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最近一段時間以來，大家可能都感受到了房地產市場的寒意。是的，從去年下半年以來，很多城市出現了量價齊跌的景象。開發商也真是著急，尤其到年終歲尾著急回籠資金，有的開發商打折，有的開發商送車位，有的開發商免物業費，總之他們窮盡了一切能想的辦法來推銷自己的房屋。
進入到1月份之後整個市場稍微有點回暖，突出表現在銀行的銀根有點鬆了，一方面銀行的批貸速度加快了，以往有過這樣的情況，銀行得三四個月才能放貸款，導致有的人都出現違約了還得賠人家錢，而現在銀行放貸的速度大大加快了。另一方面央行那邊也傳來好訊息，什麼呢？降息央行剛剛公佈的了一年期的lpr利率降10個基點，五年及以上的降5個基點，雖然說降息降的是非常小的，但是對於大量的購房客而言這也算是個利好，說明銀行更願意放貸了，而且你繳納的利息更低了，但是就這麼點優惠暫時還不足以讓整個房地產市場火爆起來，很多人還是在持幣觀望。
那麼還有沒有什麼方案能讓房地產市場迅速火起來呢？有的經濟學家就提出建議了，說什麼其實有兩個殺手鐧，一個叫降首付，一個叫延長還款期。什麼意思？今天我們大多數中國人買房我估計大家恐怕都是銀行貸款，為什麼？房價實在是太高了，咱甭說北上廣深動輒十幾萬，就是一些二三線城市房子3萬、5萬的，也有的是你買一套五六十平、百八十平的也得幾百萬。
說實話今天這個狀態之下，有哪個家庭能毫不費力的拿出幾百萬全款買一套房？大部分我們打工人大家還是靠銀行貸款的，而且我們總是希望首付能夠低一點，這樣好歹我能少準備一點錢。因為你買一套房不光要交首付，還要交稅費，未來還要裝修，這要用錢的地方很多。
今天我們去買房子大部分地方是要收三成首付的，200萬的房子你要準備60萬，300萬的房子你要準備90萬，而貸款期限最長一般是30年，這還要通盤考慮你的收入情況和你每個月的還款情況。咱們這麼講，如果你的年齡夠輕，月收入夠高，你是有可能貸到30年的。
但是很顯然現在各大城市高起的房價使得三成首付30年還貸也有點不夠用了，換句話講房價太高，大家能準備出來的錢太少，那麼怎麼辦？
有的經濟學家就建議我們有沒有可能給房地產市場下兩味猛藥，首先把首付降下來，當然你首付降下來如果還款期限不變的話，你每個月的月供要增加，實際上你壓力更大了。所以第二味藥就是同時延長還款期限，比如說有沒有可能我們把首付降到20%甚至10%甚至5%，一套100萬的房子你花5萬塊錢就能買下來。要知道早些年間有些地方還搞零首付，而另一方面原來不是貸30年？乾脆給它調成貸40年貸50年，這樣一方面銀行是高興的，銀行等於做了一個長達50年還款的誠意，未來的收益是完全可以保障的。另一方面對於普通購房者而言，相對而言首付降低了，每個月的月還款也降低了。
咱們這麼講，以往為什麼我們定30年還貸期限，這個是有道理的。大部分中國男性的退休年齡是60歲，那麼假定這個人30歲買房貸30年剛好到退休了，沒有額外的收入之前，你這個房貸還完了。但是考慮到現在一方面，很多人買房年齡還是挺早的，有些家是有資助的，可能二十五六歲就買房了。
另一方面咱們將來不是要搞延遲退休嗎？假設一個人25歲買房，65歲才退休，那麼理論上講他有40年工作的期限，貸40年是可以的，甚至再延長一點貸到45年或者50年是不是有可能的？咱們這麼講，這肯定是兩味猛藥，如果這兩味藥下進來之後，房地產市場肯定立馬就火爆了。為什麼？
房地產市場主要靠什麼？靠資金，整個市場上資金充沛，大家購房意願強，一定市場火爆，整個市場上資金不充裕，大家持幣觀望遊移，那麼肯定沒法賣出去。今天對於大多數中國人而言，買房一個最關鍵的坎就是錢不夠，有些城市房價實在是太高了，高到大家無法企及了。我這個首付都攢不出來，我這個月供都還不上，所以有很多年輕人乾脆躺平，買房是不可能買房了，這輩子我都不想買房的事了。可是如果按某些經濟學家的想法我們把首付降下來，降到5%，現在的1/6，那麼是不是有一大批人就可以買的起房了？
