如果用一個詞來比喻今年的樓市，很多人可能不約而同地想到：冬天。其實對於這種認識並不難理解，因為在已經過去了大半時間的2021年，除了上半年少數熱點城市出現短暫回暖，下半年以來，全國整體樓市確實呈現一個趨冷的走勢。首先從國家統計局公佈的70城房價資料不難看出，新房和二手房價格環比下跌的城市均超過一半，這在歷史上並不多見。要知道這些被納入國家統計範圍的城市極具代表性，不僅經濟發展走在全國前列，同時還具備持續人口流入的有利條件，未來的發展潛力更不可小覷，然而就連這些城市的房價都下跌了，足以說明市場有多冷，而其他城市的行情只會更差。
其次，今年以來很多房企都在嚴峻的市場競爭中倒下了，平均每天就有一家房企釋出破產文書，其中還包括一些知名房企，破產家數之多也是前所未有的。而在眾多倒閉的房企中，南方發達地區、樓市相對過熱的城市，倒閉的房企數量佔了較高比例，這個特點很耐人尋味。那麼出現數百家房企倒閉，側面反應市場經營環境之惡劣。而那些目前還在運營中的房企，很多都面臨融資難和債務到期的壓力，“活下去”成為很多企業的口號，一些房企為了回籠資金、降低負債率，不得不降價賣房，降價打折幅度之大，極為罕見。
三是市場角色轉換更加明顯，逐漸形成買方市場，房子的流動性變差。受一手房降價影響，進入下半年以來，全國二手房掛牌量激增，有的城市二手房去化週期甚至超過3年。而截至目前，包括北京、南京、天津、鄭州、重慶、成都等在內的很多重點城市，二手房掛牌量都已經超過10萬套。過去的銷售旺季“金九銀十”在今年也沒有出現，這無疑讓那些想要藉機回籠資金的高負債房企很是失望。而對於房價上漲的信心不足，也讓很多購房者持幣觀望情緒變得更加濃厚。因房價漲幅達不到投資標準，一些炒房投資者則減少資金注入，並將手裡的囤房推向市場，導致一二級市場向買方傾斜。
而樓市呈現“寒冬”現象雖然被大多數人認可，但是也有一些人不以為然，認為房地產是有周期的，冬天很快會過去，從明年起還會像以往一樣出現觸底反彈的轉機，然後迎來下一個春意盎然的火熱行情，甚至還有人還鼓勵大家趕緊抄底撿漏。那麼樓市的“冬天”真的將要結束並回暖了？其實對於樓市的預測，歷來是仁者見仁智者見智的事情，根據內行人的看法，這種看好樓市的觀點可能過於樂觀，因為樓市進入“冬天”並非一日之寒，而是經過多年發展後的一個必然結果，“週期論”已經不再適合現在和未來的樓市發展，市場變冷是基於以下幾個因素累積而成。
第一，樓市調控政策持續收緊。自去年下半年和今年上半年以來，監管層開始從融資端切入，先是對負債率高、踩到“三道紅線”的房企停止提供房地產開發貸款，隨後銀行還對房企和購房者貸款總量劃定了“二道上限”，以及後期部分城市銀行停止二手房貸款等措施，這讓房企和投資者的資金鍊一下子緊張起來，不僅負債高的開發商無法繼續擴張，需要透過降價賣房的辦法回籠資金，投資者也因為貸款受限不能追加投入，而一手房貸不到款，二手房流動性變差，勢必對成交量產生很大的影響。不過，調控政策之所以從融資端收緊，也是沒有辦法的辦法，市場就那麼大，如果任由投資炒房者推高房價提高負債率，其後果極易引發金融風險，這是金融業乃至整個國民經濟難以承受之重。而即便政策預設少數城市（如哈爾濱）採取“救市”措施，甚至一些銀行開始寬鬆信貸、降低房貸利率，但並不意味著是給房企和投資者鬆綁，而是進行適當微調，風控意識終究會在“房住不炒”的總基調下長期堅持鬆懈不得。
第二，真實房住需求大量減少。市場想要持續發展，最基本的支撐其實離不開實實在在的住房剛需。但是過去催生房住需求增加的二個重要引擎——城鎮化建設和棚戶區改造，如今卻已經不復存在。目前國內城鎮化率已經推進到了63.89%的較高水平，繼續前推的空間雖然還有，但是受制於過高的房價，已經讓待進城農民很難再延續進城之路；而經過歷時十多年的老城區棚改，符合拆除條件的老舊房子基本上被拆除完畢，剩餘的多層住宅還在有效使用期內，且拆遷成本高開發商拆不起，加之很多地區的農村“合村並鎮”後，所建的新農村樓房又分流和固化了一部分農民的住房需求，那麼棚改的作用也就發揮到了極致無法複製。而從今年起啟動的城市舊改，雖然對於拉動內需能夠帶來一定的促進作用，但同時也意味著，只要有一所小區被舊改，就會有一所小區的居民沒有新的房住需求。另外，過去依靠投資需求帶動銷量增加的模式也已經不可持續，畢竟房價達到一定高度後基數也變大了，向上的空間在收窄，而目前除了佔比不超過10%的城市尚有一點投資空間，其他多數城市的房子都已經失去投資價值。因此，僅靠少量剛需無法延續房地產往日輝煌，市場下行也是形勢所迫。
