一、前言
對被執行人的房產進行拍賣，是一種常見的執行方式。但在執行過程中，第三人會以與被執行人已簽訂房屋租賃合同而實際佔有房屋為由，對抗法院的強制執行。法拍房的買受人會面臨標的房屋被佔用、騰房難的問題，其中最常見的就是被拍賣房屋被他人承租，而且往往還是長租；若被執行人與第三人簽訂長期租賃合同，買受人基於該房屋成交後可能面臨的長期被他人使用的情形打消購買慾望，進而影響到執行活動的順利進行。
在司法實踐中，確實有許多被執行人會做出倒籤租賃、虛假租賃等行為阻止騰房。被執行人或者第三人此類行為背後的法律依據則是“買賣不破租賃”原則。該原則對租賃權物權化以保護租賃合同中承租人的利益，但其在司法拍賣中應如何適用以更好地平衡執行人與第三人之間的利益呢？本文主要分析在司法拍賣中應如何適用“買賣不破租賃”的原則。
二、買賣不破租賃原則在我國法律規定中的體現
大家對於買賣不破租賃原則應該都不陌生，房屋所有者有權處分自己的房屋，但是無論其進行抵押、買賣或贈與等任何會使所有權變動的行為，原房屋上的租賃關係都不會消滅，現存的租賃關係不能被打破。
在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）頒佈以前，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條已經有了具體規定，根據該條可知，買賣不破租賃的原則不僅僅適用買賣合同法律關係中，在實現擔保權、繼承、贈與等涉及所有權發生變動的法律關係中也可適用。
《中華人民共和國擔保法》第四十八條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條也有關於該原則的規定。
《民法典》第七百二十五條沿襲了原《合同法》第二百二十九條的規定，即租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
買賣不破租賃原則意在保護承租人的權利，使承租人不會因為房屋所有者對房屋所有權的處分而被迫搬出房子，流離失所。該條款的其本意固然是好的，，但在執行過程中，被執行人和第三人會為規避房屋被拍賣而透過簽訂不實租賃合同，比如虛假以租抵債、倒籤租賃合同等不當地利用該原則。
特別是在法拍房拍賣中，倒籤租賃、虛假租賃等行為時有發生。
買賣不破租賃原則使承租人可以對抗房屋買受人，，儘管買受人對房屋上存在租賃的情況並不知情，但該租賃關係能夠對抗買受人，租賃合同仍然有效。法拍房並非只要存在租賃關係就一定可以適用買賣不破租賃，在同時滿足以下四個條件時，租賃者才可以主張買賣不破租賃：1.存在真實且有效的租賃合同，且合同已經生效；2.承租人在所有權變動前，就已經被承租人實際佔有；3.房屋的所有權變動必須發生在租賃合同期限內，不能存在倒籤合同等行為；4.不存在惡意串通阻止移交佔有的行為。原《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條也規定買賣不破租賃原則的兩種例外情形，一是抵押權設立在先，二是房屋被查封在先。
在房屋上的租賃關係存在問題時，買受人完全可以運用法律手段保護自己，下文中將詳細介紹如何判定該租賃關係是否合法有效、如果無效買受人該如何保護自己的合法權利。
三、司法拍賣中可以適用“買賣不破租賃”原則的情形
對於在人民法院查封之前就已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該房屋的承租人，有權主張買賣不破租賃，拒絕買受人解除租賃關係。如果合同訂立的時間、形式、內容均合法有效，依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》）第三十一條的規定，承租人可以主張在租賃期內繼續佔有租賃的房屋。