你想，原來你買套200萬的房子，你要準備60萬首付，這個恐怕是很難的，可是現在你買一套200萬的房子告訴你準備10萬首付就行，買輛車的價格而已，是不是有很多人實際上就買得起房了呢？
另一方面首付降低了，理論上講每個月的月供要增加這又是一筆負擔，但是如果我們把時間拉長，原來還30年，現在還40年、還50年，那很顯然你這個月供是會降低的，而且大部分年輕人對於自己未來的收入預期是很高的。
前些日子不是有人做過調查嗎？說百分之多少以上的年輕人覺得他工作10年之後就能年薪百萬，雖然今天我只掙個三五千，但是10年後我掙三五萬我覺得我是有可能的。所以如果真的把首付調下來，把還款期限延長，那麼顯而易見有很多的人會湧入到房地產市場中，這個房子的價格量也就會應運而生，這確實是一味猛藥，但是很顯然這味藥有點太猛了，對於一個身體虛弱的病人而言，你給他施個猛藥，有可能不但救不活他還直接把他給整死了。
咱們這麼講，為什麼很多銀行把首付比例設在20%、30%，銀行也要考慮自己資產的安全，房地產市場是有波動的，但是短時間內說實話波動不會特別大，比如說你花100萬買了個房子，你是30萬首付加月供，當這個房子降了10萬 20萬的時候你不大可能停供，因為停供對你而言不光是錢財的損失，還有信用上的損失。而且你也覺得今天雖然能跌10萬，明天可能還能漲回來，我要長線持有。
可是如果你想想，很多人首付就花個5萬買了套100萬的房子，這會出現什麼狀況？一個100萬的房子今天跌10萬，明天漲5萬都是非常司空見慣的事，可是對於他而言，我就花了5萬買了這套房子，下個月跌了10萬，我感覺到我還款還有意義嗎？我乾脆這套房子不要了，我再去買另外一套是不是更便宜？
當然這實際是不可能操作的，因為你銀行貸款還不可能再貸款，但是對於很多人而言，他停供的可能性是不是增大了？因為他覺得我總共也就花了5萬塊錢，現在都跌了10萬了，我還持有這套房子有什麼意義嗎？而且現在我們三成首付30年還貸期，就已經把很多人牢牢的跟房子綁定了，跟這個城市綁定了，如果真的搞半成首付50年還貸，真是不知道對於大多數人來講，這是個好事還是個壞事。
類似這樣的零首付不是沒有人搞過。以往有很多開發商搞這種小動作，明明銀行規定說你至少得兩成首付或者三成首付，開發商想到這一點了，對於很多人而言，月供可能還是還得起的，但是短時間內拿出大量的首付拿不出來，所以有些開發商就玩這個花活，告訴你我這個房子可以一成首付，什麼意思？你購房者過來買房的時候，100萬的房子你交10萬就行，剩下那兩成20萬不是沒人交？開發商先幫你墊上，然後跟銀行貸款，貸款進到開發商那裡房子你拿過去，但是這兩成首付不是你不交了，未來可能一年兩年你要慢慢還給開發商。
對於購房者而言，這麼操作等於讓自己有了一個寬限期，可以慢慢攢首付。而對於開發商而言，本來這單生意是做不成的，可是我幫你墊了一部分首付，這單生意我就做成了。但是顯而易見，一方面這是違規操作，另一方面這也未來帶來很大的不確定性。一旦這個個人的資金鍊斷了怎麼辦？本身你貸款買房就要還月供，何況你還得攢出額外一筆錢來還開發商的首付，這個壓力是非常大的。
所以這也是為什麼長久以來我國一直堅持三成首付的原因，降到兩成的可能性都很低，但是別的國家倒是也有先進經驗，有的國家就提出對於那些剛剛進入到社會的新鮮人，他可能也有買房居住的需求。如果他購買的是人生的第一套房，也是唯一一套房，同時他購買的平數比較小，單價比較低，在這個狀態之下它絕對是剛需。那麼對於剛需就應當有一定的扶持政策，所以有的國家和地區對於這種剛需，他允許給予5%或者10%的首付，讓年輕人剛出社會沒幾年就可以購買一套自己的住房。但是當然必須是剛需必須是第一套。你要是改善性住房或者買更大的房子，你是不可以享受優待的，這種政策倒也確實使得很多剛需年輕人能夠更早的買到自己的住房。那麼您覺得目前的房地產形勢之下，我們敢不敢用這兩味猛藥？