第三，住房市場飽和了。根據央行釋出資料，其實截至2019年底的時候，中國城鎮居民家庭住房擁有率就已經達到96%，戶均1.5套，說明不僅絕大多數的家庭不再缺房，在總量上已經處於過剩狀態。而且經過最近幾年的持續開發，每年還有接近1000萬套的新建住房不斷進入市場，過剩的資料還會進一步增加。另外國家統計局釋出的資料顯示，截至2020年的時候，我國城鎮居民人均住房已經超過40平米，這已經超過發達國家城鎮居民人均33平米的水平，顯然從居住舒適性來說我們超越了很多，繼續提升居住面積就是一種資源浪費，也不符合發展中國家國情。而西南財大之前的調查資料則顯示，早在2017年的時候，全國很多城市的住房空置率就已經超過20%，目前很多三四線城市的住房空置率均超過30%，遠遠超出國際合理住房空置率標準，屬於嚴重過剩狀態。因此目前很多城市的房子根本就住不完，市場進入“寒冬”也並非一日之寒，想要“融冰”的難度很大，畢竟新生人口逐年降低，老齡化日趨嚴重，對於市場長期發展形成巨大挑戰。
因此按照內行人的預測，樓市“冬天”很可能今年才剛剛開始，明年不僅不會回暖，大機率會延續今年的頹勢走低，甚至有可能迎來更大的降價潮，其中以下兩類房產首當其衝要下跌。
第一類：多套房持有人手中的囤房。過去投資房產的持有成本很低，以至於一些投資炒房客毫無顧慮地囤積了多套房產，原因當然是缺少房地產稅等稅種增加持有成本。但是目前房產稅的試點工作已經開始，全面鋪開也只有5年的“緩衝期”。而越是過去那些熱點城市，炒作的熱度越高漲。但是這次徵收工作的指向性非常明確，就是要先拿這些城市試點，隨後才在全國範圍推廣。而從政策出臺到開始實施的情況看，最多也就明年會公佈城市清單，那麼這些城市的炒房客迴旋的空間就不大，除非全款持有（但人數不多），只要是貸款持有房產，一定會在還貸壓力下，率先賣掉多餘的房子。不要小看房產稅的威力，如今全國平均房價已經過萬，普通城市的一套房子起步也在百萬以上，熱點城市數百萬元、上千萬一套房子，即便按照1%的稅率徵收，每年至少也要交好幾萬元的稅，如果是多套房呢？交的稅更多。而對於其他城市的投資炒房客來說，看似還有5年的時間可以撤離，但實際上沒有任何炒房客會傻等到第五年才開始脫手，多數人其實從明年起、甚至是現在，就要提前佈局撤離計劃了，否則等到集中拋售潮出現，房子根本就賣不出好價，只會虧得更多。因此在房子過剩、買方市場下，多套房持有人降價賣房的情況，一定會從明年起出現。
第二類：三四線城市的房子。相比於有人口流入的一二線大城市，持有人口流出的三四線城市的房子風險非常大。目前很多三四線城市的房價都已經進入下降通道，如果位置較差、又沒有學區等優勢加持，房價下跌的幅度會更大；其次是那些功能單一的商用房，如商鋪、公寓、寫字樓等，下跌的風險更大。而整個三四線城市的空置率在所有城市中也是最高的，很大一部分的空置房都集中在投資炒房客手裡。過去房價之所以能夠翻倍增長，是大城市限購限售後，炒資注入的結果，不是綜合購買力的體現，但是三四線城市居民平均月收入只有區區三四千元，房價上漲到萬元以上，毫無疑問是泡沫堆積的結果。如今隨著人口向一二線城市流動，很多人去樓空的房子既租不出去也賣不掉，棚改和城鎮化又已經停止，不僅房價上漲完全失去了支撐，下降的趨勢其實早在去年初的時候就已經形成，而位置因素其實對於三四線投資來說影響並不大，最多是降價幅度大小而已。
因此，樓市“冬天”來臨，絕非像有些人理解的那樣屬於週期性波動，而是在房子過剩，失去棚改和城鎮化推動，以及投資炒房客紛紛離場等因素下累積的結果，這個“冬天”可能會延續很長一段時間，而無論是一二線城市還是三四線城市，目前的房價都存在下降趨勢，今後買房想要心裡踏實，更多會傾向於自住，投資性購房需要非常謹慎。
