01、前言

為什麼房價不斷上漲，很多人的工資卻漲不過房價？

小龍蝦認為，每年參加工作的年輕人不斷增加，工資上漲主要用於創造更多的工作崗位，而不是給已有的崗位加薪。

舉個例子，大家就明白了。

2003年大學畢業生是180萬人，社會需要新增180萬個工作崗位，假設人均工資是每年3萬，新增的總工資就是540億。

現在每年新畢業的大學生超過900萬人，社會需要新增900萬個工作崗位，假設人均工資是每年6萬，新增的總工資就是5400億。

從這個例子我們發現，由於參加工作的年輕人不斷增加，人們的工資只漲了一倍，總工資卻漲了10倍，工資的增長大部分用來創造新的工作崗位了。

假如不發展房地產，其他行業容量有限，產能已經不缺乏，新增不了這麼多崗位，剛畢業的大學生找工作會比現在更加困難。

另一方面，國內的住房自有率全世界較高水平，據說高達96%，可以說是“家家有住房，人人有房住”。

在農村家家有宅基地，可以自己建房子；在一二三四線城市裡，有大量的小產權房和農民房，房租也不貴。

在這種情況下，人們可以住祖屋，可以租小產權房和農民房，為什麼要貸款買商品房？

由於住房自有率高，房地產幾乎不存在真正的剛需。

每當房地產失去增值預期的時候，人們就會紛紛持幣觀望；每當房價不再上漲時，人們根本不著急買房；每當房價下跌時，人們就更加不可能買房了。

房地產的剛需太少了，這也是人們對房地產追漲殺跌的根本原因。

02、房價和居民收入差距太大

現在房地產已經是畸形了，房價和居民收入差距太大。

想要維持住這個畸形的房地產不出大問題，那就只有讓全國新房房價肯定是一年比一年更高；二手房也不能所有人都下跌，必須要有幾個二手房房價上漲的，不然大家都拋售二手房，房地產泡沫就破裂了。

造成這個原因，不是因為老美大放水，而是因為國內的房價不能跌。

一個簡單的道理，每年的地價都在上漲，尤其是在一些限價的城市，開發商拿地的時候幾乎已經是把資金鍊崩到了極限。

如果，新房房價不能保持每年一定的增幅，那麼開發商總體上就會虧損。

當虧損的開發商多了，整體經濟就會受到影響，在這種情況下，新房房價不管怎麼樣，都是要保的，哪怕到時候各種提高二手房的購買難度，把所有剛需全部逼的去買新房也是有可能的。

既然高層這麼打壓炒房客，那麼房價會不會崩，彭叔覺得不會，高層現在是希望房地產穩住，房價不漲不跌。

其實現在樓市之中，最會導致房價發生崩盤的人還不是調控政策，而是那群炒房客。

大家應該都知道，炒房客想要在樓市中獲利，房價每年的漲幅至少在20%以上，否則他們投資房產就沒有意義。

那麼試想一下，現在我們國內GDP是往下降的，大家的收入也是橫盤甚至減少的，人口出生等大環境都是不太行的，而炒房客他們為了自己獲利，還是要把房價繼續以每年20%的速度往上漲，而大環境根本無法支撐這種漲幅。

如果說，沒有調控政策的話，房價的確還能再翻一倍，但隨後就是無力接盤，泡沫破裂。

這個道理真的很簡單，就像你讓一輛只能開100碼的汽車去開200碼，短時間還行，長時間肯定就會出事。

現在高層不斷地調控樓市，其實就是為了讓炒房客離場。

樓市沒有了這些炒房客，對於我們這些普通人來說，房價每年能上漲個2%、3%，我們都會很開心了，不會有什麼其他的想法，而這種漲幅，也滿足高層的房地產穩定的要求。

各地既有集中供地，又把土地收入劃到了稅務上，以及對房企的三條紅線、銀行的兩條紅線。

可以說，現在樓市之中，如果炒房客不搗亂的話，房價的確可以實現軟著陸。

03、買房也好，投資也罷，都要量力而行

買房也好，投資也罷，都要量力而行，加槓桿/貸款的時候一定要考慮一下未來。

但遺憾的是，大多數人總是短視的、總是習慣線性思維和路徑依賴。

比如30歲準備結婚，看中了一個市中心的好房子，集全家之力剛好夠首付，現在的收入減去支出後也能勉強負擔每月貸款。

你覺得以後還會賺更多錢於是咬咬牙買入了，但其實你收入的高峰可能就是現在。

因為經濟可能會下滑或公司收入可能會下滑，就算都沒有，大多數人隨著年齡增長收入會減少（統計顯示中國人收入頂峰是35-40歲，之後便開始下滑），意味著，你遠期的收入根本支撐不住20-30年的貸款。

