最近一段時間，關於要不要買房的問題又受得熱議，這是因為進入下半年以來，房價下跌了，購房門檻降低，很多人看到了買房的希望。根據國家統計局公佈的統計資料顯示，10月份平均房價已經降低至9749元/平方米，重回萬元以內。更重要的是，在全國70個大中型城市中，10月份新房房價下跌的城市有52個，佔比高達70%，二手房房價下跌的城市有64個，佔比超過90%。可以看出，現在房價下跌並不是個別城市或者個別地區的個別現象，而是已經成為了一個普遍現象了。也就是說，過去的房價是普漲時代，而現在隨著樓市調控政策的持續，房價轉折點已經出現，房價只漲不跌的時代已經過去了。

當然，人們也知道，就算最近幾個月房價確實下跌了，但是目前全國的房價依舊位居很高的位置。就比如10月份是9749元/平方米，這也只是說明房價僅跌回了2020年的水平。根據2020年的房價水平來看，房價還是非常高的，不僅是一二線城市的房價動輒幾萬元甚至十幾萬元，就是在三四線城市中，房價都非常高。在2020年全國有103個縣城的房價在萬元以上，很多小縣城的房價都在七八千元一平方米。也就是說，就算是在普通的縣城，現在一套房子基本上也要百萬元起步了。而相比於人們的收入水平，現在的房價太高了。根據上海易居研究院的調查統計資料顯示，2020年全國100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3。也就是說，對於生活在這些城市的家庭，想購買一套房子需要整個家庭不吃不喝工作9.2年和13.3年。

所以，面對目前的房價，大部分沒有房子的人依舊買不起房子。根據統計資料顯示，在2020年全國租房的人群高達2.2億人，並且有機構預測，在2023年租房人群將超過2.4億人。也就是說，目前還有很多人非常需要房子，這些租房的人群中很多都是沒有房子的人，他們都非常需要房子。雖然租房能夠解決人們的居住問題，但是並不能解決人們的住房問題。這是因為現在的房子並不僅僅是一個居住的位置，同時還是家的象徵，直接關乎著人們的幸福生活。特別是在城市中，房價和人民的愛情、婚姻、孩子教育和醫療福利待遇掛鉤，所以人們對房價的走勢非常關心，因為這直接關乎著他們的幸福生活。

正因如此，房子非常重要，隨著房價走勢出現下跌，人們對於買房和不買房這個問題爭議越來越多。2021年馬上就要結束了，很多人都預測2022年是一個好的購房時機，這是因為“3大訊號”出現，2022年房價或將超出想象，該不該買房已經清楚了。

第一：信貸政策收緊，房企資金鍊受到了挑戰

最近一段時間，樓市最大的問題就是資金鍊緊張，這是因為樓市信貸政策在最近兩年一直在收緊。在2020年9月份，央行和住建部聯合出臺了“三條紅線”新規，制定了3個標準：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1 倍。對於“三條紅線”新規，就是為了讓房企降低負債率，透過控制房企的融資來逼迫房企去降低負債率。另外，在2021年，央行和銀監會又出臺了“限貸令”，這不僅讓房企的融資受到影響，同時購房者的房貸也受到了影響，這直接影響到了房企賣房回籠資金的速度。

在這種情況下，樓市行情越來越差，很多人在買房這個事情上也開始猶豫起來。而房企目前只能靠賣房回籠資金、緩解資金鍊壓力，同時賣房子也是降低負債率最有效的方式。因此，現在很多房企只能不斷降低售價來吸引購房者。更重要的是，2022是“三條紅線”政策給出三年緩衝期的最後一個整年份，所以在2022年絕大部分房企都有著很大的降低負債率任務。所以在2022年，房企們降價促銷的力度將會越來越大，甚至可能超出很多人的想象。

第二：樓市已經進入買方市場，供需關係發生了逆轉

進入2021年以來，樓市最大的變化就是人們對房價未來的走勢失去了信心，很多投資客不僅不再購買房子，反而開始大規模拋售房產。特別是從今年3月份樓市調控政策再次收緊之後，全國二手房掛牌量都開始激增。根據統計資料顯示，目前像北京、天津、瀋陽、鄭州、武漢、南京、成都和重慶等城市的二手房掛牌量都超過了10萬套，其中更是有城市二手房掛牌量超過了15萬套甚至20萬套。另外，隨著二手房掛牌量的激增，二手房市場出現了嚴重的供大於求現象，二手房售價也出現降低。但是在二手房售價降低的同時，二手房成交量並沒有提升，很多城市的二手房市場都出現量價齊跌的現象。

在新房市場上，也同樣面臨了相同的情況，甚至更嚴重一些。因為現在僅全國100城的新建商品房庫存數量就超過了5.1億平方米，開發商的資金鍊都非常緊張，所以現在開發商之間的競爭力越來越大。另外，二手房售價降低，對新房市場的衝擊力也越來越大，這是因為二手房是現房，沒有新房期房那麼多風險。因此，就算二手房售價高一點，很多人也會去購買二手房，而現在在很多區域，二手房售價已經周邊新房期房差不多，甚至還低一點。在這種情況下，二手房對新房期房造成的衝擊力會越來越大。如果一個房企想在2022年取得好的銷售業績降低負債率，那麼售價起碼要低於周邊二手房的售價。

第三：舊改政策代替棚改政策，三四線城市樓市失去棚改資金和拆遷戶的支撐

進入2021年以來，全國老小區舊改工程加速了，到處都是老小區在翻新改造，很多三四線城市的老小區舊改工程也開始了。老小區擔心舊改，就意味著這些小區不再拆遷了。雖然2022年還會有一些小區會進行棚改拆遷，但是數量會非常少，對樓市的影響將越來越小。這個政策的變化對一二線城市可能影響不大，因為在一二線城市的樓市，棚改專案佔比很小。但是這對三四線城市的樓市影響就非常大了，在過去幾年裡，由於三四線城市棚改規模比較大，當地樓市規模又比較小，所以隨著棚改資金和拆遷戶湧入當地樓市，當地房價也很快被大幅抬高了。

最近兩年，隨著棚改開工專案減少，其實很多三四線城市的樓市已經慢慢撐不住了。就比如筆者的老家，一個四線城市，最近兩年房價就出現了陰跌的現象。而隨著棚改政策慢慢停止，未來三四線城市的樓市將失去棚改資金和大量拆遷戶的支撐，房價也將會慢慢迴歸合理水平。

總結：透過以上點可以看出，進入2022年，樓市環境將越來越有利於購房者買房。房子是給人居住的，隨著樓市調控政策的持續，房子最終會迴歸居住屬性，房價也會慢慢迴歸合理水平。另外房子也是一種商品，物以稀為貴，供不應求房價上漲，供大於求，房價下跌。所以，隨著住房資源的過剩，未來房價走勢將不再是隻漲不跌。當然，對於人口持續流入的一二線城市，有著人口的支撐，未來房價還會有繼續上漲的空間。強者恆強，弱者恆弱，未來房價的走勢也會根據城市的不同而慢慢出現分化。