東西城的"共有房"，值不值的買？

北京樓市目前存在兩種“共有產權房”，但是很多人根本分不清楚到底是怎麼回事，往往把兩種“混為一談”。

“老的共有房”是在2017年就已經出現了。

而“新型共有房”一直到2020年年底才開始出現。

兩者之間在時間上差了接近4年。

那麼這兩種房子有什麼區別呢？

其實這裡面的區別“特別大”，雖然大家都是“共有房”，但是“老的共有房”本質上是一種“政策性商品住房”，甚至可以說是“保障房”。

而“新共有房”則是一種“商品住房”。

根據北京市在2017年09月20日公佈的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的規定：

北京“老的共有房”永久不得轉“完全產權房”，不得隨意出租、出售。

也就是說，“老的共有房”政府持有的那部分產權，你永遠買不到，永久性不能“轉商”，共有房就永遠都是共有房。

而且規定“購買老的共有產權房，不僅要在北京名下無房，同時在北京必須沒有住房買賣記錄”，在北京有過買房賣房記錄，沒有資格購買。

也就是說，共有房的資格物件一般來說都是“中低收入者”為主，購買力是相對比較弱的，體現了共有房的“保障性質”。

同時“購房人透過購買、繼承、受贈、公租房、公房等方式取得其他住房的，其共有產權房必退出”。

這意味著只要買房人一旦擁有了其他住房，就必須退出共有房，共有房家庭不能擁有“其他資產”。

最要命的是“轉讓共有產權房，只能轉讓給同樣具備共有產權房資格的家庭或個人”，買賣完全“封閉執行”。

而且將來要“繼承”的話，繼承人也必須要擁有“共有產權房資格”，不然只能退出共有產權房，賣掉自己的產權比例或由政府回購。

這就意味著共有房的“流動性”會非常差，要麼就是轉讓不出去，要麼就是根本不能升值轉讓。

由此可見，“老的共有房”就是一種“政策性住房”，唯一的優勢就是價格低，劣勢就是沒有升值空間，沒有流動性價值。

共有產權房實際上已經變成了有部分產權的公租房，老的共有產權房完全就是“房住不炒”的原則體現。

那麼，什麼是“新型共有房”？

根據2020年12月31日北京規自委公佈的《關於北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》。

在這個公告裡，首次明確了“新型共有房”的概念。

其實所謂的“新型共有房”，全名應該叫做“新型共有商品房”。

“新型共有房”和“老共有房”唯一的共同點就是：限售五年，拿到房本後的五年內不得轉讓，加上辦理房本的時間，一般情況下需要持有7年左右。

其他的地方則完全不同。

新型共有房的本質還是“商品房”，不是“政策性住房”，所以“新型共有房”的購房資格是比較寬泛的：

只要有擁有北京住房購房資格，就可以購買“新型共有房”，不需要“名下無房”和“沒有住房買賣記錄”這兩個條件。

也不需要專案所在區的“社保”或“戶口”。

最重要的是“新型共有房”可以透過二手房買賣實現轉商。

購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一併轉讓。

轉讓物件為符合北京商品住房限購政策的家庭，轉讓物件獲得的房屋產權份額比例為100%。

而且新型共有房的租金收益、房價溢價收益全部歸買房人：

轉讓後，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款原值，其他部分歸買房人所有。

已購住房用於出租的，租金收益全額歸購房人所有。

看到沒有，“新型共有房”比“老共有房”強太多了：

買房人不僅可以用較低的價格買到房，而且流動性強、租金收益、房價上漲收益全部歸買房人，新型共有房“牛爆了”！

同時我們要特別注意的是：

在“新型共有房”中，不管房價上漲，還是下降，將來轉讓的時候，政府都只拿回“原值”部分的固定值。

相當於“新型共有房”其實屬於“政府配資房”，政府給你配一部分資金買房，但是將來賣房後要原封不動的退還。

也就是說，一旦房價上漲，新型共有房的買房人可以獲得“更高的收益”。

比如以海淀樹村專案為例，指導價11.2萬，買房人持有80%，政府持有20%，買房人只需要花8.9萬就可以買到房子，政府持有2.3萬。

當房價從11.2萬開始上漲20%後，房價每平米上漲了2.24萬，買房人以8.9萬每平米購買，回報率高達25%（=2.24/8.9=25%）。

所以當房價處於上漲週期，新型共有房讓買房人以80%的房價就可以撬動25%的回報，回報率“槓桿的”。

所以，“新型共有房”可以說是“閉著眼睛隨便買”，而且政府持有比例越高，相當於政府配資越大，就越值得購買。

而且“新型共有房”不僅交易稅費較低，未來就算“房產稅落地”，可能也只按照80%的交易價格來繳納房產稅。

這是一筆“最划算”的投資品！

北京目前的“新型共有產權房”一般只在中高階樓盤中設定，總價一般都在“千萬級”以上，比如像海淀樹村專案、崔各莊專案等等。

所以我們也把新型共有房，“戲稱”為富人的共有房。

未來北京有可能將會逐漸拓展到中低端專案，比如像通州專案國譽專案等等，未來北京的“新型共有房”可能會遍地開花。

那麼，如果未來“東城永定府”有望轉成“共有房”，還值不值的購買？

第一，如果“東城永定府”轉成“老共有房”，相當於用8.9萬/平米購買一個持有80%比例的老共有房。

那肯定是“非常不值的”，這個專案基本就廢了，不用再考慮了。

因為已經沒有了任何升值的空間，價格優勢完全被抹掉了。

第二，如果“東城永定府”轉成“新型共有房”，那相當於專案“漲價”了。

相當於用8.9萬/平米購買了一個持有比例80%的商品房，所以這個商品房的真正價格應該是11.2萬/平米。

那麼這個專案的投資價值也被削弱了，相當於第二個“天壇府”而已，搶著買的意義也不大了。

因此，共有後的東城永定府值不值得買，關鍵看“屬性”：如果是變成老的共有房，絕對放棄購買。

如果是新型共有房，升值空間雖然被削弱，但自住價值依然強大，依然可以下手。

綜上所述，對於目前北京市場中存在的兩種“共有產權房”，我們要有清晰的認知：

“老共有產權房”是沒有任何升值空間的，是純粹的自住房。而“新型共有房”則是最好的投資品。

這兩種是有“天然之別”的。

當然了，北京“老的共有產權房”不能轉商只是暫行辦法，未來是不是也會參考“新型共有房”一樣管理呢？

我們認為可能性還是比較大的。

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