物業管理條例
（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公佈根據2007年8月26日《國務院關於修改＜物業管理條例》的決定》第一次修訂 根據2016年2月6日《國務院關於修改部分行政法規的決定》第二次修訂 根據2018年3月19日《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修訂）
第二章 業主及業主大會
第六條【業主定義及權利】
第一款：房屋的所有權人為業主。
第二款：業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
（十）法律、法規規定的其他權利。
理解與適用
［業主與物業的使用人］
業主，是指物業的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的裝置、設施和相關場地的所有權人。 物業使用人是與業主相關的一個概念，主要是指物業承租人等物業的實際使用人。一般而言，物業管理只涉及業主與物業服務企業之間的權利義務，而不涉及使用人。但現在也有越來越多的業主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業主在購買了房屋之後即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業管理關係就不僅僅涉及業主和物業服務企業，還涉及承租人。除此之外，物業的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業的所有權人與物業的使用權人的概念，明確物業的使用權人不是業主。物業的使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。業主是物業的所有權人，對物業享有佔有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業只享有佔有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。
［物業服務企業侵害業主權利的行為］
（1）開發商擅自出售佔用業主共有道路或其他場地的車位，屬於侵害業主權利的行為。根據《物權法》第74條①的規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
① 參見《民法典》第275條。
（2）挪用共用部分維修基金屬於侵害業主權利的行為。業主享有物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金的所有權以及管理和使用的監督權。
（3）小區的主要景觀被大量擅自安裝標語宣傳牌，侵犯了業主對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況的知情權和監督權。
（4）小區綠化維護和還原不到位、水池清潔遲延、地下水道堵塞、小區保安紀律差脫崗等問題，侵犯了業主享有按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務的權利。
（5）阻撓設立業主大會，屬於侵犯業主權利的行為。《物權法》第75條①規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
① 參見《民法典》第277條。
條文參見
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1、7條
第七條【業主的義務】
第一款：業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
理解與適用
［業主在物業管理活動中的義務］
（1）在使用、經營其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策的規定，轉讓時要對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。尤其在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：①未經市政府有關部門批准，不得改變房屋結構、外貌和用途；②不得對房屋內外承重牆、梁、柱、樓板、陽臺、天台、屋面及其通道進行違章黃、拆、搭、佔；③不得燃放易燃易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；④不得利用房屋從事危害公共利益的活動；⑤不得侵害他人的正當利益；⑥不得以放棄權利不履行義務。
（2）業主如需將其住宅裝修，必須遵守相關規定，並填寫裝修申請表，報物業公司審查批准後方可施工，接受物業公司的管理和監督。
（3）房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表後部分和表前至第一個閥門部分使用者負責維修養護。
（4）凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業公司修繕，其費用由業主承擔。
（5）業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建築物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、交通、排水、排汙、消防等公用裝置；住宅所有人不得擅自侵佔住宅的共用部位和共用設施裝置，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施裝置正常執行有影響的自用裝置。
（6）禁止在住宅區內有下列行為：踐踏佔用綠化地；佔用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、腳踏車棚等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損壞、塗劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超過規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營鍛造、鋸木、建築油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響主正常生活秩序的行為等。