對於被查封前已依法設立的租賃合同，法院拍賣時通常會在《競拍公告》中加以公示，競拍人在參與拍賣前應當詳細閱讀公告，瞭解房屋的租賃情況。一般情況下，為了方便隨行就市，市場上的租賃合同的期限大多數為1-2年，最長不會超過3-5年，並且大多數會訂立書面合同。當然，也可能出現租賃關係雙方未約定租賃期限或因其他原因無法確定租賃期限，此時依照《民法典》第七百零七條和第七百三十條的規定應當視為不定期租賃合同。
某司法拍賣房產的現狀公示
如果雙方未簽訂紙質合同，承租人不能主張買賣不破租賃。儘管此時合同的訂立時間和內容均合法有效，但是《執行異議和複議規定》第三十一條明確規定需要“合法有效的書面租賃合同”，如果雙方未簽訂書面合同，買受人可以與承租人解除租約進行騰退。
如果雙方簽訂了紙質合同，承租人可以主張買賣不破租賃，買受人可以選擇等待租賃合同期滿後解除租約或與承租人協商解除租約。對於此類依法設立的租賃合同，一般不會過度損害買受人的利益，買受人可以選擇等待租賃合同期滿後與承租人解除租約進行騰退，或者與承租人協商買受人提供補償，承租人提前解除租約騰退房屋。對於不定期租賃合同，依照《民法典》第七百三十條，取得所有權後買受人可以在提前通知出租人的情況下提出解除租賃關係。
四、司法拍賣中不應適用“買賣不破租賃的情形”
在司法實踐中，某些特殊租賃關係常常引起爭議，儘管司法拍賣中也應堅持“買賣不破租賃”的一般原則，但考慮到執行環節在司法實踐中的重要地位，應慎重適用該原則。若因第三人提出異議直接適用該原則，不僅存在著被不法分子鑽空的風險，也使生效判決無法執行，影響司法審判的權威性。因此，對於以下三種情形不應適用“買賣不破租賃”的原則，需要審查被執行人與第三人的租賃合同是否符合法律規定以及民事活動中有關房屋租賃的常規做法：1.租約達成時間不合理，於房產被凍結、查封后或者存在倒籤合同的情況方才達成；2.租金不合理，租金明顯過低或者聲稱已經一次性交付清所有租金，特別是用現金交付；3.租期長度不合理，租約在五年以上，甚至長達二十年。
（一）租約達成時間不合理
某些租賃合同在法院查封該房產後才達成，或者雖然合同落款時間為查封前但其實為倒籤，在查封后才實際達成，此時承租人不能主張買賣不破租賃。依據《執行異議和複議規定》第三十一條規定：如果主張買賣不破租賃，其必須在法院查封該房產前簽訂合法有效的書面租賃合同。同時如果租賃關係是抵押後產生的，不能對抗登記的抵押權。《民法典》第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。”在張長芳、張秀芳等排除妨害糾紛民事二審民事判決書【（2021）閩09民終1331號】、廣東省深圳市中級人民法院在審理溫慶生、陳耀榮房屋租賃合同糾紛【（2018）粵03民終8334號】中法院均認為，抵押房屋拍賣屬於抵押權的實現，不支援主張買賣不破租賃。
所以法拍房的房屋買受人應當注意租賃合同的達成時間是否在法院查封前或者抵押前，大多數此類合同均是事後臨時造假倒籤的，可以透過雙方的合同簽字時間、銀行流水的轉賬時間、實際入住時間佐證。
（二）租金的約定以及租金的支付方式不合理
如果簽訂時間合法，但是租賃價格明顯低於市場價或者租金的交付方式不合理、承租人與被執行人存在惡意串通，謊稱已經交付租金或偽造交付租金證據的行為，承租人不能主張買賣不破租賃。
在執行過程中，尤其要警惕透過現金方式一次性交付所有房租的行為，考慮到當下很少使用現金進行大額交易，其中很可能存在著惡意串通，可以利用銀行流水的提款時間佐證。
（2019）贛09民申35號案件中，胡某主張對陳某房屋強制執行，第三人胡某1主張與陳某之間透過房屋租賃的方式抵銷陳某50萬元債務。法院經審理後認為，胡某1與陳某之間的借貸關係真實性存疑。胡某雖提供了五張共計50萬元的借條，但這五筆借款均為現金借款，未提供銀行轉賬憑證予以證實。現實生活中，數額巨大的借款不可能每次都以現金支付；雖然陳某的農行卡上有幾筆現金存款的時間與借條上的時間一致，但不能證明這幾筆現金存款即為向胡某1所借。同時借款合同中並未約定利息，租賃合同中卻約定抵銷本金及利息。最終認定第三人提出的執行異議不能排除對訴爭房產的強制執行。
