這是@觀眾席上的阿景的第204篇原創文章

2022年已然開局，在恆大海花島事件第一波王炸後，病毒奧密克戎又與天津、安陽等地開戰，實事求是地說，這個新年開局真是不咋滴。好不容易拜別了慘痛的2021 ，這2022好像在延續著去年的不如意，尤其是樓市，一個慘字毫不過分。

樓市的溫度自不必多言，這兩天又爆出了三個重磅新聞：

• 12月70城房價出爐，環比延續下降態勢，一線城市二手房環比轉漲；
• 樓市風向標深圳網紅神盤走下神壇，唱響衰落哀歌；
• 開年首單房企收併購結果落地，結局讓人很是失望。

這三個樓市訊號，分別從樓市宏觀面、樓市標杆點，以及樓市主參與者狀態三個本質層次上的具體表現，給2022年的樓市趨勢和走向寫下了註腳。

關於70城房價走勢，很多媒體停留在國家統計局給予的資料解讀上，單做了資料傳播，並未進行詳細的解答和趨勢分析；而深圳紅盤更是作為吸睛新聞炒作了一波就不了了之，對於房企收併購就更是各方神魔大顯神通了，訊息剛出，連大唱2022是樓市收併購大年的都有。

其實這都是沒有沉下心對中國樓市進行深入本質，客觀理性地思考，只停留在為流量而聒噪的表層。

這篇文章，我們就從本質出發，進行一次有深度有態度的客觀探討，歡迎各位看官各抒己論，辯證研判，文明交流。

廢話不多說，我們直接切入正題。

12月70城房價環比延續下降趨勢，一線城市二手房環比轉漲。

國家統計局1月15日公佈資料顯示，2021年12月份70個大中城市新房和二手房環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。

從環比資料上看，12月份，一線城市新房價格環比由上月持平轉為下降0.1%，其中北京環比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。

值得注意的是，一線城市二手房價格環比由上月下降0.2%轉為上漲0.1%。

二線城市新房與二手房價格環比均下降0.3%。

三線城市新房價格環比下降0.3%，二手房價格環比下降0.5%。

從70城資料來看，杭州新房價格環比上漲0.5%領跑全國。

同比資料就不詳細列了，太過枯燥。我來進行一句話概括：2021年12月份70城新房房價和二手房房價同比去年（2020年12月）均小幅上漲，漲幅均較上月有所回落，一線城市漲幅＞二線城市漲幅＞三線城市漲幅，除一線城市二手房漲幅與銀行利率幾乎持平外，其他漲幅均低於銀行利率。

具體的統計資料，這裡就不給大家貼圖了，想要了解細節的朋友可以直接登入國家統計局網站主頁查詢。

這裡我主要講我的分析：

第一、結合12月份這個年底樓市衝擊的大節點來看，12月份房價環比應該說是正常波動。

浸淫樓市多年的人都知道，每到公曆年年中年末都是房企大促銷的旺季，尤其是年末，年中衝刺月，年終特惠、年終大放價、年終補貼、年終工抵房、年終員工價等等促銷手段層出不停。

主要是房產專案年底任務和回款要求所促使，還有一個就是年終對於房企而言是個大結賬點，員工要有年終獎吧，今年就算不說這個，壓了幾個月的工資年底總得發吧，人要過年啊，施工單位結算拖了一年了，年底堵門口了總得想辦法吧，還有農民工，那是堅決不能拖得等等。

所以說，年底12月放價促銷，房價環比走下滑趨勢在理論和現實中都是有客觀需求的。

第二、房價持續分化，核心產業、經濟效率代替城市化和人口紅利成為支撐房價的底層邏輯。

資料顯示，杭州和上海環比價格還有小幅上漲，尤其是杭州，漲幅領跑全國。

房價表現有三個支撐點，那即是城市產業，城市經濟和城市人口，杭州房價高，且在下行期能夠抗住不跌，逆勢上行，最主要的原因就是吃到了網際網路經濟在過去10年的爆發紅利，一個具有絕對市場芬恩的阿里巴巴，淘寶平臺從全國抽取商品稅，虹吸年輕的就業人口，直接從經濟維度推高了杭州的房價。

上海的原理類似，至於廣州在這方面都抗不過杭州，廣州也是一線城市啊，經濟貿易繁華，城市底蘊深厚，民間也有著天量財富，但是較於杭州，最大的缺陷就是缺乏核心超大產業的支撐，因此缺乏了高效率的財富聚集效應，這是獨有的廣州特色，沒有什麼好與不好。

中國樓市的未來之路必然是要從城市化吸納人口，產生購房需求，向產業和經濟效率方向轉變。城市化過程中，會有新區概念炒作，可以透過概念吸納新人口，但是隨著城市化和人口紅利見頂，後期必然轉向核心城市的核心板塊。