（7）對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證件或有關證明後，在合理時間內進入本住宅區任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、維修、養護或檢查管理規約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓。
費用。
（8）按照國家有關規定交納專項維修資金，按時交納物業服務
（9）業主應同時遵守相關的城市管理法規和規定。
（10）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，遵守法律、法規規定的其他義務。
［業主大會和業主委員會對違反相關義務的業主可以採取的措施］
業主大會和業主委員會，對違反法律、法規和規約的規定，任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的業主，有權依照法律、法規以及管理規約的規定，要求其停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
條文參見
《物權法》第77、83條①；《住宅專項維修資金管理辦法》；《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條
①《民法典》第279、286、287條。
典型案例指引
王某與北京某物業管理中心物業服務合同糾紛上訴案（北京市第二中級人民法院民事判決書［2010］二中民終字第218號）
案件適用要點：業主與物業公司已經形成事實物業服務合同關係的，業主負有繳納物業費的義務。
第八條【業主大會代表業主的合法權益】
第一款：物業管理區域內全體業主組成業主大會。
第二款：業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
理解與適用
［業主大會］
業主大會是業主的自治組織，是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。因此只要是建築區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，並對小區內的業主行使專有部分的所有權作出限制性規定，以維護建築區劃內全體業主的合法權益。本條第2款規定了業主大會的根本宗旨。
業主大會是業主為實現自己對物業的自我管理，為對物業管理區域內的共同事項作出決定而組成的。業主大會成立後，業主將主要透過業主大會這一機制實現對全體業主共同利益事項的決定和管理。這種自律組織依據國家法律、法規和政策規定以及管理規約的規定，實施自我管理、自我約束，不得組織與物業管理無關的其他活動。但是業主大會歸根到底是公益性的自治組織，其各種決議或者措施都具有公益性質，而不是為了個別人的利益服務的。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第2條
第九條【物業管理區域的劃分】
第一款：一個物業管理區域成立一個業主大會。
第二款：物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因數。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第7條
典型案例指引
北苑別墅小區業主委員會與石家莊市新華區住房保障局行政徽銷案（河北省石家莊市中級人民法院［2015］石行終字第00061號）
案件適用要點：被上訴人向原審法院提供的北苑小區總體規劃圖；［2013］新聯民初字第180號和［2013］石民二終字第02325號民事判決；北苑街道辦事處、變電街社群居委會出具的《北苑小區基本情況說明》能夠證實北苑小區、北苑別墅小區為一個物業管理區域，應當成立一個業主委員會。被上訴人在2012年7月13日為北苑別墅小區業主委員會作出備案，違反《物業管理條例》中關於一個物業管理區域成立一個業主委員會的規定，被上訴人於2014年7月3日對先前的備案行為進行了自行糾正，並作出《關於撤銷北苑別墅小區業主委員會備案的通知》符合法律規定，但該《通知》中關於移交財物的事項又為上訴人設定了民事法律義務，不符合《業主大會和業主委員會指導規則》第五十六條的規定，屬於超越職權的行政行為，依法應予撤銷。
第十條【業主大會成立方式】
第一款：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第8-15條
典型案例指引
深圳市某有限公司與廣州市某業主委員會等物業管理糾紛上訴案（廣東省廣州市中級人民法院民事判決書［2008］穗中法民五終字第1457號）
案件適用要點：同一個物業管理區域內的業主在物業所在地的房地產行政主管部門及其街道辦事處等的監督和指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
第十一條【業主共同決定事項】
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
典型案例指引
北京市某業主委員會與北京某物業管理有限公司物業管理委託合同糾紛上訴案（北京市第一中級人民法院民事判決書［2009］一中民終字第6111號）
案件適用要點：物業管理委託合同屬於委託合同的範疇，由於物業管理委託合同一般由業主委員會代表業主作為委託人與物業服務企業簽訂，根據合同相對性的原則，業主委員會有權行使任意解除權要求解除物業管理委託合同。但基於業主對建築物享有的所有權，為避免由於業主委員會隨意行使任意解除權而損害業主權利等情況的出現，我國《物權法》《物業管理條例》均對委託人主動解聘物業服務企業作了必要的限制，要求應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
第十二條【業主大會會議的召開方式及決定】
第一款：業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業參加。
