，以及縮短貸款期限，把申請人年齡和房齡“綁在一起”等。隨著限購政策的放寬或收緊，這些都會影響樓市的走勢。

藉著剛需族的一句話，現在是不敢買。其實這並不難理解，當下很多人都有“買漲不買跌”的心態，也就是說如果房價上漲，很多人都堅信房價還會上漲，自然就會堅信不疑地買房，可是如果房價不斷下跌，那麼購房者心中就會犯起嘀咕，特別是投資客‬，不敢再買了‬。

歡迎關注@無錫樓市百科！