那句耳熟能詳的“今天你愛理不理，明天你高攀不起”，以房地產的角度如何理解？
身邊不斷有人抱怨：“莘莊以前是鄉下地方，現在也賣8萬一平米了”，這話背後是不甘。
於是，地產商將計就計，在郊區期房銷售勢必面臨城市介面生澀、配套缺失、交通不便等現狀時候，越來越理直氣壯地將上述兩個微型典故寫進【答客問】，美其名曰：要用發展的眼光看地段。
城市在發展，地段在“煲熱”，所以土地價值是可變的。
今天想探討的是兩個問題：
1、土地價值是怎麼演變的？
2、在土地價值的演變過程中，有什麼“可順勢而為”地操作？
一、地產領域啟示錄，全過程“以土地價值為綱”
拿地行為，是和土地價值最直接關聯的互動。
雖然可以戲謔“1000個拿地決策人心目中有1000幅完美土地”，但基本判斷是趨同的：
1、看區域發展規劃；
2、看周邊配套現狀；
3、看人口產業佈局；
4、看成本投入產出。
如果說——拿地是基於“（該幅）土地和城市的相對關係”來做出判斷，那麼開發則是“（該幅）土地之於區域”甚至“（該幅）內部也分三六九等”，宏觀→中觀→微觀，土地價值在靜態層面存在，而且存在差別，已經是不爭的事實。
在進入開發這個（相對）微觀領域，房企對一幅地塊的級差認知完全可以透過其操作手徑有所察覺：
（一）分期開發戰略的劃定。
房企把地塊進行分期開發的戰略可能是處於資金槓桿的考量和受限，但“如何劃定（分期開發的順序）”則是完全和土地價值的認知和判斷有關。
常規做法往往是“位置最偏的最先開發”，不是無知者無畏，而是遵循“低開高走”的定價戰略之後，用價格優勢來抵充位置缺陷，當然這是建立在過去20年樓市單邊向上的大背景之下的。
然後結合“逐步漲價逐步優質位置進入開發”的同步，往往一個專案的壓軸房源伴隨著的就是——地塊最佳位置。
（二）房源定價策略的位置觀。
把地塊分期開發進一步微觀，到達營銷環節也到達購房者立場，就會發現不同位置的樓棟和房源定價也會不同——不僅這個位置係數導致的房價差異對於一一對應的購房者而言並不是一筆小數字，而且位置係數也因為不同地段、不同位置差別而有高有低，並最終反映在單套的總房價上。
從拿地到開發到營銷，不僅全程體現了土地價值差異導致的“被區別對待”，而且從面對的人群變化也可以看出——不同人群在差不多同一時段認知同一幅土地，雖然有角度不同，但是核心評價的策略是趨同的，最終也是以結果導向來倒推預演的。
二、從微觀到宏觀，土地價值變化中的主觀能動性
房地產領域中，關於土地價值也有一句名言：“當一個專案打下第一根樁的時候，未來的命運已經決定”，雖然這句話因為產生久遠已經有點落後於今天“只要一二手倒掛閉著眼睛賣房子”的市場，但至少想證明——土地價值之於買房賣房的核心權重。
但是，如果“拿地拿砸了”，一個專案就真的徹底繳槍投降或者躺平了嗎？
那些看起來鐵板釘釘的原則、經驗，是否就絕對不可逆？
答案也是否定的。
舉兩個例子來證明關於土地價值的——變是唯一的不變。
其一，李嘉誠輸給了學區房。
曾經“地段、地段還是地段”的金科玉律，在橫行地產幾十年之後居然被事實駁斥了，贏了李超人的不是後來人，而是學區房。
上海的中環和外環，因為地段不同導致土地價值的級差，有事實顯示在2020年，位於中環的長壽路江寧路，其二手房價格居然以“8萬＜10萬”的倒掛輸給了位於外環外閔行某優質學區！
這雖然只是個案，但地段神話或者說地段鄙視鏈的神話還是在某個節點被攻克，而且相信這種“外環+學區＞中環”的田忌賽馬現象，應該在不止一個地方普遍存在著。
