有3個小要點：一是虛擬需求；二是過度上漲；三是背離本身價值。說白了，房產之所以產生泡沫，就是這些購房需求不是剛需，也不是改善，而是大量投機炒房者參與其中，無形放大了購房需求，從而刺激價格暴漲。從歷史看，當資產價格漲到難以承受的程度時，就必然破滅而暴跌。
那麼，在我們的樓市中到底有沒有泡沫呢？在很多人的印象中，除了90年代的海南以及08年的全球性經濟危機導致房價大跌外，我們基本就沒看到國內房價有過什麼像樣調整，“漲多跌少”讓人感覺房價只會“永遠漲”，答案顯然是否定的，因為從經濟學原理看，一件商品永遠漲也不符合規律，當脫離本身價值而聚整合泡沫後，破裂不過是早晚而已。
比如說，海南樓市泡沫到現在已經有接近30年了，但記憶猶新。當時在短短几年內，房價上漲了3.3倍，但好景不長，隨著調控令下，整個房價下跌了70%，破產的不僅有大量開發商，還有銀行，很多投資者財富一夜歸零。住建部原副部長在針對海南樓市泡沫破裂有過警示，“對於我們當下的樓市仍有參考價值”。
無獨有偶，分管過貨幣政策、金融穩定的央行原副行長吳曉靈也直言不諱，資產泡沫不僅存在於金融領域，也包括房地產，而且房地產也是影響最為深重，最為薄弱，一些重大的金融風險就是由房地產引起。在這一點上，銀保監主席郭樹清在2021年表示過，房地產的核心問題還是泡沫比較大，是金融體系最大的灰犀牛。在他看來，買而不住，這是非常危險的。
在國內，除了前面提及的海南房產泡沫破裂典型例子外，時間最近的就數“環京”樓市教訓了。房價從3.5萬跌至1.3萬，跌幅63%，投資者：當年真不該跟風，悔不當初！
一提到環京樓市，很多人首先想到的就是燕郊，因為地理位置優越的原因，房價一度從幾千元上漲到3萬大幾，最高4萬一平米的都有，那個時候的房產銷售人員，月收入在一二十萬之間的都不在少數。不過，今天我們說的是另一個位置同樣優越的“北三縣”之一大廠。當然，這裡所謂的位置優越，就是離北京較近。
大廠，有“北京後花園”的美稱，是河北經濟發展最迅速的地區之一，獲得過“食品工業強縣”和全國科技進步縣等殊榮。位置上不比燕郊差，當時的房價也不比燕郊貴，一時間成為了炒房客投資者彙集地。資料顯示，2015年8月，大廠的住房均價在6300元/平米左右，這也是這一輪房價暴漲的起點。
僅僅用了一年半的時間，到2017年3月時，大廠新房均價為2.5萬/平米，最高價格達到了3.5萬/平米，但好景不長，2017年6月6日，大廠釋出調控檔案，非本地戶籍購房需提供3年社保或納稅證明，覆蓋新房和二手房，7月1日，再發布暫停辦理不動產登記抵押業務，至此，外地炒房客被徹底堵在大門外，不僅新房買不了，二手房也失去了流動性，可以說，政策直擊外地炒房客的“要害”。
1年後的2018年8月份，大廠的新房均價已經降至1.58萬/平米，但這還沒完，此後仍舊一路陰跌，新盤最低價格有1.1萬/平米的，即使到目前市場平穩，根據網上房地產資料顯示，大廠的住房均價也就在1.3萬/平米左右。
看到這裡，可能就吃瓜人看不懂了，當時那麼高為什麼還有人追呢？還真有一個現例項子。
身邊有一位北漂的朋友，他當時在北京工作，手上有70萬資金，面對一套動輒五六百萬的房子，就沒想過在工作地買房了，計劃著以後回老家買房，但這個時候正好聽身邊的同事說：“到大廠去看看，比較熱呢”，建議他先到那裡投資一套，賺了錢說不定就夠在北京買房的首付款了。
這位朋友抱著試試看看的心態，新房沒買到，就在2017年5月入手了大廠一套比較老的二手房，單價2.1萬/平米，81平米，總價170萬，加上各種稅費和操作費用，實際總花費近180萬。目前這套房子市值大概70萬吧，差不多就是當時的首付款。
我問他，你當時是如何想的呢？真的以為投資這個房子能賺到錢嗎？這位朋友說，你當時要到現場就知道了，售樓處基本都是人山人海，那個氣氛下，你的血脈會不自然地膨脹，看房人是一車一車的拉來。當時看過一個3萬的樓盤，身邊的購房者都在討論，後面還有多少利好，三年內，看到5萬的都有。
當然，事實擺在眼前，這位朋友感嘆，說多了都是淚，現在說什麼都沒用了，這麼多年的血汗錢搭進去，還在還著負資產的月供，最大的教訓就是不該盲目跟風。在他看來，那個時候被套進去的人還有很多，他不過是一個小羅羅。心裡難接受的是，大起大落確實讓人受不了，國家目前控制樓市平穩是對的。
實際上，筆者也查看了一下網上資料，“環京”地區類似大廠的“過山車”樓市的情況比較普遍，比如像香河高點2.5萬，現在1萬，固安高點2.7萬，現在1.3萬，永清高點2.2萬，現在8000等等，所謂泥沙俱下，都難以逃脫這波房價的理性迴歸。當然，可能還有給人指望市場回暖抄底，市場的幾次輿論反覆也說明了這種現象的存在，但結果大家都看到了，一個地方的房價一定是與當地就業、收入水平相適應，一旦背離，加上炒房客被驅逐，留下的一定是一地雞毛，只不過是快是慢，是多是少，而已。
根據房產機構的統計資訊顯示，在去過的2021年，全年樓市調控次數就超650次，無論是打擊經營貸、套路貸等金融層面調控，還是眾籌打新、假房源、黑中介等整頓房地產市場秩序，措施都非常的精準，特別是針對非理性的炒房投資需求的擠壓效果明顯，而2022年對房地產“促進房地產業良性迴圈”的定調也繼續印證著：市場終歸是要回到“房子是用來住的”的本來屬性，我們沒有任何理由懷疑。
