在30年來房地產牛氣沖天的快速發展過程中，也遇到幾次政府調控，但每次只要房地產增長速度下滑，導致GDP增長乏力，央媽都會出手放水，支援房地產這個政府眼中的“支柱產業”。而且只要央行放水，房地產市場立馬重新回血、元氣滿滿，量價齊漲。

但今年格外奇怪，央媽放水效應似乎失效了。

一、護犢心切，上下頻出救市招數

去年下半年以來，房地產市場一路下行，多家頭部房地產企業債務相繼爆雷，房企拿地興趣跌到谷底，商品房銷售一路下滑，新房、二手房價格齊跌。同期GDP增速也落入谷底。毫無疑問，大家都認為這都是調控房地產惹的禍，於是央媽再次放水，各地有的不準降價售房、有的祭出買房補貼，有的下調購房首付。

房地產救市第一招：央媽大力度降準降息

2021年2月份開始，央行推出傳統的降準降息政策組合拳。在12月份已經降息降準的基礎上，今年1月，央行繼續實施寬鬆的貨幣政策，1年期MLF利率由2.95%降至2.85%，1年期LPR降低10bp至3.7%，5年期以上LPR降低5bp至4.6%。這力度大得近十年頭一回。

房地產救市第二招：央媽大力增貸放水

2021年末，人民幣房地產貸款餘額52.17萬億元，同比增長7.9%，全年增加3.81萬億元，佔同期各項貸款增量的19.1%。其中，房地產開發貸款餘額12.01萬億元，同比增長0.9%。個人住房貸款餘額38.32萬億元，同比增長11.3%。

雖然從全年看，房地產貸款似乎增長有限，但因為年底各級政府忙於救市，其中11-12月份的房地產開發貸和個人房地產貸款同比與環比都增加較多。2021年11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。開發貸款同比多增900多億元。金融機構對房地產融資行為持續改善。央行稱，購房者的合理住房需求進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用於支援首貸房。

房地產救市第三招：購房補貼、降低首付、不準降價齊上陣

當樓市降溫之後，各項升溫措施也陸續出現。根據中原地產研究中心統計，最近一個月已經有至少25個地方出臺了類似的補貼購房政策，其中以三四線城市為主。比如桂林、蕪湖、新鄉、南通、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧等等。有的城市直接給予現金優惠，有的給予契稅優惠。

自2021年12月起，至少有桂林、青島、自貢、南寧、北海、馬鞍山等約30城對住房公積金政策進行了調整。更有自貢等城市把首付比例從40%下降到20%。

根據第一財經記者不完全統計，截至春節前，全國已經有21城釋出了“限跌令”。其中有的城市是直接釋出行政命令，有的則是透過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網籤的方式。這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

二、房地產底盤不穩，索性破罐子破摔

但是，一直被央媽豐沛的奶水喂大的房地產巨嬰，被奶水撐得嚴重虛胖，胃口也越來越大。央媽已然十分努力放水，卻再難餵飽。原本就是透支未來二三十年購買力的房地產，底盤壓根不穩，以中國現有的經濟水平和購買力，怎麼可能支撐起冠絕全球的房地產市場？

於是乎，房地產徹底躺平了，對上上下下忙救市的滿滿愛心不僅毫不理睬，還破罐子破摔，繼續萎縮成交，不斷降價…

從各種與房地產銷售和房價相關的資料看，房地產市場撒潑耍橫，慘相叢生，惹得上上下下護犢情深的領導與房產中介、炒房大軍面面相覷，百思不得其姐！

房地產市場現狀之一：商品房新開工面積同比減少三分之一。

由於開、竣工增速驟降，房地產開發增速放緩。2021年12月房屋竣工面積同比增速下降13.5個百分點至1.9%，新開工面積同比下降31.2%，降幅較上月擴大10.1個百分點，依舊維持在低位水平。

在銷售市場景氣度下滑的環境下，房企開工意願較低，此外資金壓力下房企拿地積極性不高，也使得當前可開工資源不足。預計未來一段時間內新開工面積將持續低位振盪，開發下行壓力明顯。

房地產市場現狀之二：前100名房企商品房銷售量與銷售額連續6個月同比下滑。

2022年1月，100個主要城市新建商品房成交面積，環比2021年12月下滑20%，同比2021年1月，下滑44%。

1月樓市保持低位，前100房企銷售金額同比減少46.1%，這是前100房企商品房銷售連續第六個月同比減少，且減少幅度呈現逐月擴大的趨勢。

前100房企1月實現總銷售面積3931.5萬平方米，環比減少48.7%，同比減少40.5%。

房地產市場現狀之三：百城新房成交價環比3連跌，二手房成交價環比4連跌。

2月1日，中指研究院釋出《百城價格指數報告》，資料顯示，儘管部分城市出臺新政紓困樓市，2022年1月，全國100個城市新建住宅及二手住宅價格環比持續下跌。

中指研究院公佈的資料顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米，環比下跌0.01%，價格環比已現三連跌；同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