第二款：業主可以委託代理人參加業主大會會議。
第三款：業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2／3以上的業主且佔總人數2／3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
第四款：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
第五款：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
理解與適用
［業主參加大會的方式］
業主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委託代理人參加的方式。召開業主大會時，業主應當親自出席並參與物業管理有關事項的決議。但是，如果業主無法親自參與業主團體會議的，也可以委託他人參加，並且還可以將自己的表決權書面委託其行使。本條規定業主可以委託代理人參加業主大會會議。
［業主大會的表決規則］
《物業管理條例》將業主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。對於一般決定，必須經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即“普通多數同意方式”。而對於特殊決定，適用“特別多數同意方式”，即必須經專有部分佔建築物總面積2／3以上的業主且佔總人數2／3以上的業主同意。特別多數同意的決議方式，指對涉及業主群體重要事項，須保證決策的慎重和決策執行能獲得絕大多數業主的支援，《物業管理條例》中適用特別多數同意方式的事項限於籌集和使用專項維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施兩種事項。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第22條；《物權法》第78條①
①《民法典》第280條。
第十三條【業主大會的會議型別及其啟動方式】
第一款：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
第二款：業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
理解與適用
［定期會議］
定期會議可以稱為例會，指應當按照業主大會會議議事規則的規定定期召開。經業主大會選舉產生業主委員會後，由業主委員會負責召集業主大會，根據管理規約的規定，每年召開一次或幾次。
［臨時會議］
經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：（1）經專有部分佔建築物總面積20％以上且佔總人數20％以上業主提議的；（2）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（3）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第21條
第十四條【業主大會會議的通知及記錄】
第一款：召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
理解與適用
業主大會會議關係到各業主的切身利益，因此對於會議時間、地點、內容、議決事項等重要事項應當提前15日進行通知，一般在物業管理小區內公告或者將會議通知等材料送達全體業主。另據我國《城市居民委員會組織法》規定，居委會的職責包含對社群的管理，所以物業業主大會應及時通知居委會，便於其對業主大會的相關工作進行指導和監督。業主大會會議記錄由業主委員會負責，對於大會召開過程和業主發表的意見應當以書面形式作詳實的記錄，成為業主大會開展工作的重要檔案資料，也便於業主對於業主大會的監督。
條文參見
《城市居民委員會組織法》第2-3條；《業主大會和業主委員會指導規則》第30條
第十五條【業主委員會的性質和職責】
第一款：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
理解與適用
［業主委員會］
業主委員會是業主大會的執行機構。它是經業主大會選舉產生並經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構，是業主自我管理、自我教育、自我服務，實行業主集體事務民主制度，辦理本轄區涉及物業管理的公共事務公益事業的社會性自治組織。業主委員會由業主會議選舉組成，統一領導自治許可權範圍的物業管理各項工作，但必須對業主大會會議負責並報告工作，不享有自治管理規範訂立權，因此，業主委員會必須服從業主大會會議，受業主大會會議的隸屬，處於從屬於業主大會會議的法律地位。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第35條
典型案例指引
北京某物業管理有限公司與北京市某業主委員會物業服務合同糾紛上訴案（北京市第二中級人民法院民事判決書［2009］二中民終字第13510號）
案件適用要點：作為小區的前期物業服務企業的物業公司雖已撤離小區，但是若在對小區提供物業服務期間存在侵害業主公共利益的情況，業委會有權代表全體業主向物業公司提起訴訟。
第十六條【業主委員會的登記備案制度及其成員資格】
第一款：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二款：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
第三款：業主委員會主任，副主任在業主委員會成員中推選產生。
理解與適用
［業主委員會委員的資格］
業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5-11人單陣列成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關法律、法規；（3）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第31、44條
典型案例指引
王某與瀋陽市某房產局行政登記備案糾紛上訴案（遼寧省瀋陽市中級人民法院行政判決書［2007］沈行終字第259號）
