第一次房改，感滿足住房需求，第2次房改，解決住房難的問題

最近兩年樓市發生了翻天覆地的變化，2020年樓市還是處於極度火爆狀態，作為領頭羊的東莞房價漲幅高達48.7%，深圳房價漲幅37.2%，看到這個房價漲幅不少人又衝去搶房的局面了，2021年上海、杭州、北京、合肥、重慶等重點城市房價以及成交量都出現了不同程度上升。

杭州新盤銷售出現了10萬人同時搶房，新房銷售價格3.2萬元每平米，周邊二手房價格卻銷售4萬元每平米，買到就是賺到，不少購房者又陷入到“狂歡中”。2021年下半年樓市卻出現了180度的大轉變，9月新房成交價格首次出現拐點成交單價9757元每平米，截止到2021年結束，出現4連跌的局面！

雖然房價迎來了高點，但整體的房價依舊是處於高位，根據業績研究院資料顯示全國平均房價收入比為12.9，深圳房價收入比41.7，剛畢業的年輕人也會考慮單位有沒有給自己繳納公積金，也會計算著自己與房價收入的差距，對於年輕人來說想要買一套房似乎比登天還難吧，畢竟大城市的房價都不便宜。

不少年輕人都說回想以前老一輩真幸福啊！

98年以前都是實施“福利分房”制度，由企業單位直接蓋房，然後根據工齡分配福利房。伴隨著1998年國內第1次房改的到來，市場迎來了翻天覆地的變化。

回想當年，我國城鎮居民人均住房面積還不足10平米，發展到2021年，我國人均居住面積已經達到了39.8平米，甚至超過了絕大部分發達國家的水平，並且隨著房地產大漲，早期買房的人，似乎都致富了。

98年全國平均房價不足2000元每平米，全國平均房價也突破了萬元每平米，根據調研資料顯示，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米，房價突破2萬元的城市有20個，房價突破1.5萬元的城市有34個。4座一線城市，購房門檻分別為617萬、613萬、580萬、359萬；二線城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻分別為200~300萬；9座城市，購房門檻100~200萬；8座三線城市購房門檻105~313萬，所以早期購買房產的人已經掙得盆滿缽滿，而後期想要買房的人卻“渾身解數”都未必能高攀得起。

為了解決商品房帶來的弊端，北大教授徐遠提出“二次房改”，向所有無房人士提供購房資格，大規模建設安居房，讓在城市中的流動人口得到安居樂業，每年新建1,000萬套房子，套內面積均為50平米，戶均投資100萬，每年投資超過10萬億，一舉解決，住房以及推動經濟增長，初步預算每平米投資2萬元，其中1.6萬元是土地，0.4萬元是工程費用。

購房資格，是面對所有無房人員以及就業人員繳納社保的唯一標準，不歧視無戶籍無學位人口。

戶型設計，針對中低收入人群以40~60平方米的小戶型為主與商品房形成互補的狀態，形成更加完整的住房市場。

城市選擇標準，主要都是以大都市和城市圈為主，以人口流入為參考物，人口流入的城市越多，在城市未來安居房建設的名額也會隨之上漲。

貸款買房，遵循著商業可持續性原則，首付不得低於20%，貸款利率可以適當地給出優惠。

社保跟人走，要把新市民社保轉入落戶城市的社保體系，社保資金統一劃撥管理採取“有膽之差，無身份之別”的漸進思路，逐步的提高社保水平，而且還要大力度的建設學校醫院，商業配套等各方面東西，提高公共服務質量可行性。

“二次房改”有別於“一次房改”

2000年我國的城鎮化率為33.86%，2020年第7次人口普查的資料顯示，我國城鎮化率已經攀升到63.89%，在過去20年時間中，平均每年有超過2,400萬人進到城市生活，如此多人進到城市裡面生活，當然需要巨量的住房資源，一次房改主要解決市面上住房資源問題，滿足老百姓的住房需求。

第一次房改激發了老百姓對於購房的需求，一方面需求量巨增房價也出現了大幅度上漲，另外一方面許多城市極度依賴土地出讓金，根據資料顯示，全國超過20個重點城市對土地財政依賴度超過50%，長此以往將會影響實體經濟的增長。

經過多年時間沉澱，國內的商品房已經完全滿足老百姓的住房需求，但是資源分佈不均衡導致很多人依舊處於無房狀態，根據央行公開資料顯示我國城鎮居民住房擁有率達到了96%戶，戶均1.5套，擁有一套房產家庭佔比為58.4%，擁有兩套住房家庭佔比為31%，擁有三套及以上住房的佔比為10.5%，也就是說擁有兩套及以上住房的家庭佔比高達41.5%。

西南財經大學調研報告顯示，我國房屋空置率約為22.4%，空置套數8,500萬套，如果加上小產權房公寓，回遷房安置房等各類房源疊加在一起，房屋空置數量將會是如今商品房的兩倍及以上。

國內人口密度最大的深圳5398人每平方公里，而新加坡人口密度更高8358人，為什麼新加坡卻很少有高房價壓力。答案很簡單，新加坡早期建立較為完善的保障住房體制，這種住房又稱為公房，僅有商品房1/3的價格。

低收入家庭可以申請這類住房，並且5年時間內不能出售，炒房人群基本上不會觸碰這型別的房產，那公屋的配套是最為完善，學校、商圈、醫療、交通都是極為的便利，反而商品房整體的位置比較偏遠。一方面解決了住房需求，另外一方面也解決了高空自律的情況！

二次房改對於未購房的人群來說實屬是好訊息，簡單地理解，把小產權的房購買到商品房一樣的屬性，如愛情、婚姻、教育、醫療、戶籍等各方面的屬性都得到全方面完善。

2021年1月10日，21部門聯合印發《“十四五，公共服務規劃”》積極推進改善住房條件。

合理確定實公租房保有量，加大對城鎮低收入住房困難的家庭保障力度；

大城市要大力建設保障性住房，解決青年人、新市民住房難的問題；

保障性租賃住房建築面積主要以70平米以下的小戶型為主，如今部分小區開發69平米的小三吧，雖然比較急，但是整體居住體驗也還可以，怎麼樣都比公寓好；

保障性租賃住房租金低於同等地段同等品質的市場租金；共有產權房供應從戶籍人口逐步擴大到常住人口；住房公積金制度，鼓勵靈活就業人員參與租購併舉滿足住房需求。

應屆畢業生出來社會工作，整體收入還是處於較低的水平，保障性租賃住房很好地幫助他們解決住房難的局面。根據資料顯示，應屆畢業生出來有接近35%的收入都是用於租房的，另外想要擴充套件或者是做其他事情，基本上都被限制住了，如果保障性租賃住房出來以後，僅佔據收入成本的25%，多出來的15%可以幹很多事情。

具有一定工作年限的新市民，可以選擇排隊搖號解決住房問題，有了房產後面一切事情都能得到順利的解決吧！

保障性住房還有最大的好處，一方面是滿足住房需求，另外一方面可以調控市場的變化。