二手房方面，百城二手住宅平均價格為15987元/平方米，環比下跌0.08%，價格環比已現四連跌；同比上漲2.86%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。

房地產市場現狀之四：房價最堅挺、泡沫最堅硬的深圳，2022年1月房價同比下跌約五分之一。

從中國房地產業協會最新公佈的資料看，2022開年以來，房價卻跌得不同凡響！曾經一房難求的深圳，被有的業界人士吹噓房價最堅挺、泡沫最堅硬的深圳，在2022年1月，房價同比跌幅近20%，一些三四線城市1月同比跌幅超過了10%，64個城市同比跌幅超5%。

三、房地產日子不好過，對普通老百姓沒什麼影響

就在12月，我發表的關於房地產市場的幾篇分析文章中，雖然一直堅定地認為買房就掙錢的時代已經結束，但當時錯誤地認為，一線城市流入人口多，供求相對緊張，商品房還是存在上漲機會。

近三十年來，我們的房地產市場從來沒有如此蠻橫的劇烈降溫，也沒有如此誇張而普遍地持續下跌！

這足以說明，房地產市場在多重因素影響下，房價已經從橫盤的微幅震盪轉為真正的下跌趨勢了！房子正在從投資屬性向居住屬性脫殼蛻變了！

房企的日子不好過了，對只有一套兩套房子的老百姓，沒什麼影響。畢竟房價漲與跌，都只是數字遊戲。一套房子自己要住，還有一套也是留給孩子住的。房價上漲，這一兩套房子不能賣，也掙不到房價上漲的紅利。房價跌，這一兩套房子依然不會賣，也不會有什麼損失。
但房子賣不動，投進去的錢回不來，面對高得不能再高的負債率，以後房企日子肯定不好過了。該破產的只能破產清算，該被收購的，乖乖簽字蓋章把公司交給新老闆。

房企日子不好過了，炒房的能好過？手裡握著十幾套、幾十套房子的，看著每個月要還的利息，要交的物業費，看著房價一天比一天低，心裡一定滴著血。看到這篇文章，他們一定會罵我，為什麼不能看破不說破，留點希望和盼頭給他們！其實你們也不要著急，能賣趕緊賣，賣不動就降價賣。這世界上沒有賣不出去的房子，只有別人無法接受的價格。多賣點房子，減少點損失。畢竟你們炒房炒了30來年，每年1個人炒房掙得比幾萬人的上市公司還要多，虧點，吐點，也屬正常，誰叫你們不認價格規律只認炒房經驗呢？現實只是告訴你們，房價一路上漲的擊鼓傳花遊戲，總有玩不下去的一天。

房價下跌，交易萎縮，其實真正利益受損的，是嚴重依賴土地出讓金的地方。交易萎縮了，來自於房地產市場的交易稅費銳減。這還不是什麼大不了的。更令他們頭疼的，是土地出讓金減少了怎麼辦？

1月28日，財政部公開2021年財政收支情況。其中地方收入中，國有土地使用權出讓收入（即土地出讓金）87051億元，同比增長3.5%。這一指標從總量看，同樣創出了新高，但從增速來看，也屬於新低。低於2019年（11.4%）、2018年（25%）和2017年（40.7%）。

更嚴重的是，2021年四季度，絕大多數地方的土地出讓金收入同比銳減！房企都不拿地了，好多地方只好動員地方投資平臺高價拿地，再低價去找開發商合作開發。但這一招管得了一時，畢竟難以持續啊！這中間買高賣低的虧損，誰承受得了？

我們用土地出讓收入/地方財政收入來衡量地方財政對土地出讓收入的依賴程度，去年土地出讓收入大約相當於地方一般公共預算本級收入（約11.11萬億元）的78%，這也顯示出地方財政收入對土地出讓收入較為依賴。依賴度較低的如黑龍江、山西、遼寧、上海、甘肅、青海等地區的土地出讓收入/財政收入低於40%。依賴度較高的如河南、河北、廣西、江蘇、山東的土地出讓收入/財政收入超過80%。

四、不靠房地產，中國經濟依然大有前途

曾經的房地產，是經濟發展的支柱中的支柱，就像一輛永不停歇的綠皮列車，人們都覺得不能停，要長期保持一定的速度向前執行。但動車和高鐵終歸要現身，綠皮車雖然還在行駛，但越來越多的客運，都被動車與高鐵吸引去了。而新能源和數字經濟，就是接替房地產的中國經濟的動車和高鐵！

大的經濟轉型過程中，總會產生新的利益分配格局，也會配套新的投資手段。少買房，多持股，好像發達國家的人們都是這麼投資理財的。這應該就是經濟發展的必然趨勢。

這是本人發表過的房地產分析文章，有興趣的可以繼續點選閱讀。

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【作者：國證大資料 徐曉偉】