這裡的核心指的就是產業，經濟和人口，只有這個核心才能撐起城市房子的價值和資產意義。

而最能體現房子價值的莫過於二手房價格，一線城市二手房價格上漲，一方面是房企暴雷之下，二手現房熱度上升，另一方面則是對比二三線城市，一線城市的產業，經濟和人口支撐著房子價值，所以，一線城市二手房會漲，二三線二手房價格持續下行，尤其是三線城市，二手房價格下行超過新房，存量市場房子毫無保值價值。

截止到2021年12月，三四線城市的新房庫存已經達到了2.24億平方米，在連續37個月同比增長的推動下，創下近5年的新高。

新的一輪大庫存問題，又擺在面前。

2015年，我們還可以透過“貨幣化棚改”去庫存，但7年後的今天，樓市已經完全轉向，根本就不具備大規模房價上漲的條件。

2022年當局還會堅守“房住不炒”大基調，而庫存問題，就像頭頂巨石，壓得三四線城市喘不過氣，2022年，“橫盤陰跌”將成為三四線城市的主基調。

產業在前，吸引就業，經濟在中，呈現價值，人口最後，奠定價值。

這裡的分析，要感謝我的導師及摯友，頭條大V@熊貓貝貝小可愛給予的分析指導。

第三、同比來看，2021年房價小幅上漲，除一線城市漲幅與銀行利率持平，其他城市漲幅均低於銀行利率。

房價漲幅低於銀行利率時，購房者就是在賠錢了，這與我之前說的房價橫盤就是跌是一個原理。

所以，2021年，房價同比漲幅連銀行利率都沒追上，房價算是下跌的。

這樣的情況，購房者還月供的時候心裡不舒服，銀行自然很敏銳，自2021年年底，全國房貸利率出現首次下調之後，2022開年伊始，又是一波利率下調大潮，比如說去年9月份房貸利率漲到6%以上的蘇州，現在首套最低4.9%，多家主流銀行將至5.0%。

4字頭的利率，突破了蘇州近5年的新低，有銀行透露房貸利率可能還要降。

這在央行只降一年期LPR利率（針對實體），未調五年期LPR利率（繫結房貸）的情況下，屬於各大商業銀行的主動讓利，實屬難得，畢竟，業主棄供，法拍房激增是銀行最不願意看到的事兒。

樓市風向標深圳“網紅神盤”走下神壇，唱響衰落哀歌；

過去的2021年房地產市場風雲變幻，在樓市標杆，行情風向標的深圳有著更加真切的體現。

任誰也想不到，僅僅一年時間，曾經名聲響徹全國的“網紅神盤”華潤城，就從萬人打新，千人搶號落得門庭零落，無人問津。

一年多以前，華潤城一期入市，認籌500萬，開盤日光，價格從4.5萬/㎡幾年內飆到18萬/㎡，創造的財富神話令人神羨不已。

1月12日，華潤城二期因為銷售不動啟動了全民促銷活動，全民經紀人推薦新客戶成功購房獎勵5000元/套，活動持續時間至3月31日。

資料顯示，華潤城二期開盤推出建面約120㎡住宅在售，一個月過去了，去化無幾。

超出了非常多人的預料，不到100天的時間，當初全中國最強“網紅神盤” 深圳華潤城，從極致的高光時刻跌落，購房群體們終於從房產泡沫迴歸價值的過程中看清了什麼是人間真實。

