今年的“金九銀十”剛剛過去，在以往這個時期是開發商和中介大展拳腳的時候。各種營銷也是層出不窮，每到這個時候，很多樓盤開盤看房者也是人來人往如集市般熱鬧。但今年卻感受不到過去“金九銀十”的那種氛圍，冷清得讓人感覺到好像和平時並沒有什麼區別。
而在今年的11月1號中指院第一時間公佈了我國前100城新房和二手房價格的漲跌情況。其中在100個城市中有59個城市的二手房價格出現了下跌，1個城市橫盤，只有40個城市的房價還在上漲。而且我國前100個城市的二手房平均價格也是自從2020年6月份以來首次出現下跌。在這種情況下很多購房者都持觀望態度，很多房企爆發債務危機，為回籠資金髮愁。很多專家也認為我國樓市的“拐點”已經到來，其主要有以下幾點原因。
第一：我國的住房資源已經過剩
我國房地產行業經過20年的發展，也建設了無數的房子，我國的住房資源也從過去的供不應求，變成了供大於求。根據相關資料顯示，截止到2020年我國前100城的新建商品房庫存量達到了5.7億平方米，基本和2014年庫存量的最高點相持平。除此之外我國商品房最大的庫存量還在投資炒房者手裡。根據2018年西南財經大學釋出的資料顯示，在2017年我國的商品房空置率就達到了21.4%，也就是說我國的商品房每5套裡面就有一套是空置房。而且這還是4年前的資料，在這4年中開發商還在馬不停蹄蓋房，如今我國的住房空置率只會更高。我國住房過剩，未來住房供大於求，所以樓市出現拐點並不奇怪。
第二：住房“拋售潮”來襲
我們知道最近兩年國家對樓市的調控政策不斷收緊，再加上房價處於平穩，甚至很多城市的房價出現了下跌的趨勢，因此很多投資炒房者對樓市的信心開始動搖。因此很多投資炒房者開始拋售自己名下的房產，這也是很多城市二手房掛牌量不斷增加的主要原因。根據相關資料顯示，截止到今年的第一季度末，重慶、天津、濟南、青島、鄭州、武漢等城市，二手房掛牌量均已超過10萬套，其中重慶的二手房掛牌量更是超過20萬套。二手房掛牌量的增加，但成交量卻沒有明顯的增加，造成房子的流動性越來越差，甚至很多城市二手房面臨有價無市的局面。
除了二手房以外，新房市場也不容樂觀，在“三道紅線”、“兩個集中”壓力下，很多房企為了快速回籠資金，也出現了降價拋售的情況。這也是最近很多城市都出臺了“限跌令”的主要原因。
第三：人們購房觀念的轉變
在2016年我國就提出“房住不炒”的政策理念，經過5年的教育，再加上這兩年樓市遇冷，很多人的購房觀念開始發生轉變。現在越來越多的人以居住為目的買房，投資為目的買房的人越來越少。
第四：我國的住房需求在不斷減少
李嘉誠曾經說過，未來幾年我國的住房需求將面臨“枯竭”，筆者認為也是有一定道理的。首先來說我國如今的城鎮化率已經達到了63.89%和國際上發達國家的70%已經相差不遠，所以未來基本不會再有大量的人口由農村向城市轉移。其次最近幾年我國的結婚率和新生人口出生率也在持續走低，在這種情況下，未來房地產行業的人口紅利正在慢慢消失。沒有外來人口和新生人口的支援，城市的住房需求就會不斷降低。最後就是我國城鎮家庭的住房擁有率已經很高，達到了96.86%，戶均擁有住房達到1.5套。所以隨著人們買房觀念的改變，未來城鎮家庭對住房的需求更少。
樓市遇冷，“拋售潮”來臨，樓市迎來救市
樓市遇冷，特別是年底，各大房企回籠資金壓力巨大，很可能迎來債務危機。而現在房地產行業依然是很多城市的支柱產業，影響著城市的經濟脈搏。所以如果城市的房價出現大幅度下跌，顯然不利於城市經濟的穩定發展，因此出臺相關“救市”政策也就非常有必要了。例如一些城市出臺了“限跌令”，截止到目前我國已經有12個城市出臺了“限跌令”，明確禁止開發商“低價傾銷”，擾亂房地產行業的正常秩序。其中嶽陽市出臺“限跌令”的第一個城市，要求中心城區新房銷售的實際價格不得低於備案價的85%，也就是說降價幅度不得超過15%。
而相比一些城市單純的出臺“限跌令”，而哈爾濱的救市政策更加具體，可以說是打響了房地產行業救市的“第一槍”。哈爾濱這次出臺的“救市”政策，主要從兩個方面進行調控：①幫助房企脫困，重點是減輕房企的資金壓力。②進一步促使住房需求的合理釋放，加大對剛需購房者的補助力度。另外為了留住人才，哈爾濱給予不同學歷的剛需購房者2～10萬的購房補助。
多個城市出臺“限跌令”，“救市”打響第一槍釋放什麼訊號？
很多人看到很多城市出臺“救市”政策，認為國家對樓市調控開始“鬆綁”，未來房價還會反彈。而事實真的是這樣嗎？未來房價走勢到底如何？這裡我們可以看一下我國經濟學家馬光遠是如何解讀各城市出臺的“救市”政策的。
首先馬光遠認為，各城市出臺“救市”政策，說明我國房價下跌已成為常態。在2021年10月11號，經濟學家馬光遠對於哈爾濱打響樓市救市第一槍表達了自己的觀點。馬光遠認為這次哈爾濱出臺救市政策可視為中國對於房地產行業調控政策的一個轉折點。馬光遠認為樓市因為疫情和調控政策不斷收緊的原因已經很冷了，不宜再繼續潑冷水，否則就會被凍住。另外他還指出未來除了少數仍然有上漲壓力的城市外，會有更多的城市加入穩樓市的行列。但是，我國房住不炒的基調不會變和動搖，未來房地產的分化會更加明顯，房價下跌會成為常態。
透過馬光遠的這一段話我們可以得出兩個資訊：01，未來可能會有更多的城市會跟隨哈爾濱的腳步，加入到穩樓市的行列，可能出臺“救市”政策。特別是一些三四線城市，因為這些城市的樓市已經很冷到地方政府不得不管的程度，否則樓市很可能進一步降溫，房價下跌更加嚴重。這時會影響購房者的權益，造成房地產市場糾紛不斷，更加混亂。02，儘管樓市遇冷但我國“房住不炒”的主基調不會變，這種情況下不同城市的樓市會出現不斷分化的情況，一些人口不斷流失，經濟發展落後的城市，房價下跌會成為常態。
最後你對一些城市出臺“限跌令”政策有什麼看法？歡迎在評論區留言討論。
