法拍房，即“法院拍賣房產”，是被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣成功所得價金償還債權，這個過程中進行拍賣的房子就是所謂的法拍房。
近一年來，有許多客戶向我們團隊諮詢法拍房相關的問題，可以感受到廣大購房者越來越關注法拍房。與普通商品房相比，絕大多數法拍房的起拍價遠低於市場均價，拿下一套法拍房最少能省幾十萬，因此許多購房者抱著撿漏的心態參與競拍。但是司法拍賣屬於公法拍賣，其交易流程、注意事項與普通拍賣和二手房交易均有所不同，有許多客戶因為不瞭解法拍房的注意事項就貿然參與競拍，拍完之後遇到了無法遷入戶口、稅費負擔不清、騰房難等問題前來諮詢。
我們作為深耕於司法拍賣領域的團隊，在本文中將簡要介紹法拍房競拍前、中、後的流程以及注意事項，方便購房者瞭解法拍房拍賣中存在出現的風險，提醒廣大購房者避開可能的雷區。
一．參與競拍前需要做哪些準備？
在參與拍賣前，競買人應當對自己能不能買、買不買得起、該不該買做好詳細的調研，然後再決定是否參與競拍。法院會在法定公示期和展示期內將法拍房的拍品詳情進行公開展示，有意向的購房者可以透過各個司法拍賣網站進行瀏覽，在這段時間對該房源進行充分的調研，做好充分準備。競拍前的前期準備工作繁瑣而又複雜，特別是某些權利關係複雜的房產，建議競買人委託專業人士完成準備工作。
1. 確認自己是否有購房資格
首先，應當瀏覽《競買公告》中的“競買人條件”的具體內容，確認自己能否參與競拍，並且準備好相關材料以便競拍成功後儘快向法院提交。目前法拍房已經全面限購，購房人必須確認自己具有房產所在地的購房資格，否則無法參與競拍；如果競拍成功後無法過戶，風險由買受人自行承擔。自2022年1月1日起，《最高人民法院關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》開始實施，其第一條中規定：“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。”競買人在參與競買前最好向專業人員或當地房管部門詳細諮詢相關政策。
2. 確認自己的資金準備，開始按揭貸款申請流程
司法拍賣需要繳納保證金方可參與競買，並且通常在競買成功後的7-15天就要將餘款匯到法院的指定賬戶，因此競買人在參與競買前一定要確認自己的資金狀況，保證能夠及時週轉。成交後如果因為無法及時籌措到資金而悔拍，悔拍後保證金不予退還。
競買人需要繳納保證金方可參與法拍房競買，保證金為起拍價的百分之五至百分之二十，不同標的的保證金金額從幾十萬到上百萬不等。建議在參與競拍前競買人就準備好足額的資金，提前繳納保證金。以淘寶網司法拍賣為例，在繳納後保證金會被凍結在支付寶賬戶中，直至競買結束；如果競買失敗，凍結的資金將自動解凍。
如果競買成功，原凍結保證金將直接轉到銀行賬戶，買受人應到按照法院規定，在7-15天內將拍賣餘款繳入法院指定賬戶，時間較為緊張，所以競買人應保證手中有充足的資金。如果資金不足需要貸款，競買人應當提前開始準備，應在競拍開始前兩週前向銀行提交申請材料，進行貸款資格預審，和銀行確認能夠在法院規定的時間內放款；同時應當聯絡第三方公司，提前協調好貸款擔保函的問題。在競拍成功當日，競買人應當儘快聯絡銀行面籤複審。銀行放款審批完成後，儘快將餘款匯入銀行指定賬戶。