華潤城為什麼會是網紅神盤？為什麼價格那麼高？為什麼會有認籌500萬立刻躺賺500萬的傳說？

我們來看一下它的真面目：

懂行的人看外立面、區位分佈和密集林立的造型就能判斷出一個樓盤是什麼定位，看到這圖片是不是與以為的豪宅，江景別墅等相去甚遠？

（下圖為頭條大V熊貓貝貝小可愛路過現場時隨手拍攝）

千萬起步，加上好幾萬茶水費好處費才能搶到的神盤，就長這個慫樣！說真的，這兩個“高階”都算不上，還什麼“豪”盤。

剛需定位毫無疑問，至於為何千萬起步，那就是這盤透過炒作已然被包裝成火爆的“投資品”，金融屬性，投資屬性完全覆蓋了其居住價值。

還記得這個樓盤怎麼火的麼？“買到即賺500萬”，“代持炒房”等熱詞，在當時還引發了官媒點名批評。

“房住不炒”的大基調下，最先要刺破的就是深圳華潤城這類不斷湧入資本互相炒作的房子。

2022年，市場規則真的變了，23個城市限跌，黑龍江，吉林等地還在自救，但是棚改，降低首付利率，放鬆限購等字眼你見過麼？

賺500萬與5000塊帶客之間的反轉，暴露的是深圳樓市過去居高不下，只靠槓桿催生的“虛火”已經被澆滅。

市場的理性與房屋真正的價值正在迴歸。

華潤城是深圳這座城市的縮影，過去買入華潤城就是買入深圳，唾手可得百萬千萬財富，華潤城的光環也是在這個城市奮鬥人群的標誌，耀眼的身份標籤。

如今，這一切的光環褪去了！

房住不炒的大基調下，炒房暴富的時代已然落幕，房子的居住屬性正在迴歸！

2022年首單房企收併購落地，結果令人很是失望！

房企暴雷潮下，自2021年底監管層為保障房地產行業軟著陸，放寬房地產企業間收併購融資額度，後又告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不計入“三道紅線”相關指標。

央行更是點定了9家央國企對另外11家出險房企進行桌上洽談，主動為這些有中高風險的企業提供流動性支援。

也就是在央媽極力撮合的大背景下，1月12日，招商蛇口在萬眾矚目下完成第一批併購票據註冊。

無論是苦於困境的出險房企，還是高度關注事態發展的市場各方，都對監管層的幾項微調政策和此次招商蛇口30億元併購票據註冊時間充滿了關注和期待。

各方翹首以盼，地產央國企攜大批資金雪中送炭，力挽狂瀾，拯救地產行業於危難之中，彼此攜手共同對抗即將鋪天蓋地襲來的4200多億美元債狂潮，那是何等的江湖氣概，感人至深？

然而，萬眾矚目之下，招商的首單收併購債的落地，卻讓所有人跌破眼鏡，很是失望，果真，瑟瑟寒冬之下，指望白衣騎士來拯救終歸是潦倒夢一場：

招商蛇口的30億併購票據沒有投向出險房企，而是投向了與上海國資合作的舊改專案。

央國企聯姻，不帶出險民企玩兒！

就是這麼個回事，強強聯合，門當戶對，不搞娶窮救濟那一套。

決策層政策微調的本質，就是針對房企爆雷遺留專案爛尾風險制定的短期救助措施。該措施標的僅涉及出險和困難的大型房地產企業優質專案的兼併收購，不涉及地產行業內的企業兼併及正常專案併購。

而招商蛇口的這個首單地產併購債券併購資金投向，顯然不那麼符合政策要求——上海城投怎麼看，都不應該是“涉及出險和困難的大型房地產企業”。

對此，被入資收購的上海國資專案擺出一副招商蛇口你不救我，我就要中途擱淺了的可憐樣兒，而這似乎根本沒什麼說服力。

招商蛇口也不顧外人如何看，先是吃肉自飽，57%用來償還銀行貸款，剩餘43%用來併購國企上海城投旗下的城市更新專案，這個被看做“首單併購重點房地產企業風險處置專案的地產併購債券”實在是讓人無語，假的實在過分！

那麼這筆債券融資出險是不是還要享受“出險企業專案的承債式收購不納入三道紅線指標”的特殊政策呢？

其實這個還真不是關鍵點，因為“三道紅線”是監管政策，在當前的資金環境下，這方面的寬鬆頂多算是輔助性利好，本質上算不得什麼紅利，因為房企缺錢的本質問題沒有解決，融資端依然趨緊，債務依然高企，市場端預期下滑缺少回血，這些才是本質。

活下去，才是房企們的首要原則，而這個原則下，房企進行規模戰略收縮，資產最佳化才是硬活，而不是衝著三道紅線寬鬆去搞什麼收併購，自己活下去之前，所有事都是小事。

所以，招商這招衝的是自己吃飽或者，自己調整架構更好地活著。

這事兒，也沒啥可說的，房企吃相不好看不是第一次了。

如今失望已無法挽回，還是洗把臉正視現實吧。

而殘酷的現實就是：2022年，不會是什麼收併購大年，沒有什麼白衣騎士。地產經濟雖然仍是國家支柱產業，但是2022年面臨的仍是生死劫，市場信心與房產價值信仰崩塌的情況下，還要遭遇美元債務成本上升的烏雲壓頂，該淘汰的房企一定會出清，這是無可置疑的。

至於那些不肯躺平，依舊在奮鬥著的，國家不會不管，只是頂多會引導和幫扶，絕不會有什麼灌水救助，房企們更多的還是要靠自己，先立後破，煥然重生！

以上就是所有分享，感謝閱讀。

歡迎關注@觀眾席上的阿景

原創寫作分享不易，如果覺得文章不錯，歡迎轉發點贊，關注本人

實力原創，如有抄襲搬運侵權行為，必究！