案件適用要點：根據《物業管理條例》第16條的規定，小區物業所在地的房地產行政主管部門，有職權對業主委員會備案作出是否准予的通知。業主委員會是物業管理區域內業主選舉產生的自治組織，只有經房產局備案確認後，其組織才具有合法性。
第十七條【管理規約】
第一條：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二條：管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第三條：管理規約對全體業主具有約束力。
理解與適用
［管理規約］
管理規約，是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規範，一般以書面形式訂立。根據本條例規定，管理規約是業主團體的最高自治規範和根本性自治規則，其地位和作用相當於業主團體的“憲法”，其約束力及於全體業主。只要不違反法律的強制性規定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區分所有權的本質，均可產生法律上的效力。
［管理規約的透過與修改］
管理規約屬於業主大會的一般決定，適用“普通多數同意方式”，即經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意即可。規約的修改也經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意即可。
［業主違反管理規約的責任承擔］
業主違反規約，須承擔約定的違約責任。比如擅自拆改房屋結構、外貌、設計用途、功能和佈局，對房屋的內外承重牆、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭，對外牆立面添裝防護欄、網和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排汙公用設施等。承擔違約責任的方式，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；管理規約也可以另行設定承擔責任的方式。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第18條
第十八條【業主大會議事規則】
第一款：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
理解與適用
業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性檔案。業主大會議事規則在業主自我管理中具有重要意義。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第19條
第十九條【業主大會、業主委員會的職責限制】
第一款：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二款：業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
理解與適用
［業主大會與業主委員會］
業主大會是由全體業主組成的維護物業區域內的全體業主的公共利益、行使業主的資質管理許可權的組織。而業主委員會依照《物業管理條例》的規定是業主大會的執行機構，因此二者的職責都是圍繞著物業管理展開的。業主大會和業主委員會應依法履行一定的職責，但是其履行職責時必須遵守法律法規的規定，必須在法定的職責內從事活動，不得濫用其權利。業主大會和業主委員會行使權利的範圍和物件僅限於物業管理區域並就物業管理有關的事項代表全體業主行使權利。
［業主委員會不能從事經營活動］
業主委員會自身的特點及相應制度的設定結構，決定了它不能進行經營行為。首先，業主委員會作為小區業主的自治組織，沒有任何營業執照或其他准予營業的證照，只需在成立後向房地產行政主管部門履行備案手續，因此不具備經營資格。其次，業主委員會本身沒有可供開展經營活動的足夠資金來源和場所，且業主委員會委員本身也並不是專職人員，在社會上往往還承擔著其他領域的工作，擔負著其他職責，因此不具備經營條件。再次，業主委員會是業主大會的執行機構，其性質是公益組織，業主委員會委員也是由熱心公益事業、責任心強、並具有一定組織能力的業主擔任的。而一旦發生經營行為，在沒有有效監督的情況下，經濟的營利性必然與業主委員會的公益性相沖突，從而使業主委員會的性質很難獲得保證。因此，由業主委員會對小區的公共區域進行經營，表面上似乎有利於小區業主的利益，但業主委員會自身的特點及相應制度的設定結構，卻決定了這種表面上的利益是不可能實現的。而根據《物業管理條例》第19條的規定，業主委員會也不得作出與物業管理無關的決定，且不得從事與物業管理無關的活動。
條文參見
《業主大會和業主委員會指導規則》第59條
第二十條【業主大會、業主委員會與相關單位的關係】
第一款：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第二款：在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支援居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
第三款：住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
理解與適用
［居民委員會、業主大會與業主委員會］
居民委員會的主要職責在於完成相關的政府工作事項。因而居民委員會主要是居民自我組織起來對於公共事務進行管理的組織。居民委員會的合法性來源於作為政治權利擁有者的居民的選舉。業主大會與業主委員會事實上是財產權人行使自己財產權的組織。換言之，業主大會與業主委員會所負責的事項在於如何行使業主的財產權，業主大會與業主委員會的合法性來源於作為所有權人的業主。業主大會、業主委員會與居民委員會各自所行使的職責有著本質上的區別，因為其權利來源存在重大差別，前者強調其行使私人財產權的屬性，而後者則是實現政治民主權利的結果。所以不可將二者混為一談。
條文參見
《城市居民委員會組織法》第3條；《業主大會和業主委員會指導規則》第四章