目前，某些網路司法拍賣也為競買者提供“賒錢報名”、“一鍵貸款”等服務，極大地方便了競買者，在參與競拍前競買者應當對相關的服務進行充分了解。
3. 瞭解房屋上存在的權利義務關係和有關稅費、欠費的承擔方式
競買人在競買開始前，應當對該房屋的佔有情況、租賃情況、抵押情況，產權轉移是否滿五年以及相關的稅費、欠費的承擔進行詳細的瞭解。競買人應當詳細閱讀《競買公告》，法院會在其中對房屋的拍賣財產權屬、佔有使用、附隨義務，優先購買權主體以及權利性質，拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式及其他欠費承擔方式等內容進行說明。在競拍時，稅費、欠費、騰退等額外產生的費用均應算入該法拍房的綜合價格內，避免出現法拍房最後入住所需的價格反而比市場價格要高的情況。
以某套法拍房為例，根據公示可以得知，該套房產正在由被執行人及其家人佔用，其上存在抵押，不清楚有無租賃關係，法院目前沒有該房產的鑰匙。
4. 實地看樣，確認房屋的具體情況
在瞭解了房屋上存在的權利義務關係和稅費、欠費承擔方式後，有條件的競拍者最好進行實地看樣，確認房產的真實情況。許多法院在《競拍公告》中也會明確規定：“未看樣的競買人視為對本標的物實物現狀的確認，責任自負。”對於存在的權利義務關係較複雜或者法院提供資訊較為模糊的房產，建議競買人委託給專業的律師團隊進行。
需要了解的主要有以下幾個問題：1.房屋的具體情況是否與圖片展示的一致、周邊環境如何等；2.房屋上存在何種權利義務關係，是否會存在法律風險；3.如果房屋被人佔用，何時能夠騰退，收房難度如何；4.房屋過戶還需要繳納哪些費用，這些費用具體怎麼承擔；
首先，應當實地觀察房屋的所在位置、環境和內部情況。其次，如果房屋上存在抵押，應向房產登記部門瞭解抵押的具體內容，判斷是否存在風險；如果房屋上存在租賃關係，應當與租客交涉，瞭解租期等具體內容，是否為惡意簽訂的租賃合同，判斷具體騰退難度；如果房屋由被執行人佔用，應當判斷其是否願意配合主動搬出、移出戶口，綜合考慮收房難度。最後，如果法院並未公示具體的稅費、欠費金額，應當計算可能產生的稅費，並且向物業及相關單位諮詢該戶所欠的物業、稅、電、氣、供暖費金額。
以聘請我們律師團隊協助參與競拍的李先生為例，經過盡職調查，我們發現拍賣公告中顯示房屋的佔有情況不明，騰退時間可能較長，實地走訪中發現，房屋中居住的是一家老小，屬於正常租客，我們在一番溝通後確定租客的態度和善，能夠就後期房屋清退事宜進行溝通，預計收房的成本不會太高。
但同樣是參與法拍房拍賣，孫女士就沒那麼幸運了。由於倉促參與競拍，孫女士急急忙忙繳納競拍保證金，並沒有對房源真實情況進行詳盡的瞭解。在她準備收房的時候，才發現房子有租客居住，且租客拿出了一紙租房合同，聲稱他早已經與原房主簽訂了為期二十年的房屋租賃協議，根據“買賣不破租賃”的原則，他是該房的長期租住人，孫女士不能搬進來。因此，孫女士向我們團隊諮詢該問題，在分析後，我們團隊認為有充分的證據證明該房屋租賃合同是後期補籤的假合同，完全不具備合法性。因此，孫女士聘請我們團隊出面與租客談判。最終在我們以專業知識做支撐的強力溝通下，租客當月就騰出了房子，經歷了一番波折，孫女士最終成功入住。
二．競拍時有哪些流程，該怎樣進行？
繳納完保證金後，競買人就開始養精蓄銳，等待進入正式的競拍環節了。網路司法拍賣會設定起拍價，競買人應當在此起拍價的基礎上按照規定的加價幅度加價。依照《網拍規定》第二十條規定：“網路司法拍賣從起拍價開始以遞增出價方式競價，增價幅度由人民法院確定。”
