《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
進入新的一年，房地產行業流動性危機仍未解除，部分房企正透過加速出售旗下資產來補充現金流。
今年以來，融創已轉讓武漢、昆明、杭州三地四個專案的部分股權；世茂10.6億出售了上海一宗商業用地，與雅居樂共同持有的廣州亞運城股份也一併出售，有訊息稱世茂已將近800億資產擺上貨架，其中更是包含多個城市的地標性建築。
對此，融創相關人士告訴《財經》新媒體記者稱，出售專案股權屬於公司正常的專案轉讓行為，主要因為去年下半年市場情況發生巨大變化，預售資金監管收緊等政策調整，出售資產主要用以補充公司現金流。
“很多房地產專案存在抵押貸款融資的情況，雖然看得買家不少，但即使打折出售，拿下來也並不划算。”某房企熟悉地產收併購的人士向記者表示，隨著政策暖風以及專項併購債的發行，有助於房企緩解資金壓力的同時，加速整個房地產行業的收併購程序，行業集中度也將進一步提升。
出售旗下優質專案 加速調整資產結構
據中指院資料顯示，2021年境內房企作為買方涉及的交易金額約2836.4億元，完成收併購約有221宗，平均單筆交易金額12.8億元，較2020年增長41.1%。其中，有7宗單筆交易金額超100億的大宗交易，如融創和融創服務分別以99.1億元、8億元收購彰泰和彰泰服各80%的股權，百億交易較2020年增加4宗。
值得注意的是，今年雖然延續了去年的併購潮外，不過買方身份轉變成了賣方。今年1月以來，融創已轉讓武漢、昆明、杭州三地四個專案的部分股權，由武漢城建、首創、華髮、星創置業接盤。其中，披露出售金額的僅融創昆明融創文旅城二期40%股權交易價格為14億元。
無獨有偶，繼去年12月以逾20億港元出售香港西九龍地王專案後，1月21日，世茂公告稱，已出售一宗位於上海黃浦路的商業地塊，作價10.6億元。隨後，中國海外發展公佈，擬以37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合股權，收購完成後將合計持股73.33%。另外，萬科海外公告稱，擬出售倫敦寫字樓，預估淨所得約5600萬英鎊（約4.8億人民幣），所得款項用於收購香港一處物業。
記者還注意到，近期房企出售旗下專案型別多為持有型資產，如文旅、寫字樓、商業綜合體等。除網傳世茂將出售包括世茂深港國際中心、世茂重慶中心地標群、上海世茂廣場、上海世茂深坑酒店等地標性建築外，融創出售的四個專案中也有三個專案為商業專案。
融創相關人士在接受《財經》新媒體記者採訪時表示，出售專案股權屬於公司正常的專案轉讓行為，主要因為去年下半年市場情況發生巨大變化，預售資金監管收緊等政策調整，出售資產用以補充現金流，暫無出售計劃需披露。
在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，加速出售資產主要原因是企業流動性困難。出售資產，可加速回籠資金，增加現金流，避免債務違約。個別企業出售文旅、商業專案，一是文旅、商業專案收益情況不穩定，二是文旅、商業專案經營難度很大。相對於住宅來說，文旅、商業專案不是優良資產，這些企業會加速出售，最佳化調整資產結構。
另外，諸葛找房資料研究中心分析師梁楠表示，出售旗下專案也向市場傳遞了其努力償還債務的意願，提振市場信心。同時，住宅市場經歷了多輪次的政策調控，住宅專案增值的空間不是很大，而優質的商業和文旅專案可以保值，若收購後對其重新進行包裝、提高運營能力，還可實現增值、增收。
熱鬧有餘個別房企成交不足 行業收併購行為趨於謹慎
近期如恆大、陽光城、泰禾、當代置業、奧園等本輪傳出流動性危機的企業，均對外表示將加速處置旗下資產，緩解並解決債務問題。
事實上，即使買賣雙方有意願達成合作，能否最終交易成功也影響著處置資產的速度。今年年初融創服務終止收購第一物業，理由是賣方推翻此前交易價格和交易安排。2021年10月，合生創展與恆大物業關於超200億港元的股權收購因雙方協商不下以終止落幕。
某房企熟悉地產收併購的人士告訴記者，很多房地產專案都有抵押貸款在裡面，即使專案打5-7折出售，價格也不足以打動收購方。目前市場處於買賣方的博弈階段，除非強行甩賣，多數專案仍在談判階段，成功收併購仍有難度。
同策研究院資深分析師肖雲祥指出，因標的體量大、涉及資金多，房企資產的收併購過程較為複雜。其次，出售資產的品質問題，包括物業型別、開發狀態、預期去化等，都將影響標的資產收購後的價值呈現。儘管近期調控政策陸續出臺，但市場信心並沒有完全確立，而且當前大多數房企資金並不充裕。
同時，梁楠表示，融創、萬科等房企成功出售專案的主要原因是由於專案本身運營穩健收益較好，亦容易變現，接盤風險較低。而出險和困難房企專案出售進度緩慢，主要由於企業現金流充裕性不足，專案經營受到一定影響，同時這些專案自身的回報率也不穩定，買家接盤後需要一定的資金支援。加之部分房企暴雷、信用評級頻遭下調的事件頻發，房企出於資金安全性考慮，收併購行為將更加謹慎。
新政或加速行業併購 行業集中度將進一步提升
在政策深度調控，行業整體低迷、房企頻頻爆雷時期，有關房地產收併購的新政引發多方關注。
2021年末，央行、銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案，推出專項併購貸、併購債，且不計入三道紅線。
2021年11月中國銀行間市場交易商協會舉行的房地產企業代表座談會提及，將優先支援符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具用於併購專案或已售在建專案建設。
就在上述《通知》發出後，已有若干房企在銀行間發行併購票據。1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，次日，保利置業50億元小公募專案獲上交所受理，資金用途包括房地產專案的收購兼併。另外，華僑城、建發地產均已發行了涉及收併購的中期票據。
除房企外，金融機構也入場發行房地產專案併購主題債券，如今年1月以來浦發銀行發行了首筆50億元房企併購主題債、交通銀行擬發行1000億元非資本補充性質的金融債券、招銀國際旗下SPAC公司遞表上市。
“專項併購債的發行將促進收併購程序的提速，這在一定程度上有利於緩解部分流動性緊張房企的壓力，但收併購仍以優質資產為主。”梁楠表示，在支援收併購相關政策的支援下，預計接下來收併購現象將有所增加，行業集中度也將進一步提升，而且集中度會向大型央企、國企，以及經營穩健的大型民營房企靠攏。
目前來看，由於專項資金成交情況較少，政策效果能否落地仍需進一步觀察。霄雲祥指出，未來是否會出現集中收購的情況，這涉及到的因素較多，如標的資產品質、價格、市場等因素，如果在條件滿足的情況下不排除集中收購案例的出現。
在浙江省房地產業協會副會長兼秘書長金鷹看來，明確債券融資用於房地產專案兼併收購，體現了監管方促進行業良性迴圈的力度和決心，但不意味著對房地產市場調控的決心有所改變。從長期來看，“三高”模式（高負債、高槓杆、高週轉）已經不被市場和政策所支援，房地產行業的轉型和升級是主流和趨勢，未來創新能力將是房地產企業能夠健康發展的核心競爭力。