（三）租期長度不合理
如果租約達成時間和租金均合理，但是承租人和被執行人在被執行人知道或應知房產將被拍賣時達成了超長租約，這種情況該如何處理呢？
如果買受人對此知情，則租賃者可以主張買賣不破租賃，買受人不能提起妨害排除之訴，也不能主張撤銷該拍賣。但是有法院認為，基於債權取得的房屋的使用權，與房屋租賃不盡相同，不能主張買賣不破租賃，如袁芬、方芳排除妨害糾紛民事一審民事判決書中認為，先前達成的二十年租約有效，但“該《房屋租賃合同》的合同目的是債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，而債權人透過使用房屋實現債權，不同於出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。”因此“即被告方芳已依法取得對涉案房屋佔有、使用、收益、處分的物權權利。排它性是物權的基本屬性，即使原告袁芬基於債權取得涉案房屋的使用權，由於沒有進行他項權利登記，亦不能對抗被告方芳對涉案房屋所享有的物權。”
儘管買受人對租賃並不知情，但租約系法院查封前簽訂，約定的租金符合市場價格且並無其他瑕疵，租賃合同仍應當成立，買受人此時有兩種選擇：（1）接受房屋上存在的租賃關係，（2）在網拍中可以選擇不接受，要求撤銷該拍賣。
（1）接受房屋上存在的租賃關係，重新與承租人簽訂租賃合同
如果買受人願意接受房屋上存在的租賃關係，買受人可重新與租戶簽訂租賃合同，承租人此後的租金均應向買受人交付。如果租金已經一次性向被執行人交付了，買受人可以就所有權變動後的部分租金向被執行人主張不當得利。
（2）不接受房屋上存在的租賃關係，提出異議請求撤銷該網路司法拍賣
如果是網上司法拍賣，且法院並未對租賃關係並未作出說明，買受人可以提出異議請求撤銷網路司法拍賣。
法院有對房屋上是否存在租賃關係進行特別提示的義務，依照《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》（以下簡稱《網拍規定》）第十四條規定“實施網路司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日透過網路司法拍賣平臺對下列事項予以特別提示：……（三）拍賣財產已知瑕疵和權利負擔；”如果法院未盡到相關義務，當事人可以提出異議請求撤銷網路司法拍賣。《網拍規定》第三十一條規定：“當事人、利害關係人提出異議請求撤銷網路司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應當支援：（一）由於拍賣財產的文字說明、影片或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，但拍賣時的技術水平不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外”。顯然，未對房屋上是否存在租賃關係進行文字說明屬於嚴重失實，特別是在租期很長的租賃關係，這足以致使買受人產生重大誤解，此時買受人無法取得房屋的使用權，自然無法實現其購買目的，故人民法院應當支援撤銷。
五、總結
司法拍賣中，第三人以被拍賣房屋上存在租賃合同為由提出執行異議的，法院應判斷租賃合同是否存在瑕疵，其訂立的時間、租金的約定、租賃的時長是否合理，確定承租人能否主張買賣不破租賃以合理平衡買受人與第三人的利益。對於房屋買受人而言，最重要的還是事前做好萬全的調研準備，才能避免事後的被動。由於司法拍賣具有不同於普通的不動產買賣的特點，原房屋所有權人往往因不執行或者財產不足以執行生效判決而被強制執行，被拍賣的房屋上很可能存在其他權利負擔，參與者一定要就房產的拍賣財產現狀、權利負擔進行充分的瞭解。