其二，剛需地段的改命。
曾幾何時，那些位於外環外的樓盤因為“天生地段劣勢”而造成的營銷卑微：
1、定價要比內環甚至中環低，而且要低到讓購房者動心才有可能吸引外溢購房者；
2、戶型儘量緊湊，小面積+低單價導致的（相對低總價），價格是地段自卑者的通行證。
3、剛需地段的競爭不僅來自於和（相對）優勢地段，還存在於剛需地段之間的內卷慘烈。
但是，這些年我們可以看到剛需地段的溫水煮青蛙已經有了改命跡象：比如位於上海西區青浦的徐涇鎮，因為大虹橋規劃利好、虹橋交通樞紐、進口博覽會落子國家會展中心、長三角一體化和五個新城戰略，歷經20年的發展，“徐涇出現大戶型”已經實證了（徐涇地區）土地價值的命運扭轉。
所以，土地價值差異先天存在，就像不同家庭條件、背景、父母固然決定了個人發展的很大一段波幅，但是自強不息也有逆天改命的正向意義，所以土地價值不僅存在，而且可變、可為、可逆，無非是滴水穿石之功。
三、從最前端就開始預判，是土地再造的“押注”
除了房地產，其實在城市更新領域也曾經是“地段地段還是地段”的命運天註定：那些位於市中心的老廠房、都市工業園因為先天佔據了良好地段，雖然主業可能因為各種原因而無法存活，但市中心核心地段的資產價值尚存，所以對後續接盤俠而言，找個運營商進行功能和業態的改變，最終都能獲得不錯的業績。
但是隨著市中心存量資產的瀕臨趨勢，也隨著“城市更新不許大拆大建”的政策釋出，城市更新向外走&微調整的趨勢和跡象明顯，未來的城市更新競爭，都少不了“土地價值認知、比選、再造”的手段新增，人的作用力越來越會得到重視，因為天壤之別。
一方面是政府在宏觀層面的規劃和發展推動土地價值的改變，對價就是時間交換可能性；另一方面就是從專案定位、設計、改造到運維的過程中，如何體現土地價值的二次級差，就算所謂的順勢而為，核心也在“有所作為”！
表面看起來“只要更新總能迎來一波發展”，但更新的方向和方式，決定了投入產出、發展引擎、產業匯入、推廣效果等等，所以——不是改善一下環境就叫城市更新，不是改善一下環境就可以再造土地價值，深入內裡就可以看出細微差異，而細微差異可能影響未來命運。
引發土地價值再造差異的客觀原因很多：
1、不同操作者的段位高低；
2、採用不同的方法論；
3、不同人有不同的立場。
但是對於土地價值再造的“動態化、網格化、市場化、換位性”都是基本盤都是底層（核心）邏輯，以解決怎麼看、怎麼做、怎麼辦、怎麼算的四個追問，最終透過設計來左右改造效果，並在未來可持續發展中發現了或高明或失誤。
其實，市中心有限的格局，導致了城市更新的兩步走：一是外部區域的造地，來提升土地價值升值的速率和效果；二是市中心舊區改造的微更新開始強調精細化管理，對應的就是如何更加精準來讓“老破小”煥然一新，不僅延壽而且保養。
就像最近熱播的【夢想改造家】，其實每一道發號施令，執行者要迅速進行腦轉化：
1、大致有/要多少費用（最精簡）？
2、未來主要功能何在（最實用）？
3、主要針對人群及側重（最使用人）？
4、滿足功能的功能配置（最划算）？
5、功能配置後如何擺放（最合理）？
只是“看預算一買了之”的應對，可能遭遇風格、適用、預算、可持續等多重尷尬，借用羅胖在2022年新年演講中的名言之一：“用明天一定會發生的事，倒推出今天馬上要做的事”。
落子分伯仲，細節顯精神。
