過年期間走親訪友不亦樂乎，閒聊之中大家免不了談到投資、聊到房價，由於經歷原因總是被問及是否需要提前還房貸。

其實在以前的圖文中或多或少提到過一些但沒有講得很細，趁著過年閒暇時間較多好好聊聊這個問題，到底要不要提前歸還房貸呢？

我認為你得考慮清楚以下幾點後再做決定。

站在投資的視角看待房貸

事先宣告，我不是讓大家借錢炒房，在當前“房住不炒”的大背景下，借錢炒房無疑是往槍口上撞，虧錢是大機率事件，但這不意味著不能以投資的視角看待房貸。

請記住，只要是貸款做某件事情就必然要考慮成本效益，也就是得用投資的眼光對待。

目前的公積金貸款利率為3.25%，商業貸款利率根據城市不同區別很大，首套房最低4.5%，有些地區的二套房商貸利率能夠達到6%以上，貸款利率其實就是資金的成本，考慮提前還貸是否划算時要將提前還貸帶來的收益與成本對比。

以投資的視角看貸款是第一步，如果沒有這樣的意識往往會做出錯誤的決策，或者說無法體會我之後提到的幾點。

你有沒有錢提前還款？

有的朋友可能會說這不是廢話嗎，有錢才會考慮提前還貸的事，沒錢誰操心呢。

別急，“有沒有錢”指的是多餘的錢！

有錢和有多餘的錢是兩碼事，多餘的錢指的是足夠應付突發事件以外的資金。

比如，誰都不希望家人生病但這不是個人能夠控制的，如果把家裡所有的錢都拿去提前還貸了那麼一旦遇到突發事件往往會面臨需要借錢或者賣房的窘境，這是沒有預留“安全墊”導致的。

所謂“安全墊”指的是最低限度的應急資金，如果你每年為家人買保險則“安全墊”資金可以少一些，相反要多留一些。

多餘的錢指的是所有可立馬變現的金融資產減去“安全墊”後的資金，如果還夠還貸的話再去考慮下一步。

提前還貸的目的是什麼？

有的人提前還貸是為了減輕心理負擔，想著欠著銀行一大筆錢總是不太安心，於是提前歸還了所有房貸。

有這樣的人嗎？不僅有，還真不少，他們是前文提到的非常典型的沒有站在投資角度看待房貸的朋友。

為了緩解心理壓力而提前還貸顯然是不理性的舉動，你得搞清楚何為提前還貸的合理目的，舉個例子說明。

張三結婚時貸款買了一套小房子，最近正在備孕，孩子出生後需要置換更大的房子、貸更多的款，這時他準備提前還貸了，這就是一個合理的目的。

因為提前還貸後每月入賬的公積金不用衝還貸，公積金賬戶能積累餘額，而公積金貸款的額度與貸款時的個人公積金賬戶餘額息息相關。

公積金貸款利率遠低於商貸，所以要儘量用足額度，張三提前幾年歸還了第一套房子的貸款有助於積累餘額，購買改善性住房時能夠儘量多貸利率較低的公積金貸款。

考慮自己是不是投資達人

說完前三點來談談決定是否需要提前還款的最重要因素——個人投資收益率。

貸款買房的本質是借銀行的錢投資房產，提前還貸的本質是用自己的錢投資了自己的房貸。

後半句話是不是有些難以理解？舉個例子大家就能明白了。

假設張三貸款買房，貸款利率為5%，經過多年的積累張三存下了50萬元，這時還欠著銀行50萬元本金。

（1）如果張三的年投資收益率達到了7%，50萬元能為其帶來3.5萬元的收益；貸款利息支出為2.5萬元；因此，將50萬元投入到年化收益率為7%的投資專案裡可以讓張三賺到1萬元的淨收益（3.5萬-2.5萬）。

（2）如果張三的年投資收益率為3%，50萬元只能為其帶來1.5萬元的收益；貸款利息支出還是2.5萬元；這個時候張三應該選擇將50萬元投入到房貸中（提前還貸），這樣每年雖然賺不到1.5萬元的投資收益，但節省了2.5萬元的利息支出，依然能夠淨賺1萬元。

因此，如果你是一位投資達人，平均年投資收益率超過房貸利率，那麼不要提前還貸；相反，如果投資方式僅為存銀行或者購買貨幣基金，那麼請提前還貸。

諮詢銀行提前還貸是否需要支付違約金

最後一點是大家容易忽略的，很多人考慮了諸多因素卻忽略了提前還貸實際上是一種違約行為。

如果貸款合同上不允許提前還貸或者需要支付違約金的話就要將其計算進投資收益的抵減項中。

找不到貸款合同可以諮詢貸款銀行，問清楚提前還貸需要付出的額外代價以及一年裡是否每月都能申請提前還貸。

根據個人的經驗來看，如果不需要支付違約金，大部分人的平均投資收益達不到貸款利率（尤其是商貸利率），考慮提前還貸；如果需要支付違約金就得好好計算一下再做決定了。

提前還貸看著只是一瞬間的決定其實需要考慮的因素不少，希望看完本文後對你的決策有用。

以上純屬個人觀點，歡迎關注、點贊 王五說財 您的支援是對原創最好的鼓勵！