位於北京市海淀區的某套法拍房拍賣網頁
下面將以淘寶網上某套法拍房為例，簡要介紹法拍房拍賣的具體流程：
1. 競拍時該如何出價？
本套法拍房起拍價為544萬，加價幅度為2萬元，首個出價的競買人只能出起拍價，此後出價的競買人出價只能在當前價的基礎上增加2萬元的整數倍。至少有一人報名且出價，拍賣方可成交。
2. 競拍會在什麼時候結束？
司法拍賣會涉及到兩個週期：競價週期為固定的，不會因為無人出價而提前結束；延時週期是指在拍賣結束前5分鐘內出價，拍賣結束時間會在出價時間的基礎上延長5分鐘，5分鐘內的每次出價都會觸發延時。以該次拍賣為例，競價週期為1天，延時週期為5分鐘，於2月7日12:00開始拍賣，即如果在8日11:55-12:00期間無人出價，則該次拍賣將在2月8日12:00結束。但是如果在11:58分時有人出價，則拍賣結束時間延遲到12:03分，以此類推，每次拍賣結束前5分鐘有人出價，結束時間均會再延遲五分鐘。
3. 競拍有哪些注意事項？
法拍房競拍過程中，有實力的競買者只有數個，最後的競拍往往是數個人的交鋒，只有制定好競拍策略，打好心理戰，才能如願以償地以儘量低的價格成交。
以李先生為例，在參與競拍前，我們建議李先生在不超預算的前提下設定好心理預期價位，一旦競拍價格超過這個價格就要理智放棄。在競拍截止前的一個小時，競拍價很快就漲到了1200萬，之後就只有兩個人在交替出價。1240萬、1250萬，價格很快就要漲到李先生的預期價格1300萬，這時，我們建議李先生果斷出手，連續加價兩次1265萬和1271萬，一方面是展示自己拿下房子的決心，讓對方知難而退；二是當時已經臨近競拍截止的時間，果斷加價到自己的預期價位，避免最後時刻因為網路問題加價失敗，導致功虧一簣。最後的結果證明，我們的競拍策略起到了效果，對方果然沒有再繼續加價，李先生成功以心理預期價位拿下了心儀的房屋。
三．總結
法拍房固然便宜，但背後同樣存在很多隱形成本以及可能伴隨的法律風險。首先，競買人在短時間內需要完成大量的準備工作才能保證自己能夠順利過戶該房產並落下戶口，準備過程中和競拍過程中其中有一個環節出了差錯，就可能會產生鉅額損失。其次，房屋上的抵押、租賃關係的處理等均需要複雜的法律專業知識。這一過程中處處充滿“危機”，普通人稍有不慎就會落入和孫女士相同的境地。僅靠競拍者自身的努力不足以獲得最佳效果，還需經驗豐富的律師來進行全程精準風險防控，幫助買受方規避不利風險，成功拿下法拍房。
實際上，有相當數量的競拍者憑著一時衝動，未經詳細的調查研究和籌備，盲目地參與競拍，結果要麼因為沒有發現房屋存在的物理瑕疵或權利瑕疵，導致高估房屋的價格，根本沒有實現“撿漏”的目標；要麼雖拍得了房屋，但卻陷入到與房屋實際佔有人無窮盡的扯皮和官司之中。總之，沒有經過充足的調查和籌備，法拍房之旅最終很可能是一地雞毛，用兩個字概括就是“心累”！
因此，我們誠摯地建議競買人在參與法拍房拍賣前就可能產生的問題諮詢專業的法律人士，讓專業的人做專業的事，也讓自己安心、順利地買到自己中意的房。本團隊長期專注於司法拍賣領域的法律實務，為客戶提供專業的法律意見和建議，有豐富的實踐經驗，盡全力為每一個客戶解決問題，做到急客戶所急、憂客戶所憂，為您提供一站式服務，歡迎有需要的購房者選擇我們團隊。