日本，早就給了我們比較好的案例。

當年日本經濟最繁榮的時候，也是一群人貸款買入泡沫嚴重的一線城市房子（當然從各種資料看是沒有中國現在房價泡沫嚴重的）。

畢竟80年代日本經濟飛速發展，人們收入不斷提升，每個人都自信滿滿，覺得東京房價一點也不貴，或者即便覺得現在貴的讓自己幾乎無法承受，但未來收入提升後也還是可以負擔。

但沒想到，此後20-30年別說收入繼續提升了，就連保住不下滑都成了奢望，很多人工資大幅下滑甚至是失業。

後面的結果大家也都看到了，昭和末期的日本人面臨的是一個非常漫長的持續的私人部門去槓桿和資產負債表衰退的未來，泡沫經濟的崩塌也對整個社會文化造成了巨大的負面傷害，平成廢宅文化由此誕生。

因為經歷泡沫經濟那代人，每個人都留下了深深的烙印，再也不敢輕易加槓桿，企業/居民有錢就還債降槓桿或者存起來養老；

同時，泡沫時所帶來的生育率崩塌使得未來數十年人口結構加速惡化，這一切使得日本央行即便很早就開始0利率和天量放水，但依然無法阻止日本陷入長期的信用坍縮的黑洞中。

當然這其中，那些高位接盤的人是很慘，由於收入不斷下滑，很多人一輩子還不清泡沫時期的房貸，老無所依。

而近來國內的房地產從業者真的是遍地哀嚎，2022年房價的大趨勢基本上也都看出來了，大跌不大跌咱們不敢說，想要再回到之前的頂峰狀態是不太可能了，因為現在不管是新房、二手房、包括樓體的建設施工隊，都已經開始大批次的裁員了。

這意味著什麼呢？

簡單來說，就是大部分地區，土拍的熱度已經完全降下來了，土地流拍也在逐漸地增多，接盤的往往是國字頭的建築公司。

土地都拍不出去了，就意味著，未來幾年新房子的數量必定會大大減少。

這基本上就是房地產從業人員的噩夢，房地產擴張的時代已經結束，現在已經出現了嚴重的內卷。

樓盤少了，自然就不需要那麼多的從業人員了，這也就意味著以前從事房地產行業的人會大量流入到其他行業。

當中作為過渡期，比如跑腿、送外賣、網約車司機、自媒體等等兼職性質的工作，會越來越熱門。

從20世紀的待業青年，到21世紀的靈活就業者，再到現在2億多的個體戶，這裡邊蘊含的是什麼呢？

所以，現在投資買房不划算。

因為房價真的太高了，當下的房價對於大部分人來說，都是要拿出全家一輩子的錢，甚至還得和親戚朋友借錢，才能把首付湊夠，接著還要背30年房貸，而結局的收益卻遠遠小於了過去。

如果說，未來房價還能像過去20年一樣，五年房價翻一倍還是普漲，隨便買哪裡都能賺錢。

你投資這麼大，風險這麼高也就算了，畢竟回報高，而現在投資房產，代價這麼大，就算你能買到那種5年房價上漲50%的房子，一年的回報率也在只有7%左右。

而失敗的話，全家的積蓄都沒了。風險比回報高太多了，不划算了。

04、總結

未來五年內，整體房價是上漲還是下跌？

漲是肯定會漲的，不過各個城市會嚴重分化。

房價一直漲，在於通脹一直持續，通脹是推動一個經濟體持續發展的關鍵，只有不斷印錢促使居民手裡的金錢不斷貶值，人們才會努力工作。

這個在過去幾十年非常明顯，1990年的時候萬元戶很了不起，2000年的時候10萬元戶很了不起，如今麼似乎千萬身家也不算很犀利了；

反映在房產上就是1990年代初企業集資建房只要5000元一套，2000年至2003年的時候10萬多點可以買套房。如今一線城市，如深圳一套幾十平方米的房子竟然高達3000萬。

未來各個城市出現嚴重分化，隨著財富日益集中於少數人身上，這些擁有財富的人會進一步往一線城市集中。

工作機會也會往一線城市集中，在人和財富都往一線城市集中的情況下，一線城市房價必然會繼續上漲。

而四五線城市人口流失嚴重只會大跌，省會城市可能由於行政地位的影響能穩定房價。

前段時間，就有網友指出，西安集中的人口占陝西的三分之一，這就是一個趨勢。