我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問：星叔好，新手小白，現在投資房產還是不是普通人最好的投資渠道，是不是拉長時間來看，根據國家的發展，及通貨膨脹的速度，房子長遠看都是有回報的？現在房住不炒，各個城市調控嚴厲，未來買房還有利可圖嗎？
回答：城市化還沒有完成，經濟還在快速發展，大城市房價總體趨勢是上漲的，如果持有時間長，都是賺錢的。
可是在現實生活中，即使在京滬深杭這樣的城市，很多人買房投資也是虧錢的。
造成買房虧錢的主要原因是在樓市火爆時高點買入，買入後就迎來房價的盤整，持有2到3年，或者是因為資金鍊斷裂了，或者是因為信心崩潰了，在盤整或者下跌時賣出，結果造成投資虧損，甚至血本無歸。
所以買房投資切記兩點：第一是不要高槓杆買入，因為盤整造成資金鍊斷裂被迫出局。
第二不要在樓市火爆高點買入，買入後就是漫長的調整週期。
資金充分，合理利用槓桿，保證現金流，在樓市盤整末期買入，靜靜持有，等待房價上漲。
經過一系列的調控之後，短時間內讓房子變現已經不太可能，如果你購房還是抱著投資的心態，那麼就要做好心理準備，可能房子會拿在手中5~8年，這個時候要做好相關的成本計算，以此來綜合考量長持是否划算，短期的房價跌幅也比較難發現。
投資是伏擊戰，考驗的是耐心，投資不能是攻堅戰，只是激情沒有用。
如果手中的房產比較多，那麼就要及時替換掉那些流動性差的房子，並選擇合適的機會購入那些流動性大、潛力大的房產。
之前閉眼買房掙錢的時代將過去，買錯房的代價會比較高，所以這個時候要多對比，根據自身的情況來進行判斷，避免被樓市套牢。
提問：星叔好，陳家祠有一套兩室，你覺得該不該這兩年賣呢？今年因為yq也明顯感覺生意不好做，我現在拿的貸款利率是5.8。五年貸款利息要付50萬。陳家祠這個區位，放5年能漲50萬嗎?(漲1萬/平）現在是5.7-6w吧，比上年漲了3.2%。
回答：一般人對待利息的態度，是肉眼可見的三到五年的，他們對利息視為猛獸。
更深入一點，應該是對自己要付出的利息視為猛獸，卻把自己出借的錢收利息獅子大開口。要給銀行5%的利息很高，而別人想借我的錢給5%的利息實在太低，憑什麼。
你們試試想想自己，是不是如此?
出借錢開口就是一分息，兩分息，我的錢可值錢了。5%借給你，我做什麼投資不能把它賺回來，年化收益超10%那是手到擒來。
一般人都是這樣蜜汁自信。
就當你有這樣的本事去賺5%的利息了，所以，當你借到銀行5%-6%利率，你為何就不能換位思考成，銀行借了你幾百萬，只收你5-6%的利率，你享受了這個息。用3成的錢撬動了10成的房子，本身就已經是最大的投資了。
你節省下來的錢就能賺到比銀行利息更多的錢，為啥那麼苦惱呢?
貸款是對沖通貨膨脹的，特別是你第一套房沒買錯的前提下。請把你陳舊的三五年還清貸款的舊思想統統拋卻。
你有閒錢，就去做你能夠達到比5-6%更好賺的投資。如果實在沒有這個能力，就去借給靠譜的人投資，收8-10%以內的利息。
所以這5.8%利率為啥不香呢？
提問：星叔，現在二手房遇冷，學區房還能買嗎？能否起到保值增值作用？怎麼選到便宜有價效比的學位房？
回答：如果是自用學區，目前還是可以入，投資的話短期的話可以，長期看前景不太明朗
如何買價效比高的學位房：
1.買學位被佔用的房子。
學位房的價值在於學位，學位被佔用，房產的價值就會受限，可以找一些已經正在用初中學位，或已經在用小學但小孩已經讀到 6 年級的那種學位房，可以淘到一些價格便宜的機會。
不過要注意，房東學位要轉出去，而且你自己小孩要晚幾年上學，如果這兩點都OK，那還是有機會買到合適的。
2.買著賣的房子。
現階段，房東越著急，價格越便宜，很多房東想著賣房置換到更好的，如果趕時間出貨，談價空間會比之前多很多。
不過，這個需要你對價格有個敏感判斷，你得知道這個價格便不便宜，以及這個樓盤到底值不值得這麼多錢。
3.買交易最活躍戶型的房子。
樓盤內部不同戶型間，都會有明顯差異。房子沒被交易之前，房價再漲，那只是賬面財富。只有被交易了，財富才是實實在在的真金白銀。
只有交易頻繁，才說明市場認可，成交量大的，說明泡沫越少，可選標的越多，往往有更多便宜的硬通貨可以撿。
當然，有了方法還不夠，你得有足夠的資訊網路，你需要有專業的房產顧問。
雖然目前二手市場偏冷，但優質資產還是不缺購買力，好的學區房還是有市場的。
提問:您好，星叔。我手上子彈50萬，想在廣州上車，兼顧自住和投資需求，沒有市區購房資格。目前看了南沙、新塘、中新板塊的幾套房子，已放棄南沙，其他兩板塊中比較中意的是品秀星圖、錦繡天倫、御溪世家，都算比較靠近地鐵，符合我的交通需求。現在比較糾結的是在這幾個當中選一個先上車還是再等等看?您這邊有適合剛需的盤推薦嗎?第一次購房，比較緊張，還請多多指教。
回答：每輪行情下板塊輪動演變：
市中心:在上漲期漲幅中等，在下跌和橫盤期最抗跌
遠郊區:在上漲期漲幅最好，在下跌和橫盤期最易跌
1、每輪行情的特點是市中心先動，城郊結合部再動，最後是近郊、遠郊，這是板上定釘的事實
2、每輪行情，每個外圍的區域甩掉的都是爛貨都是外地的接盤俠，外地人哪裡懂一個城市的發展啊，所以不熟的地方千萬不要去，因為資訊差的原因，所以外地人就買單了
3、廣州:上面的這種情況，廣州的南沙、部分番禺、從化、部分白雲，都是這種型別和特點，要小心謹慎
這幾個板塊實在要買的話，就新塘吧，優先品秀星圖，或者地鐵沿線淘淘單價2萬內的次新盤。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，星叔手把手教你從0實現千萬資產積累。
